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深圳“老破小”支棱起来了:多套房子挂牌当天就成交,机构称泡沫已消除

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本文来源:时代周报 作者:梁争誉

图它近,图它便宜,还图它吃喝玩乐都齐全。囊中羞涩的买房人正在把目光锁定在“老破小”。

近期,首付比例下调、房贷利率下调等房地产市场利好政策的效果缓慢显现,二手房交易活跃起来。

根据深圳中原研究中心统计数据,5月深圳二手住宅过户3963套,为近37个月第二高。值得注意的是,从成交房源的楼龄来看,20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃,占比24%,15-20年楼龄的成交占比也有23%。

老房子乃至“老破小”,因为交易税费低、性价比高,又受到买房人关注。

“每个人诉求不一样,有些人需要学区,有些人要环境好,我只要吃住行方便。”在去年年底“上车”了“老破小”的深漂吴静(化名)向时代周报记者表示,不想因为买房搞得经济紧张,只考虑在能力范围内买房,所以她和对象在东莞、惠州和老家之间选择了深圳“老破小”,“主打一个自己能住。”

关注“老破小”的买房人越来越多。吴静在小红书分享了“上车”故事,不少年轻人在评论区留言找“同款”。曾经排在买房鄙视链末端的“老破小”,排位悄悄上升。


深圳知名“老破小”八卦岭宿舍

“外面旧关我里面什么事”

吴静今年32岁,她的房子27岁。

2023年年底的某一天,吴静收到中介发来的一条房源链接,她当天看完当天就买了。

这是一套在龙岗布吉的小房子,建筑面积约55.05平方米,套内面积约50平方米,2房1厅,布局得当,采光不错,含税总价约148万元,月供约4600元,是吴静两口子月收入的1/4。

“房子喜欢,价格在预期范围内,月供跟租金差不多,而且一百来万降也降不到哪里去,涨也张不到哪里去吧。”吴静说。

为什么买“老破小”?吴静用四个字总结:囊中羞涩。

“别人买房都是六个口袋,我们是尽自己能力去做这件事情。谁都知道买房要买地段好的,要买户型好的,我这点钱能占到其中一个也不错了。”和过去大多数人买房想着升值不同,吴静买房是奔着实际居住去的,“不想通勤太远,也不想太大要搞很多卫生,只要吃住行方便。”

关于这套房子,她最满意的是户型,方方正正的,一个4.8平方米的厨房不算大但也够用,“我和‘队友’都喜欢做饭,希望厨房也大一点,幸福就是二人三餐四季。”

“这套房除了楼层高一点,其他都是比较满意的。菜市场就在楼下,下班回家就能顺便带上,步行到地铁口、公交站8分钟足够了,周围商超都能满足日常需求。美中不足的是楼龄老了一点,但是装修一下,外面旧关我里面什么事呢?”吴静说。

买房之后,吴静开始走上攒钱提前还贷的路子,“先辛苦几年,少背一点房贷。买房子的本质是为了享受生活,而不是让房子左右我们的生活。”

“老破小”挂牌1天就成交

在“吴静们”的助攻下,深圳的“老破小”交易回升,部分典型楼盘的成交周期明显缩短。

位于罗湖螺岭片区的旭飞华隆园,地处罗湖东门,于1993年建成,面积段在30-40平方米之间,是典型的“老破小”楼盘。凭借螺岭外国语的学位支撑,旭飞华隆园颇受青睐。

在贝壳找房平台,旭飞华隆园今年合计成交6套房,其中4套的成交周期较平均成交周期明显缩短。一套建筑面积约29.2平方米1房,挂牌仅1天便成交了,成交价140万元,比挂牌价下调30万元。另一套建筑面积约41.74平方米1房1厅,挂牌5天、带看5次即成交,成交价172万元,与挂牌价持平。

可供对比的是,根据贝壳找房数据,旭飞华隆园今年一季度的成交周期是121天,而螺岭片区的成交周期是220天,深圳全市的成交周期是205天。

位于福田华强北片区的“老破小”学区房金茂礼都,近期成交亦颇为活跃。

时代周报记者查询交易记录获悉,金茂礼都在贝壳找房平台最新成交的3套房源,成交周期分别为17天、1天和2天。时间线拉长,今年一季度金茂礼都的成交周期是78天,较上季度减少61天,看房人数212人。


图源:贝壳找房APP

深圳中原研究中心统计数据显示,今年,20年以上楼龄的二手住宅成交活跃,1-5月的成交量占整体成交比例分别为42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%,在二手市场占据主导地位。

“老破小”泡沫基本消除

“老破小”重回牌桌的筹码是,高性价比。

过去,房地产市场调控严格,购房成本、置换成本高企,因此“一步到位”的大户型单位更受市场欢迎。最近几年,随着市场深度调整,房价回落,“老破小”的性价比开始显现。

今年4月,上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称,二手房价格泡沫已基本消除。

该机构选取“一线城市老破小类型的二手房价格”,衡量二手房价格泡沫。2018年年底开始,二手房价格开始拉升,2018年四季度为39454元/平方米,2021年一季度为62284元/平方米,这也是二手房价格的历史最高点,价格泡沫膨胀至58%。2023年上半年,二手房挂牌量激增,供求压力倒逼价格泡沫持续缩小,到了今年一季度泡沫仅为5%。


一线城市“老破小”二手住宅价格泡沫

“这意味着历时三年时间一线城市‘老破小’二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。”该机构表示。

事实上,曾经被“爆炒”的深圳“老破小”也已走下神坛。

“老破小”因为总价低、区位优势明显,叠加学区、拆迁等概念,在市场上升期成为炒作对象。2017年至2021年,市场活跃,“老破小”涨幅惊人。但随着近几年房地产市场深度回调,加上大学区制、城市更新政策的推广完善,泡沫逐渐被挤出。

前述交易活跃的旭飞华隆园曾经卖出“天价”。时代周报记者查询贝壳找房了解到,2021年1月,该平台成交旭飞华隆园一套29.93平方米单位,总价358万元,单价约11.96万元/平方米,成交价仅比挂牌价少2万元。最近一年,旭飞华隆园成交均价下跌31.7%,5月的挂牌均价约5.47万元/平方米,4月的成交均价约4.12万元/平方米,相比最高点跌去65.6%。

八卦岭宿舍是比旭飞华隆园更老的“老破小”,因为学区、拆迁双重概念叠加,价格波动更为剧烈。

八卦岭宿舍建于1983年,是深圳最早建成的小区之一,大多为30平方米左右的小户型,早期主要用作员工配套宿舍。在旧改启动、名校落户双重利好的刺激下,八卦岭宿舍房价“起飞”。

2021年年初,八卦岭宿舍的成交价普遍超过14万元/平方米,最高去到14.61万元/平方米,一套建筑面积约16.8平方米的单位成交价245.5万元。目前,八卦岭宿舍的最新成交价在4万元/平方米左右,较最高点跌去72.6%。

根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察,近期深圳“老破小”只是局部火热,并未见大规模的活跃,“买房主要看目的,哪里的房子都有优势和劣势,需要购房人自己权衡。如果预算足够,可以有其他选择,我不太建议买‘老破小’。”

“‘老破小’的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的,居住估计难有舒适性可言。另外就是升值空间有限,如果希望通过旧改跃升,这个等待的时间估计比较长。”何倩茹补充称。

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