富人会买什么样的房子？他们买房真正注重的是什么？

今天想写一个比较高级的话题，那就是富人爱买什么样的房子。

我是一个普通人，对富人的了解程度当然不会太深，但是镁姨是个干了近十年的房产记者，日积月累，着实长了不少见识，对富人买房的一些基本痛点也算了熟于心。

先说结论，被普通购房者奉为金科玉律的学区、地铁、超市等配套，对富人来说，统统统统都不重要，相反，还是减分项。

试想，如果汇悦台正对着地铁口，它的逼格和价格是不是得打个8折？

学区的话，很多顶级豪宅压根就没有配建学校，对口的公办学校可能还是村小，但是这毫不影响它卖出天价，因为能买得起这种房子的人，房子肯定不只一栋，全城任何一所小学都有办法上，谁在乎你对口的学校？

至于超市买菜？这些都是保姆的工作，不在富人的考虑范畴，我听说过开宝马买菜的保姆。

那么，富人买房，真正看中的是什么？下面就把我多年来的见闻和思考梳理一下。

第一、要大！

富人对房子的尺寸要求，放之四海皆准。即便是寸土寸金的香港，富人对尺度的标准丝毫也不会降低。这两天向郭碧婷高调求婚的向佐，早前在真人秀节目中曝光了香港的豪宅。光是天台，面积就相当于一套大房子了。室内更是开阔大气，向佐给老妈向太说早安都需要打电话。

爱面子的小S不止一次在节目中形容自己的大房子，一句“客厅比半个操场还大”就足以说明一切了。所以啊，房子贵是普通人的事，和有钱人毫无关系。

我在这里，想特别提一下豪宅验资这个事，虽然有很多人吐槽，但我还是觉得有必要。曾经采访过好几个豪宅盘的营销负责人，他们都谈到一个共同现象，有的客户看完样板房，都会说同一句话，“实用率太低了”。

有的说，“200多平只做两房，这不是浪费空间吗？”有的说，“每个房间都配独立洗手间，浪费了多少面积。”有的说，“电梯和过道太宽了，公摊面积太大。”还有的嫌保姆房面积太大。

“这些人一张口，我就知道不是我们的目标客户。实用率是小户型需要考虑的问题，富人买房子不看这个，开阔、住得舒服才是最重要的。”对于开发商来说，这些客户最多也就过个眼瘾，绝对不会成为这里的业主。验资看房，是对楼盘营销效率的保证，也是对业主的尊重。

第二、隐私。

所谓“千金买有邻，万金买无邻”。很多富人对“隐私”的看重，普通人可能会觉得矫情。

李嘉诚住在香港顶级富人区深水湾，私密性已经很好。次子李泽楷则住在地价更贵的大浪湾，大浪湾掩藏于山石中，不仅风景甚美，隐私性更是进一步升级。据传李泽楷为了隐私和安静，大笔一挥花1千多万把门口的公路买下来，变成了私家公路，可见私密性对富豪来说是多么重要。

这么私密的房子还是会被曝光，只能怪港媒太敬业。事实上呢，互联网时代，很多富豪更加注重房产的隐私。除了平时出入很低调，对于房产的买卖也非常低调。

一个开发商的朋友告诉我，很多富人卖房子，根本不会挂牌上线，一方面不想暴露个人隐私，更重要的是，买家也不希望即将入手的房产信息被泄露。“如果这套房子能在网上搜到，买家一般就不考虑了。”

这就是为什么内地绝大多数富豪的房产信息，大众都无从知晓。而香港的狗仔再强大，也只能航拍到豪宅的外观。

我有个朋友在珠江新城上班，他说他们老板住在番禺某高档楼盘，宁愿每天开车一个多小时到市中心上班，也不住珠江新城那套200多平的房子，为什么？其实就是出于安静和隐私的考虑。

珠江新城是方便，但是吵啊，晚上都人声鼎沸的，而且老板不太想有过多的社交，如果住在珠城，很多社交活动就不好推托，住在番禺就能合理地推辞一些无效社交。所以，权衡再三，他还是多花点时间开车吧。

我终于明白李嘉诚说过的那句话，人穷的时候要多在外面，少在家里，成功之后，就要多在家里，少去外面。

第三、富人似乎更爱大平层。

还有个有意思的现象，比起别墅，现在很多富人似乎更爱买大平层。王中磊、李小鹏、郭敬明、许晴、刘涛、李湘住的都是大平层。上海的汤臣一品，广州的侨鑫汇悦台、天誉半岛等当下热门的顶豪盘，也都是望江的大平层。

别墅有别墅的好，大、隐私好，但由于用地限制等原因，这类产品多藏于郊区，交通、配套相对不便，人少就会显得空荡荡，打理起来也比较费心。

相比之下，大平层的优势就很明显了。地理位置都很好，位于市中心或繁华地段是必须的，望江则更加分。

因为开发较晚，大平层一般注入了更现代的设计理念，全景玻璃，视野开阔。面积一般不低于200平，功能空间划分合理，居住体验更甚于别墅。镁姨还记得站在广州某江景豪宅阳台上的感受，眼下是三江交汇的壮阔江景，微风徐徐，岂不快哉！

有人说别墅隐私性更好，其实不然。很多大平层也是两梯两户或者一梯一户，保姆一般另有专梯。小区物业也很用心，外来人口入门登记很严格，每栋楼都有一对一的保安、电梯管理员，会所只对业主开放，没有对外的商铺等物业，业主根本不用担心隐私问题。

看到这里，你可能还有一个疑问：有些真人秀里的明星，住的房子挺一般的呀，看上去就是个普通小区，有的连电梯都是很旧的。

可别天真了。在某知名卫视工作的姐姐告诉我，出于隐私的考虑明星录节目一般不会用自己的房子，很多都是特地租房，然后营造家庭氛围。

更夸张的是，黄圣依录真人秀，因为怕网友说她炫富，特意买了套二三百平的房子，因为自家的房子怎么着也有700平，这操作也是很6了。

第四、圈层。

富人就是一个圈，买房自然也跳不出圈层的游戏。一个小区什么人住，都是什么档次的，对他们来说比产品本身更重要。所以我们经常能看到新闻，明星A做了富豪B的邻居，明星C的富商男友住在某知名豪宅区。

很多富人选房子，最先要确认的就是这个小区是不是纯大户型，如果有小虎户型，他们基本就不考虑了。

理由很简单，小户型的房子是给普通人住的，而普通人的生活方式和富人不一样，他们需要便利店、超市、幼儿园，喜欢走亲访友，喜欢热热闹闹的社区氛围，这多多少少会对富人的生活方式带来干扰。毕竟，顶级富人常常都是公众人物，他们可不希望在小区里被普通的陌生人认出来。

我前几天听到了一个真实的故事，广州某新豪宅盘看房验资门槛是1千万，有个客户手机上能展示的资产只有七八百万，差点看不了房。后来凭一句话走进了样板间，什么话？当被问及“你为什么想看我们的房子呢？”这个客户说，“因为我知道你们这没有200平米以下的户型。”销售经理一听，这肯定是我们的目标客户！后来这个客户还真在这里入手了一套400多平米的单位。

要说把圈层营销做到极致的，汤臣一品绝对在第一梯队。位于上海黄浦江畔的汤臣一品，“低调”地成为了富豪和明星最爱的豪宅，据传郭敬明、小S、谢娜等都是这里的业主。

第五、尊重感。

我上个月陪朋友看了一个豪宅盘，它的样板间设在高层，楼下的很多单元已售出。

看楼时有个细节让我印象很深，工作人员先跟楼下的电梯管理员确认此刻没有业主使用电梯，然后才带我们上去。

“无论业主有没有要求，我们都不会让工作人员和访客，与他们在电梯里相遇，绝对不会打扰他们的生活。”

这就是无微不至的尊重感。

第六、富人也会租房住。

当然，对于一些工作特别忙的大富翁来说，他们也会租房住，比如一些大城市CBD里的雅诗阁公寓、五星级酒店的总统套房，就常年住着一些富豪。

住在酒店的好处是，吃饭、睡觉、开会、社交、休闲可以集中在一个地方解决，效率最高，也比较有安全感。

随着城市节奏越来越快，这种生活方式在富人圈可能会越来越被认可。