中科招商李海涛：房子将不具备保值功能，房地产投资还需谨慎

2020年4月份全国59个重点城市房价数据中，房价上涨18个，下跌41个。深圳就属于18个上涨城市之一。4月份新房住宅平均售价是6.38万元/㎡，环比上涨0.74%，同比上涨3.16%；二手房住宅平均售价为7.24万元/㎡，环比上涨0.81%，同比上涨15.8%，位居全国第一。

深圳因为房价又成为了全国关注的焦点。先有4月几千万的房子3000万验资，上千人排队。再有深圳湾又有一个楼盘爆出了20万以上的均价。而有趣的是，就在当天下午，该楼盘的预售证就被撤回。深圳楼盘突破20万并不是什么新鲜事，深圳湾一号早前就有20万的成交单价。

似乎太多人都对于深圳的房价有着特别的信心，不断的告诉自己未来深圳的房价传奇还会继续。也可能绝大多数人认为疫情之后是放水，房价会猛涨，既然实体经济肯定不行那就把钱放楼市吧。

房屋作为不动产具有一定的保值、升值能力，也就是平时所说的“钱生钱”效应。作为大额资金的聚集地，商人本性也促使房地产商以最高的价格进行交易。另外，中科招商李海涛发现很多民众对于房屋购买市场的认识不足，易形成不理智的“买涨不买跌”行为，造成房地产行业需求远远大于供给的供需失衡假象。房地产商正是把握了消费者的心理哄抬房价。国家政策即使不断调整、引导，购房热情仍居高不下，房地产行业这种巨大诱惑引入了大量资金。

但房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之待接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激。可目前人口都要负增长了，还谈什么接盘侠啊。未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长；当前经济的窘境更不用多说；政府方面，房产税必定会快马加鞭推出，目前房地产信贷等融资手段收缩也很严峻。

房地产全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后的浮动），中科招商李海涛认为目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

在目前人口不断涌入、住宅用地不足的情况下，房价上涨反映了一座城市的供需基本面。但决定这座城市房地产市场能走多远的，依旧是实体经济。可实体经济的发展都是需要空间的，包括工业用地、人力成本、人才储备、政策力度等多方面的支持，而房地产的过度开发正是压缩了实体经济的空间。

正如2016年任正非所说：“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。”过高的房价及体量增加实体经济发展的成本，让实体企业望而却步，引起实体经济的衰退，中科招商李海涛判断实体经济衰退带来的将是收入降低和消费降级的连锁反应。