新发地，打乱了谁的节奏？

新发地疫情把北京推上风口浪尖。

除了关心疫情，严肃君发现，京内外人士对这个地方误会很深---

京外人士：新发地是“新型冠状病毒肺炎”发源地的简称？

某些在北京生活的人：新发地是不是在大兴，挨着河北？

实际上，新发地全称北京新发地农产品批发市场，是亚洲最大的蔬菜水果交易市场！

在丰台！在北京南四环外！

这样的产业占据北京绝佳环线，这里的人流居住轨迹能摸透又无法预计。

这个在北京南四环显得格格不入的地方，已经存在了32年。

01.

统计截止到昨天，中风险地区22个，分布在8个区域。从新发地沿着京开高速与地铁大兴线，丰台与大兴的多个社区成为重灾地。

新发地所在区——丰台花乡，被列入高风险地区。

数据来源：国务院客户端小程序

大多数确诊患者是新发地从业人员，提及地区很显然是他们居住的场所。

容纳5000多名租户的经营者乐园，成为患者最多的社区；附近天伦锦城、银地家园、宜兰园、天骄骏园也一一沦陷。

这里的商户本着“集中工作、集中居住”的生活惯性，聚集在周边，二手房成交几乎是内循环。

除了选择就近社区，鉴于大兴房价普遍低于丰台，在大兴买房的商户反而会多一些。

早期土著拆迁户，不需要依靠这种工作途径，反而搬离这里，选择居住环境更舒适的高米店、西红门等地区的高端社区。

新发地附近固定居民很多，日均客流5万人次以上，卫生和交通等隐患，处理不当就会成为大问题。比如疫情。

即便如此，新发地从10年前就被讨论的外迁事宜，仍未实施。

02.

新发地占地1680亩，相当于157个足球场，能停10万辆车，是武汉华南海鲜市场的21倍。外迁工程庞大，实施起来受制因素很多。

在全国4600多家农产品批发市场中，新发地交易量、交易额已连续十七年双居全国第一。

新发地保障了北京近八成的食材供应，被称为北京的“菜篮子”。价格方面比如肉类，能低于超市40%。

可以说，北京房价或许让很多人高攀不起，但菜价却让其他一二线城市羡慕不已。新发地功不可没。

尽管在公共卫生方面产生的负面影响较大，但新发地在民生层面的意义是难以取代的。

新发地“坐镇”北京，堪称黑天鹅事件的疫情，让整个楼市措手不及。

03.

新房方面，最直接的，在售项目销售节奏被打乱。

被列为疫情高、中风险区的丰台花乡、大兴西红门，附近在售的新房中铁诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、现房鸿坤林语墅等，由于案场不能聚集，带看及销售势必会受影响，去化周期延长。

项目入市节奏，也同样被打乱。

今年4月，首开龙湖联合体、新城分别拿下两宗西红门限竞房地块。断供6年的西红门土地市场，久旱逢甘霖。

但因区域疫情爆发，项目入市时间，大概率延迟。

延期交房的可能性，再度提升。

年初疫情爆发伊始，就有工地停工先例。疫情高、中风险区的项目，面临再次停工的风险。

二手房方面，昨天（6月15日），北京住建委下发通知，要求进一步加强中介防疫工作：

“位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动，并通过错时上班、轮流值班等弹性工作方式降低人员密度。”

加之小区再度封闭式管理，严控人员出入，中介带看随之全面停摆。

疫情高风险区的新房、二手房销售，无疑将会受到较大冲击。

替7.31前的西城区捏一把汗。

04.

疫情反复，不仅影响市场，还革新了购房心理。

以往人们总希望周边配套“大而全”，经此一疫，悄然改变。

大型农贸市场不再是买菜便宜、新鲜的加分项，而是人流复杂、隐患高的不定时炸弹。

家门口步行可达的医院，也随时有把小区连坐成高风险区的可能。

近两天，严肃君的N个置业群中，丰台群的热议话题是：论新发地全面搬迁的可行性。

二手房群的则是：三甲医院旁的房子，到底还能不能买？

两个话题，体现的是同一认知内核，即区域人口流动越简单，居住环境越安全纯粹。

落点到小区，人口流动简单，主要体现在两点：社区自住比高，居民职业稳定。

自住比例高，意味着出租比例低，邻里流动轨迹明晰，不安全因素少。反之，出租率较高，居住人口杂、流动性大，难以形成稳定、和谐的社区氛围。

居民职业稳定，不单指业主，也指租户。业主职业稳定，小区换手率会相对低；租户职业稳定，可控度相对较高。

例如，回天地区的码农，大多就职于大中型互联网公司，在北京租房大军中，算是相对稳定的群体。

而大兴西红门，区域内回迁房、两限房、经适房扎堆，房屋换手率高。区域外来人口流量大，房屋出租率高。且个体户居多，不稳定因素相对较高。

因此，相较回天地区，西红门区域的人口流通不稳定性，更为突出。

05.

年初，我们满怀希望地迎接2020。殊不知，世界将给我们一记重拳。

和又一记重拳。

“疫情”、“停摆”、“封闭管理”这些关键词，既是奋力高周转房企的梦魇，也是深陷维权旋涡购房人的紧箍咒。

过去的五个月，充分证明了---

生活就像摔跤，它要求我们立定脚跟，迎接任何不期而遇的打击。

6月11日至今，北京5天新增确诊106例。控场感极强的大筛查随之展开，很多人形 容这感觉是“一夜回到JF前”。

我们正在经历新一轮的考验，心理的，身体的。

没关系。

This too shall pass.

互动时刻：

2017年11月，西红门大火拉开了北京“安全隐患大排查大清理大整治”的序幕，加速了传统劳动力密集型产业转移。

两年多的时间内，动物园、大红门、秀水街、雅宝路等批发市场相继搬迁。

新发地农贸市场，作为北京重点菜篮子工程，成为留守的独苗。经过这次事件，是否会有变数？