【2020年深圳新房】#宝安篇#——沙井海岸城一期

今年宝安区要说哪个新房项目最引人关注，莫过于沙井海岸城。这两年宝安沙井是一个炙手可热的区域，去年深圳卖的最好的项目，沙井占了两个，一个是万科星城，一个是华强城。

万科星城去年卖了2324套，华强城不示弱也卖了1528套。两个都是超级大盘，目前基本都卖完了。

基于大家对西部热土的看好心态，沙井海岸城必然也会受到很大的关注，当然老马也是很关注的，毕竟也是一个很不错的刚需盘。今天就跟大家一起来看看这个项目。

今天主要看一下项目的一些整体情况，今年预计会入市的是海岸城一期（锦园）。

一、房价背景

1、深圳整体房价

照例，我们先看下深圳最近的房价。不过说着房价之前，先说个有意思的事。

前两天（4月22日）深圳市住建局和市市场监管局召开发布会，针对最近深圳房价上涨的话题做了一些回应。主要有几点：

第一点是针对舆论反映近期部分住宅小区二手房价格过高问题。

住建局说，经初步调查,主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况。但挂牌价不等于成交价,根据国家统计局公布的数据，今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升。

第二点是针对最近有些楼盘很火的问题。

住建局说，最近比较火的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热点地区,其他区的销售、交易总体是稳定的，不能真实地反映深圳楼市行情。

第三点是针对有网友反映部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售““恶意加价”等问题。

市住建局说，已高度重视,并联合有关部门深入调查,一旦发现违法违规行为,将依法依规严肃处理。

大体意思就是深圳房价涨的不多，一季度涨了2.8%。

涨多涨少，咱也不要慌，自己判断。

回到主题，深圳3月的房价62212。想想去年才五万多，好像没那么贵……（我竟然用了“才”！！！）

来自中原官网

2、项目所在区房价

沙井海岸城位于宝安区，宝安区3月份二手房挂牌价64517元/平，均价已经超过深圳整体房价，项目位于沙井中心区，沙井片区现在的二手房价53708 元/平。

房价信息来自中原网

3、项目所在版块房价

项目所在的版块目前没什么新房，去年开盘很火的万科星城和华强城基本卖光了。最近网上有人传万科星城还有存货，不过要交30万的茶水费才能买得到，不过消息很快也被辟谣了。官方说已经都卖完啦，不要yy了。

去年开盘的比如万科星城、华强城、柏林君瑞等均价在4.5左右，其他的二手房比如拾悦城、丽莎花都、棕榈堡花园，均价也在4.1-4.3万之间。除此之外周边项目不是很多，很多农民房之类的建筑。

项目周边新房二手房参考均价

最近，老马也看到网上有一些有趣的新闻，说是沙井不少小产权房蹭着热度也在涨价，有些不错的小产权房还封盘不卖了。现在那边好的小产权房一两万吧，到时候海岸城开盘估计会蹭着热度涨一些。

二、项目信息摘要

1.项目预计入市时间

海岸城一期预计今年入市，具体什么时间我们以官方发布为准。

2.项目预计入市价格

项目现在定价没有什么消息，参考目前周边项目万科新城和华强城项目价格，沙井海岸城，老马预计4.5-5.0万/平。

3.项目优缺点

现在官方还没有发布户型方面的信息，没办法知道户型怎么样，所以说说大的感觉。

优点：价格友好，如果价格四万多的话是很适合要在深圳买房的刚需客；坐拥未来区域发展利好；优质的学区资源（待官宣）；巨大的商配设施；未来交通便利，四通八达。

缺点：区域现状比“偏”，周边没什么项目，农民房小产权很多，配套也不是很完备，轨道交通只有一条11号线。

三、项目信息详解

1、项目介绍

沙井海岸城位于宝安区，在中心路的附近，与地铁马安山站最近的距离约400米。

沙井海岸城是旧改项目，项目拆除用地面积2.5万㎡，开发建设用地面积1.2万㎡，计容积率建筑面积80万㎡。建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万㎡的超大型综合体，会成为沙井目前最大体量的综合物业。

项目和博林君瑞、万科星城等盘的距离非常近，周边未来的商业气氛浓厚，服务设施齐全，地理位置优越。

万丰海岸城共包括六个地块，项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦（三期）、瑧园（三期）等。其中五个住宅项目中，珑园、珺园均为回迁房，锦园为商品房+保障房，玺园、瑧园为商品房。

率先入市的或为海岸城锦园，目前在建中，建设用地面积8959.75㎡，仅占沙井海岸城整体建设用地面积的7%，其中幼儿园占地3600㎡，规划有488套住宅。

从规划平面图看到，锦园位于项目的最西侧，和规划中的九年制学校及小学用地相邻，与项目内的其它住宅地块相对隔离。

锦园主要由2栋33-43层高的住宅楼（含1栋33层保障房）及12班幼儿园组成。2栋住宅纵向排列，和幼儿园平行布局。并将建有社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心，以及养老院共约1.2万㎡。

该项目建设用地面积约8959.75㎡，总建筑面积为77480.18㎡，计容积率建筑面积56302.52㎡，容积率为6.28。

其中，商品住宅43层，约135米的建筑高度，规划272户，且户型套内建筑面积均小于90㎡，说明会以中小面积段产品为主；保障房33层，约100米高，规划216户。

四、项目配套

1、商业配套

沙井海岸城建成后，项目自带14万㎡商业，拟建筑面积超80万㎡，将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。

在项目附近随着西荟城的开业，京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等商家的先后入驻，使得目前沙井的居住氛围已逐渐形成。

未来，随着海岸城进驻后，沙井片区将达到约100万㎡的商圈规模，形成以京基百纳广场、双天虹和海岸城为核心的商业配套中心。

2、教育配套

传闻深圳外国语学校将入驻海岸城，如果传闻属实这将是沙井海岸城核心卖点之一。

虽然还只是猜测，并未看到官方消息。不过据深圳自媒体楼校长爆料沙井海岸城已经拿到教育局签批文件，将引进深圳外国语九年制学校，已经是板上钉钉的事。

从《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》这个文件中我们也可以看到，海岸城将会落实不少于30班小学、不少于48班初中。加上宝安区教育局多次提到将引进重点学校，也可以确定网上传言十有八九。

年初的时候网络上也传出了该校效果图。

深圳外国语学校创办于1990年，是市教育局直属重点学校、广东省一级学校、全国文明单位、是教育部确立的全国依法治校示范校、全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。

如果落实，该校如此优质的学位资源也将引来众多家长的“抢夺”。

3、交通配套

交通配套方面，项目距离地铁11号线马安山站直线距离400米，从马安山站直达福田中心区约13个站点。未来将有地铁18号线（规划中）、26号线（规划中）两条规划线路经过项目附近。

区域内有多条主要道路，宝安大道，将沙井与机场、福永、西乡、新安串联，并接驳深南大道。

城市轨道交通方面，已建成的地铁11号线是连接市区的主要通道。随着未来地铁12号线、20号线、18号线以及穗莞深城际等的陆续开通，轨道交通上将形成进一步改善。

五、最后

最后说下沙井项目为什么这么火。这两年，大家估计都注意到了，深圳楼市最火的地方就是在西边，而西边最火的区域之一就包括了沙井片区。为什么一个以前很多人都看不起，到处都是农民房的地方突然变得如此受欢迎呢。

主要原因就是沙井所处的区域位置，享受到了各种政策规划利好的“关照”。

从深圳的城市规划看沙井，沙井正好坐落于深圳西部发展轴上，地处粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。此外，沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。

作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局，建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点，以及深圳市加快发展湾区经济、建设一流湾区名城的重要力量。

在粤港澳大湾区格局以及“三城一港”等诸多规划下，沙井各方面发展迎来前所未有的利好。随着深圳城市中心向西转移，沙井升值潜力巨大，自然成为了投资深圳的热点版块。

最后最后，老马还是要说一下，购房者还是要根据自己实际情况来，不要被一些高大上的概念，尤其是一些 媒体煽动文章影响。所谓区域发展利好，对于购房者来说无疑是存在的，能兑现多少以及多少年后才能兑现，存在不确定因素。当前有些地方房价的上涨就是因为有这种区域利好因素的推动，有些地方房价甚至已经透支了未来区域利好带来的房价空间，不要一味追热点概念。

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