日本买房、持有、卖出时的各种税费，你了解吗？

由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。

但许多国内朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重”之类的传言。确实，在日本买房会伴随着各项复杂的费用，特别是各式各样的税收——不仅在买房时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。

然而税收种类繁多并不等于税一定很重，但如今听信日本房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者仍然不在少数。可如果我们一起把思路缕清了，你就会发现各阶段的税费规则其实并不难懂。

日本买房流程

在购买日本房产之前，首先需要的是您对自己的支付能力进行一次的估算，并了解在购买过程中会产生什么样的费用。

通常在购买二手房产时，大部分房主希望3个月以内完成交易（从收预付款到交付钥匙）。因此在提出买屋要求时，您的手头需要拥有大量现金用于支付各类繁杂的费用。

不过在实际操作中，整套购房置业流程下来仅需耗费1至2个月的时间。

买房时需缴纳的税费

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费，如果是二手房，税费约占房价的5%-8%，新房约为房价的3%-5%。

印花税

印花税是日本政府对列举凭证征收的一种税，用于贴在房屋买卖相关合同上印纸所花费的费用。

具体将根据房屋买卖合约所记载的金额确定税额，实行分档收费的规则。

假如您购入了价值1000万日元的房产，那么就需要缴纳20,000日元，即1400元的印花税。

中介费

根据日本购买二手房的政策，统一规定买主需要支付一定数额的中介费，若是新房则无需缴纳这笔费用。

中介费的收取方式是以房价总额为基数，采取阶梯式分段的方式收费，标准为日本全国统一。

除此之外，在此中介费标准上还需另行缴纳10%的消费税。

如果您购入了价值1000万日元的房产，那么需要缴纳的中介费总额为：

（1000x3%+6）x（1+10%）=39.6万日元，

即2.6万元

登记手续费

司法书士（国内称律师）在房地产转移前，会核实登记册内容，并记录贷款人的抵押和所有权转移给买家的服务费。

登记手续费指的就是将购买的土地、建筑物的所有者住址、姓名记载在登记册上的手续费用，一般为购房后立即缴纳。主要分为两个部分：不动产登记免许税和律师的报酬。

不动产登记免许税指的是购买不动产时会进行登记，登记土地和建筑物时所需的税金。具体指的是固定资产总评估额的2%，计算方法为：

基本税额=土地固定资产评估额×2%+建筑固定资产评估额×2%

日本律师的报酬一般在5万日元至10万日元不等。因此，购买日本房产时的登记手续费会根据不同房源的固定资产总评估额不同而不等，一般约为10万至20万日元，即6000至1,4000元。

不动产取得税

如果房子是新建、扩建、改建的，或者购买、交换、赠予土地、房屋的话，需要缴纳一定的不动产取得税，即便是免费取得的也要纳税。

一般在取得不动产后的3-6个月之间，业主会收到一份“纳税通知书”，如果是非居住者则必须要设立纳税管理人。

不动产取得税的计算方式为土地固定资产评估额的3%外加建筑固定资产评估额的4%，即：

基本税额=土地固定资产评估额×3%+建筑固定资产评估额×4%

该项税额会根据不同房源的固定资产评价总额不同而不等，一般为10万至20万日元，即6000至1,4000元。

固定资产税

在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。

固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。（注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加，这点需注意。）

固定资产税每年都会对现在的土地、房屋（房子、公寓、店铺、工厂和仓库等）的所有者征收的，是以固定资产评价额为基准计算出的税金。

一般征收是指向纳税对象发送市町村的纳税通知书，在缴纳期限内，通过政府机关、办事处、邮政银行等记载的金融机关、便利店（有条形码记载的情况）缴纳。

固定资产税的计算方式为固定资产总评估额的1.4%，即：

基本税额=土地固定资产评估额×1.4%+建筑固定资产评估额×1.4%

这里需要注意的是，毎年1月1日的所有者是全年固定资产税额的纳税义务者。

都市计划税

都市计划税指的是用于城市计划事业和土地区划整理事业所需费用为目的的税金，每年对市区内的土地、房屋的所有者征收。

征收方法和固定资产税一样，是发送纳税通知书的普通征收。

固定资产税的计算方式为固定资产总评估额的0.3%，即：

基本税额=土地固定资产评估额×0.3%+建筑固定资产评估额×0.3%

固定资产税和都市计划税两项税额，会根据不同房源的固定资产评价总额不同而不等，两者总计大约为4万至10万日元，即2500至4500元。

持有房产时需缴纳的税费

除了在购房的时候，固定资产税和都市计划税两项是作为业主在持有房产时，每年所必须缴纳的税费，且计算方式相同。

除此之外，个人所得税和税理士费用也是在您持有房产时每年所必须缴纳的税费。

一般说来，土地面积越大，金额越高，税金就越高；同理，房屋建筑面积大、造价高的，税金也高。另外，各种和固定资产有关的税金，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。

个人所得税

个人所得税，顾名思义每年业主从房产中所取得的收益都需要抽出一部分来缴纳税费，具体的计算方式为：

基本税额=净所得x税率（5%至40%）x特别所得税率（2.1%）

其中“净所得”为每年的租金收入再减去必要的经费。

税理士费用

税理士费用为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2到3万日元，即1300至2000元。

售出房产时需缴纳的税费

在日本卖房子主要有中介费、产权转移登记律师费（即登记手续费）和转让所得税等税费，约占房价的6%。

其中中介费和登记费手续费两者的税收和前文买房时相同，只有转让所得税是根据房屋增值部分进行的税收。

转让所得税

出售所拥有的土地、建筑物、股票、贵金属等所获得的利益被称为“转让所得税”，也就是单独对房屋增值部分——收入金额（售房）取得费，所征收的税。

具体征收规则分三种：

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