前几天，小编的一个朋友向我吐槽，说最近去看了瑞祥新区的在售新盘，发现同个小区内不同房源价格差距很大，有的甚至单价相差一万多。
同一个城市、同一个小区、同一个开发商造的房子，地段、环境等等条件都差不多，为什么房价相差这么大？
其实房价相差这么多，真的不必大惊小怪。相信当您读完下面的几点原因就能一切了然了。
1、建筑形态不同，每平米价差上万
大家都知道，在同一个小区内，高层和排屋、别墅会有价格上的差距。
比如，瑞祥新区的华鸿大发瑞祥壹号、万科时代大都会和华鸿中央原墅等项目，高层的均价约24200元/㎡，而排屋、叠墅等的均价高达35000元/㎡，均价相差达到了10800元/㎡。
华鸿大发瑞祥壹号效果图
在限容、限建筑密度的规定下，高低配的模式在瑞安比较普遍，目前瑞祥新区在售的三大项目华鸿大发瑞祥壹号、新希望华鸿中梁瑞祥天樾和万科星汇里都是高低配。一般而言，在同一个项目内，别墅类的产品溢价会更高，而多层或者高层之间的差距不大。
2、楼王决定房价价差的上限
一个楼盘中的“楼王”，就是项目中位置最好、面积最大、价格最贵的那一整栋楼，而楼王楼层中最好户型最好的房源自然是整个项目内单价最高的，是整个项目的房价天花板。
楼王一般占据了整个项目最好的位置和最好的景观资源，户型同样是精心设计，配套同样也是最佳的。
荣安府效果图
比如，滨海新区红盘荣安府，三期推出的8号楼楼王，南面直面万余方中庭景观，整栋楼几乎360°环景，是小区内视野、景观、日照朝向的最佳楼栋，虽然价格比其他楼层高出3000－4000元/㎡，仍然被一抢而空。
3、江景房是否一线临江决定价差
对于江景房小区来说，楼栋对于江景的距离、视野至关重要。
特别是在一些对江景有情结的城市，一线临江的房源相比其他基本看不到江景的房源价格相差极大。
江境1265鸟瞰图
以去年温州市区最火热的一线江景楼盘时代滨江上品为例，一线江景房10幢楼的均价高达约5万/㎡，而在同个小区内，位置较差2号楼的房源均价约33000元/㎡。单价价差达到了约17000元/㎡。
4、小区负面因素导致价差
同一个小区，地段基本一致，但是具体到每一套房源的楼栋，依然有地段之分。
有些主打高端改善的项目的某些楼栋会比较临近宗教建筑、垃圾站、监狱、殡仪馆等购房者比较敏感的不利因素，开发商会对这些楼栋采取大幅降价处理。
鹿城金茂府效果图
比如位于温州市区的两大豪宅鹿城金茂府和绿城凤起玉鸣，对于项目的“庙景房”都采取了低价处理，临庙的房源均价比其他房源低了5000－10000元/㎡。
5、商品房和安置房，价格相差很大
瑞安的不少出让地块，都是带方案出让，除了用来出售的商品房外，同一个小区内还会代建安置房，有些分得安置房的村民急于脱手，会以远低于商品房的价格出售。
新湖金银座效果图
现在瑞安的不少小区就是商品房和安置房混搭的，比如新湖金银座、蓝光雍锦湾、中交中梁塘河上品等。
6、其他因素
除了以上几个明显拉开房价查的因素外，楼层的高低、梯户比、户型、朝向等对于房价也是会有影响的。比如顶楼或者过底楼的价格往往都会偏低。
从以上案例中可以看到，同一个小区内，独栋产品是稀缺的，单价明显高于高层，一线临江的江景房的要的就是观景距离和高区。
对于居住品质来说，同一小区里的楼王无疑是最宜居的，但是价格可能会不太美丽。
同时，商品房和安置房并存的小区，商品房价格一般都远高于安置房，安置房的后期管理难点比较多，这里就不展开一一细说了。
另外，对于小区内邻近宗教建筑、垃圾站、监狱、殡仪馆、大型配电所等不利因素的楼幢，开发商一般会选择降价处理，如果购房者对于这些不利因素的态度是不在意的话，选择这些楼幢还是比较划算的。
房价体现的是一间房子的综合属性，同一个小区内，依然有地段之分，买房的时候，选好了小区仅仅是一个开始……
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