投资未来，潜力可期——东莞东南临深房产分析

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清溪

东莞优势解析

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地理位置

在广州，深圳中间，属于大湾区经济带黄金枢纽位置。以珠江为界，东岸人口密度更高，是未来房价走势一个重要参考指标。六个镇区与深圳无缝对接，四个镇区与广州对接。

交通

轨道交通规划齐全，地铁对接广州深圳，覆盖赣深高铁等多条铁路要道。

根据资料显示，东莞与深圳正争取在2035年前全面落实多条地铁连通。预计2024年东莞地铁一号线建设完成，途径深圳光明片区。

房市供需

土地面积与人口是决定房价长期走势的基础因素。2018年东莞人口839万，目前建成面积958平方公里。占地区面积的39%，深圳数值为46.2%。此外，东莞工业土地多，旧改项目多。包括鸿荣源、华润等深圳名企已在东莞布局。2019年，东莞新房供应3.8万套，成交4.8万套，供需有失衡。近年来东莞房价连续上涨，2019年涨幅最大。

产业定位

东莞定位是打造全球有竞争力的电子信息产业群。华为、紫光、oppo等公司已落地进行战略发展。此外，东莞还积极促进传统制造业向高端制造业进行转型。

东莞3月房市盘点

东莞一手住宅供应2156套，25.22万平；住宅成交2671套，30.83万平。

房价方面，3月份东莞房价均价约每平米22400元，依然保持平稳上行态势。

热门地段有两个。一个是南城，部分楼盘从每平米3.4万涨到每平米3.7万。其次是长安，龙光江南大境开盘13秒，吸金3亿。此外，厚街、城区都有部分上涨。

分析：目前东莞还有很多地铁、高铁项目正在建设，与广州、深圳等交通对接没全部完成。当这些配套交通完善后，发展速度将得到大幅提升。

推荐购房思路

围绕重点规划区域进行考察，其中，区域产业结构、产值、交通便利、价值走势将为主要参考指标。

东南临深区域房市分析

区域房价目前处于横盘期。如2017年的碧桂园天域售价每平米2万，现在仍保持在这个水平。主要原因在于交通不便利，没有轨道规划，处于二线临深地段。此外，自驾前往深圳，红绿灯多，通勤时间长。暂时不建议考虑在该区域进行投资。

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凤岗

区域房价较高，如果在大运上班，从官井头自驾仅需二十分钟左右即可抵达。

重点关注两个点，一个是官井头，靠近大运，大运目前房价五万。2019年中海云麓公馆开盘价为每平米3万4。塘厦有赣深高铁站，是重点临深发展区，且未来将有五条轨道汇集。

其次是雁田。雁田规划有十号线延长线，龙平路站。离这个地铁站不远是锦龙湾畔。这个楼盘去年每平米2万6，今年升到2万7。目前地铁在招标勘测。官井头房价已接近每平米3万，投资空间有限。

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樟木头

有小香港旧称，属于老产业片区。环境比较老旧。一手价格在每平米1万五到1万8；二手房价格8，9千也有。涨价的项目靠近赣深高铁站，如保利生态城，开盘每平米8千多，现在二手2万多

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塘厦

首推投资片区，塘厦定位为东莞东南临深的中心区，发展先行区。建议优先考虑塘厦高铁站附近项目，涨幅稳定。高铁附近两公里以内都可以接受。

目前热点楼盘是御城花园，离南站1.2公里，围湖建成。与中心连成一体，属于大社区，既有星河、金地等商业，也有华侨城的大型文旅项目。

附近的银湖山庄、御湖半山的价格已经来到每平米2万8到3万2了。御城花园价格每平米2万3到2万5之间。去年开售295套，21秒售完，是需要抢购的热点楼盘。新一期将在 4月中认筹，月底开盘。

购房要点

1，地段往中心靠，往轨道交汇处选。

2，选品牌名企，质量和交楼时间有保证，后续服务也可以有跟进。

3、东莞实施两天无理由退定金的购房政策。

4，东莞片区概念要熟知，比如靠近松山湖和松山湖片区不一定是同一个区域。

5，看预售证和土地使用年限。如果土地到期时卖出房子，要缴纳土地出让金。

6，不要因为买房而一次性补缴社保和个税。这种行为如果被查出，后果十分严重。

7，尽量使用公积金购房。

8，双合同楼盘不要买。一个是装修质量可能存在问题，第二个是将来出售，面临高额税费。

9，片区产业结构要了解。比如港口，虽然属于支柱产业，但影响生活质量