Loft的遮羞布被揭开，后悔不？

Lotf，最近一个很时尚的名词，现在无论在影视剧或各大社交媒体上，我们都可以经常看到那些装修精致的Loft，开拓的空间，高挑的吊灯，宽阔的落地窗，上流的台阶，还有属于自己楼上的私密空间。

看到这些，相信对很多人来说， Loft简直就是自己梦想中的花园，与传统的住宅相比，Loft视乎更能彰显年轻人的个性，更能让人体验小资轻奢的生活，所以，近些年Loft凭借这些独特的优势大受欢迎，市场上各种Loft产品也开始出现。

不少购房者在买房时，如果有留意，会发现有的楼盘属于商业性质的Loft，尤其是近年来，Loft发展的越来越快速。但依旧有许多人感到很疑惑，Loft和普通住宅究竟有什么区别呢？优缺点又是什么呢？下面我们就一起来看一下吧。

Loft公寓并不是住宅

Loft兴起也是近十年的事，毕竟在十多年前，城市的土地还没有像如今那么紧缺，天地楼才是主流。而如今城市开始建立宏观的房地产市场，房子这个商品也开始了越来越细分。

从人类的心理需求来说，只有在生成这个基本需求得到满足的时候，人们就开始寻求更高一阶的需求。这种心理在如果的房地产市场一样适用。随着城市的发展，住房问题开始得到一定程度的缓解，以往传统的商品房开始进入细分，从商业和住宅、再到商铺、公寓层出不穷。

那么商品房的商业与住宅有什么区别呢？

Loft是商业性质，产权年限仅40年，Loft的公寓的土地使用性质多为商业用地和综合用地。此类公寓产权年限短，不能落户读书，转让税费高，转手交易难，生活成本高，贷款利息高，升值慢，升值潜力有限。

以往的时候，大家对公寓的理解，一直是和住宅联系在一起的，一些地方对于公寓的界定标准，也从套型改成了日照时间。

但随着市场的发展，公寓和住宅逐渐分家，2012年，新的《住宅设计规范》正式生效，土地用途又成为了区分住宅和公寓的新标，公寓也就此被彻底踢出了“住宅”的范畴。

2012年以后开盘的Loft公寓，都坐落在商业用地之上，所以严格来说，我们所见的“商住两用”口号，也仅限于使用层面——住户可以把这些房子当家，但在性质上，却不属于住宅。

但很多时候，购房者，尤其是那些涉世未深的、对房地产一无所知的初级购房者，很容易被开发商的宣传所迷惑，从而上了Loft的船。

被优势掩盖的产品缺陷

既然Loft能够陡然兴起，而且被很多人会选择，那么其肯定有一定的产品优势。的确，作为一款独特的产品，Loft确实有一些与众不同的优势，但也正是因为这些优势，将本来很明显的产品缺陷给掩盖住了。

相比较于普通的住宅产品，Loft最大的优势便是：首付不高低总价，不限贷、不限购。这基本上可以巧妙地避开当前各大城市的楼市调控政策，而且很能打动年轻人的心，而这一点也是很多开发商集中宣传的火力点。

另外，Loft还有其他的优点，比如说：高大而开敞空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；比如说流动性、开放性，户型内无障碍，组合功能强；比如说可塑性强，功能分区可做下层娱乐，上层休息；比如说宜商宜居，可以用于出租、投资，也可以自住。

当这些优点被无限放大进行宣传的时候，那些属于Loft的缺陷就被巧妙地给掩盖住了。

Loft有缺点吗？当然有了，而且还是很大的产品缺陷。而且这个最大的一个产品缺陷，就是跟最大的产品优势相联系。

前面我们提到了，Loft不限购不限贷的巨大优势，但这种优势是以牺牲住宅属性为代价的，Loft说到底是公寓，公寓是不属于住宅的，因此，也就不能享受住宅的一些政策，比如首付比例最低为50%，贷款最高年限为10年，不能使用公积金，只能商业贷款。

此外，Loft在其他方面也是劣势明显，比如说Loft通常都是商业水电，价格比住宅要高，而且通常都没有燃气；比如说装修费用大，装修设计难，尤其是自己加楼板的产品，安全需求更高；比如说不适宜老人、儿童居住，面积小，空间狭窄，楼梯略斗，安全系数低；比如说公摊奇高，一般复公摊在26%左右，甚至高达30%，得房率相应减少了很多。

Loft与住宅楼的对比

先解释下商业性质公寓和普通住宅产权的区别，依据物权法149条规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”也就是说：

普通住宅：使用期限，居住用地70年；期满后自动续期。

Loft：使用期限，商业用地40年，期满后依法律规定办理。

具体再说说Loft有什么问题：

1、首先40年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。

2、40年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计会更高。

3、卖出时交易税费高。Loft地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按3%征收。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。

4、物业费一般比较高。

5、大部分Loft公寓都是商水商电，生活费用贵。大部分都不通天然气的。

6、Loft的公摊面积一般都比较大，得房率低。

7、贷款年限、利息：按揭贷款实行商业用房标准。Loft首付50%，目前商业贷款上浮50%，贷款年限最多为10年，并且不能用住房公积金贷款；

8、包租回购这种就是变相集资；（什么承诺一年多少保底收益回报啊，实际最后达不到不说，本身这种宣传模式就有问题，懂金融的朋友都明白）

9、LOFT？你知道刨去中间隔层，吊顶的高度两层下来有多压抑吗？别被样板间给欺骗了。

10、住房公积金是用不上Loft的。

生活缴费的差异。商业性质公寓大部分都是商业用水用电，而普通住宅都是民用水电。以南宁为例，一般普通住宅电费为：0.65元/度，而商住楼0.88~1.5元/度。物业费方面，普通住宅1.5元/m~~2.5元/m左右，而商业楼可高至5元/m。这样生活成本大致高至50%以上。

交易费用的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为11.5%，而商住楼，其契税按3%缴纳。

首付有差异。商业性质的公寓首付需付五成，普通住宅最少只用付两成。产权年限的差异。商业性质的公寓的使用年限是40年，普通住宅则是70年。

入户有差异。住宅性质的房屋可以办理当地的户口，小孩可以在分配的学区入学就读。而商业性质的公寓却不能入户，孩子不能按照义务教育学校招生学区范围的依据入学就读。

但这些缺点，置业顾问是不会告诉你的，中介也不会告诉你的，只能自己去摸索。

关于商住转手的税金问题

Loft在出售时，如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税，除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长，则房屋所在区域的地区指导价（税务部门认可的最低过户价）肯定会调高，也就无法做成原价出售，那么必然要缴纳土地增值税。土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）

（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

有人会提出反驳意见。比如，阴阳合同，中介配合下把签约价做低，和指导价一样，这样就可以减少增值税金；但是这样，银行贷款也相应降低了。也就是说首付其实很高（买Loft），既然首付都这么高了，为什么不直接买70年住宅呢；由广西南宁祖龙置业有限责任公司打造的祖龙ACMALL火热销售中，70年产权纯正住宅性质。目前正在特惠促销中，就是个不错的选择。

年轻人请远离Loft

谁在买Loft呢？调查研究显示，Loft的主力客群主要是两大类，一是年轻人，一是投资客。投资客自是不必说，在当前楼市下行的巨大压力下，普通住宅挂牌出售激增，Loft想出手都难，一旦迎头撞上了失业潮，不堪设想。

也许作为一个年轻人，独自在城市打拼，无论是小有余钱还是家里赞助，在此落脚有个属于自己的住处会让人对生活充满遐想，住宅太贵，平层公寓太小，于是很多人去看了LOFT之后觉得这是一个选择，起码单身过渡期的不错选择。

但生活只有少数时候是诗和远方的田野，大多时候，生活都是眼前的苟且，谁不是心中有一个幻想中的乌托邦，但梦想终究要落地，生活最重要回归于柴米油盐，因此，奉劝屏幕前的年轻人，如说不是手有余钱，请远离Loft。

最后

再总结一下，商业性质公寓和普通住宅的区别：

商业性质公寓购买贷款首付高，利率高；

居住生活成本高；

土地使用权期限短；

转手难；

这样看来，Loft有好处多过坏处。特别是后期想要出手，由于税费较高，建议谨慎购买。