苏州放宽本科学历直接落户、能否带动2020年第一波楼市节奏？

3月20日，苏州发布人才落户新政，实现了本科学历直接落户，作为今年人才政策的“第一炮”，苏州之举释放的信号明显。

抢人大战开始的同时，以“60秒狂卖12亿”的苏州某项目也在朋友圈刷屏，苏州各大楼盘的推新动作也开始频繁，在疫情尚未完全恢复的当下，市场真的回暖了吗？

2020年3月20日，苏州市人民政府发布《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》（下称：“《通知》”），指出有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上人员，在人事档案转入后可申请办理落户。

这一政策实现了本科学历直接落户，“先落户后就业”成为一种可能；同时，大专学历落户，也从原来缴纳社保满两年的要求放宽到6个月。

政策叠加刺激楼市复苏

2019年，全国大约有30多个城市的楼市政策出现了不同程度松动，其中不少都是以人才政策的形式来进行微调，在此背景下，苏州人才落户新政对苏州房地产有一定利好。

从苏州市人民政府发布人才新政的具体来看，《通知》明确，有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员，在人事档案转入后可申请办理落户：

（一）在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员；

（二）具有全日制本科学历及学士学位以上人员；

（三）具有高级专业技术职称的人员。以上人员中博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁，硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁，本科学历人员年龄不超过45周岁。

同时，具有大专学历或国家职业资格（职业技能等级）三级，年龄不超过35周岁，在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户。自2020年5月1日起执行。

其实在人才新政之前，苏州为有效应对疫情对土地出让带来的影响，就已经对土地出让相关规则进行调整。

2月19日，苏州市自然资源和规划局发布了《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，这一通知在发布之日起便引起广泛关注，尤其是其中一条“调整超过市场指导价报价规则”的政策，使得“取消现房销售”、“取消封顶销售”、“土拍解封”等字眼瞬间刷屏苏州人民的朋友圈。

该通知为疫情下的苏州楼市打上了一针兴奋剂，尤其对于之前需要封顶、现房销售的房企来说，减轻了房企的资金压力，同时也降低了新房企的拿地门槛。

土地政策推出后，昨天（3月25日），因疫延期至3月25日开拍的6幅地块最终以总成交金额约123.69亿元的价格顺利成交，这6宗涉宅地块，3块位于吴中区、2块位于高新区、1块位于相城区，总起始价110.8亿元，总出让面积41.68万平，总建筑面积91.45万平。卓越、恒泰商用置业、金科、大发、华润置地、东原均有所获。

其中，总价最高的和溢价率最高的最后两宗地块分别由恒泰和卓越拿下，总价最高的为恒泰以35.86亿元拍得的高新区科技城地块，6 宗涉宅地块的溢价率全部都在10%以上，卓越拍下的吴中经济技术开发区的溢价率最高，为13.68%。

如今整体土地供应量明显下滑，像苏州这样的热点城市同时出现主城区6宗地块集中出让，的确会引起各大房企的关注。

数据显示，目前百强房企八成以上都在苏州拥有战略布局，在“僧多肉少”的市场环境下，这6 宗涉宅地块肯定会受到众多企业的青睐，但是大多数企业出手相对较为谨慎，少部分企业拿地较为积极。从这6块地来看，以重点布局长三角的房企为主。

疫情后的房地产市场急待恢复，阶段性的出台政策缓解行业压力是有必要的，苏州的举动也符合“一城一策”和“稳预期”的主基调，土地政策解决政府财政收入紧缺和房企现金流承压的问题，人才落户新政的推出在一定程度上能又增加潜在购房需求，可谓一举两得。

新房价格倒挂，购房需求开闸释放

人才落户新政出台当晚，苏州三盘齐开，推出总套数达到1141套，3月22日度假区龙湖大境天成又加推了309套。

在这其中，3月20日龙湖首开湖西星辰开盘“1分钟销售额就达12亿”的消息不胫而走，苏州市场成为了人们的关注焦点。

据了解，“1分钟卖了12亿”的湖西星辰其实是名副其实的限价倒挂盘，由于被限价，备案均价仅约2.85万元/平方米，总价约249万元起，对比二手房，区域内倒挂严重。同等面积段下，万科湖西玲珑的小户型精装，近期普遍成交价为3.4万元/平方米。

在苏州，像园区、狮山板块都是被严格限价，新房价格不超过4万元/平方米，但是周边二手房的单价可能达到5万元/平方米，正是因为很多楼盘限价倒挂，不管是对于首置型刚需客户，还是改善客户，性价比都比较高，才出现了所谓的“1分钟卖了12亿”的热点。

对苏州而言，在疫情的影响下，购房者的需求只是受到了暂时的抑制，购房的刚性需求仍然存在，在2月之后，3月市场供应开始恢复，成交量也渐渐恢复到去年同期水平。

3月上半月苏州市区（含吴江）商品住宅供应面积26万平方米，整个供应量相比2020年1月、2月供应量总和翻番，同比2019年3月上半月，供应量增加53%。

目前，新希望锦麟府、海月平江、湖西星辰、中旅名门府、万科锦上和风、苏悦湾、伴山澜湾7盘已领取预售证。从2月的0供应到3月的供应增加，各大楼盘的推新动作也开始频繁。

3月上半月，苏州（含吴江）商品住宅成交34万平方米，比2月全月成交量总和还要多，同比去年同期微增。在价格方面，3月上半月，苏州（含吴江）商品住宅成交均价为27076元/平方米，环比上月微跌8%，同比去年同期上涨34%。

被“敲打”后，价格先跌后稳定上涨

事实上，去年年初的时候苏州房地产市场也曾火热过一波，2019年3月，苏州楼市成交量直线上涨，环比涨幅达127%，到了4月更是达到全年顶峰7695套，整个市场呈现的是供不应求的状态。

2019年5月，苏州房价上涨过快，在全国“冒尖”，遂被住建部约谈“敲打”，调控“大礼包”随即奉上：5月11日，苏州出台限售令；5月16日，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年；5月24日，出台限价令明确2019年房价涨幅不超5%；7月24日，限购升级、限售范围扩大。

新政实施之后，苏州楼市开始“退烧”，在“724”新政后效果更是“立竿见影”。两轮调控之后，苏州土地市场底价成交、低溢价率成趋势，甚至惊现流拍；短线投机投资客户离场，刚需和改善客户也变成短期观望，购房周期拉长，新房与二房市场均呈现量价齐跌，供应端增长，需求降低。

新政热度褪去后，因为自住型客户置业回归市场，受供应结构整体上调影响，整体均价下跌后年底又出现了稳定小幅上涨的趋势。

今年年初受疫情影响，苏州楼市自除夕日即2020年1月24日起就按下楼市成交暂停键，但整个1月苏州市区商品住宅成交面积为63万平方米，24天的成交面积同比2019年1月还要微增4%，这也凸显了苏州的购买力。

特殊形势下，疫情导致各行各业普遍进入“休眠”状态，对苏州楼市同样产生不小的冲击。

由于疫情影响，苏州1、2号公告土拍延后，2月苏州市区并无土地出让，仅在3月13日出让了3号公告中一宗位于青剑湖的苏地2020-WG-17号地块，由苏高新股份以楼面价24022元/平方米竞得，溢价率11%，仅比唯亭板块地王（中海上园湾）楼面价低83元。

接下来的3月底和4月初或将迎来苏州的密集土拍。相信复工复产后，苏州更大的置业需求或被逐步释放。

近几年的数据显示，3月份的苏州楼市从来都不是全年主角，去年3月甚至是苏州全年新房成交量第二低的月份。

今年3月上半月苏州楼市整体供应成交同比“量价齐升”、环比“量升价跌”的表现，主要受春节后两次政策叠加影响，随着因疫情而滞后的需求开始得到逐步释放，再加上限价和区域内一二手价格倒挂，刺激了市场的复苏。

人才落户政策已在全国不同地方开始实施，2019年内就有150个以上的城市发布人才落户政策，但对房地产市场的刺激和影响并没有苏州这么明显，因为苏州受疫情影响，短期内滞后的置业需求被释放。

长远来看，参考其他城市的经验，苏州人才落户新政出台后，势必会吸引一批人才到苏州安家落户，并产生一定的购房需求，但不会激起房地产市场大浪。

苏州目前仍然执行严格的“三稳”政策，即稳地价、稳房价、稳预期，目前房地产的基调还是“稳”字当头，虽然近期会有一定的波动，但不会有大起伏，毕竟苏州楼市去年的“急刹车”在购房者心中仍记忆犹新。

文章来源:新浪乐居