深圳地王”龙光地产闷声发大财

而智讯财经查询历史资料得知，2017年，有十余家房企有意争夺康佳总部旧改项目，最终龙光以69.8亿元获得了七成的股权。如今300亿的货值实属“稳赚”。
逆周期拿地但也会有例外

中国地产看华南，华南地产看粤系。

一部粤系房企的沉浮录，就承载着大半中国地产史。在中国房地产行业五大派系的角逐中，粤系房企看似波澜不惊，实则静水流深。

相较于万科、恒大、碧桂园等高调的房企巨头，龙光地产等粤系房企属于典型“闷声发大财”。

从2008年筹备上市，至2013年底龙光地产以信托持股方式在港交所“勉强”上市。在资本市场度过第六个年头，龙光地产一路高歌猛进。但其资产负债率也在逐年攀升，由2015年69.24%增至2019年的79.13%。

俗话说，七年之痒。即将步入七年之痒的龙光，面对变幻的2020年，又是否能从容以对？

地产圈最会赚钱的房企

但负债逐年攀升

“如果非要我用一个指标进行选股，我会选择ROE（净资产收益率），那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，投资者应当考虑买入。”

这是价值投资派的“股神”巴菲特的一个投资观点，而龙光也曾多次引用该观点，以示自己引以为傲的ROE指标。

ROE即净资产收益率，是一个衡量公司资产运作效率的指标，通俗来说，ROE越高，说明企业就越会赚钱。

来自龙光地产2019全年业绩报告显示，2019年龙光实现毛利润约181.33亿元，归母核心利润约100.2亿元，较去年大幅增长42.7%，核心利润率达17.9%。

其中，最亮眼的当属净资产收益率（ROE）一行。财报显示，龙光全年的ROE为35.5%，较2018年的31.5%上升4个百分点，连续七年平均ROE达30%。

在中达研究发布的房地产行业年报综述报告中，参与分析的32家房企里，龙光2019年的ROE稳居前三，赚钱能力最强，超过了粤系三大巨头碧桂园、万科和华润。

数据来源：Wind, 中达证券研究

此外，在销售额方面，龙光离“千亿”行列仅有一步之遥。财报显示，2019年龙光的权益销售额达到915亿，同比增长31%，完成了全年目标的108%；

2020年，龙光把目标锁定在1100亿元，同比增长20%，突破梦寐以求的千亿大关。

负债方面，龙光地产显示出逐年攀升趋势。

2019年，龙光地产的资产负债率为79.13%，同比2018年的78.4%有小幅增长，比4年前的2015年则增长了接近10个百分点，净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4%。

2019年，龙光地产的总负债1630亿，较去年同期增加两成。

低调的房企总能“不露声色”地赚钱，但逐年攀升的负债率也值得警惕。

业绩新王牌：

四千亿级大湾区城市更新

虎视眈眈的湾区土储，掀起了一场旧改之战。

于龙光来说，城市更新是实现业绩及利润增长的重要板块之一。

年报显示，2019年龙光地产城市更新业务实现收入49亿元，在574.8亿的总营收中虽占比不大，但凭借接下来4006亿的城市更新土储货值，龙光真正拥有“手有余粮”的底气，且95%的城市更新项目位于大湾区。

这一点，让龙光在这场“旧改之战”中信心十足。

业绩会上龙光管理层表示，城市更新项目是用小钱撬动大资源，投入少而利润高，未来3年，城市更新业务预期可贡献当年约20%核心利润。

这或也是龙光的赚钱“秘笈”之一。

在2019年龙光旧改大事记中，龙光的华侨城康佳旧改项目应是备受关注的一席，地处深南大道绝佳区域，将打造成龙光总部中心，目前此旧改项目已施工，预计明年的年底可进行预售，货值高达300亿。

对于旧改这块“大蛋糕”，龙光凭借自身优秀的旧改实力和魄力，“拿得起”亦“吃得下”。

龙光地产高层方面也坦然，“城市更新是未来5年盈利的新引擎。”

逆周期低价拿地，是龙光惯有的战术之一。

财报显示，截至2019年末，龙光拥有土储总货值达8320亿元，其中粤港澳大湾区占比逾82%，深圳及临深区域占比达45%。

在土地市场遇冷时果断下手，低价拿地；在市场大热时以收并购或旧改的方式增加土储，这保证了龙光的平均土地成本在行业处于低位，但也是ROE能够一直保持在行业高位的重要原因。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，地产行业是个强周期行业，商业模式的底层逻辑实际上还在赚周期性的资产差价，因此逆周期操作和把握好周期才是地产业的真谛。

从龙光近年来新增的土储建面来看，在2016年和2017年土地市场大热的情况之下，龙光减少了拿地的动作，转向城市更新纳储。

此外，孤注一掷高溢价拿地王，是龙光的常态。

在2019年那场轰动全国的“624土拍”中，现场举牌数百轮，龙光突破华润、中海等十多家房企的多轮“围剿”高价斩获龙华一地块。这是”地王专业户“龙光”至少第四次拿下深圳“地王”。

参照龙光过去的“地王模式”，之所以能撬动数百亿的“地王”，背后不仅有龙光集团创始人纪海鹏的运作，更隐藏着一系列复杂融资安排。

背后依附“金主”的支持，降低融资成本，是不少地王项目惯用的手法。

智讯财经查阅相关资料获悉，2014年龙华白石龙地王，平安大华注资20亿元等，而在机构人士看来，平安大华和龙光地产签订的“明股实债”属于“抽屉协议”。

而去年龙光拿下的地王地块具体位于龙华红山核心地段，项目正在火热建设当中，一期于去年10月开工，预计将在今年5月份开放营销中心，于二季度入市。

据了解，龙光在此地块打造的是高端住宅的“玖系”，备案名为“龙光玖悦台”，项目有商品住宅940套，备受市场高度关注。
值得注意的是，风头正劲的龙光不止在龙华缔造地王故事，其触角还伸向大湾区乃至全国。
在此前2018年6月，龙光地产以全部条件封顶的代价（14000元/平米的楼面封顶价+住宅部分自持50%，时长70年）成为东莞虎门地王，轰动东莞。
过去地王模式所向披靡，但时代已悄然变化。
时至当下，依靠资本腾挪游戏，龙光地产依靠基金拿地快速扩大，但在攀升的拿地和营销成本，以及趋严的调控政策大环境下，未来的盈利能力或将遭受一定的考验。