专家重磅分析：杭州买房，新房和二手房怎么选？

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为3000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“杭州房哥”公众号的粉丝提问。

提问：房哥你好，新房和二手房，到底应该买哪个？

回答：买一手还是买二手，最终还是看价格。

价格不止一个维度：1.标的本身的价格和成本；2.购买一二手标的，所花费的时间，精力，资源都有区别，这些也可以换算成价格。把隐藏的价格加上去后，再对比哪个价格更划算。对于一线来说，目前大部分的一手是溢价的，这个溢价远超过了二手的交易成本。这里的价格，对比的是合理价值。

提问：房哥，本人09年人才引进到杭州，现孩子9岁，2套限购后已无购房资格，打算临安青山湖或滨湖版块买套投资或之后自住养老，实地看了绿地亚洲公园、湖滨外滩，印象苕溪，中介又推荐了宝龙旭辉城、中天雅境、万科西望、越秀悦印城，中天万科启辰、中骏临栖云府和宋都如意溪湖，上述楼盘，就后续发展和投资回报而言，房哥有啥好的建议么？谢谢！

回答：就后续发展来看，建议是绿地亚洲公园或者宝龙旭辉城，两者皆为临安青山湖板块的重大项目，均有轻轨规划，体量极大。绿地亚洲公园更适合自住养老，周边皆是较为高端的别墅群，宝龙旭辉城则是商业气息为主，位于闹市。

提问：房哥，滨江300万以内的三房学区房，推荐几个小区，外地户口，小孩22年9月份上小学。是不是有的学校需要提前一年落户？22年入学，最晚什么时候需要把户口办好？面积尽量大点，户型尽量好点，家里人多，两个小孩，还有父母我外地还有房贷，首付要60%！

回答：可以考虑铁岭花园，2000年的商品房，出门300米即是地铁口。对口市重点-西兴小学。保亿风景蝶院观园，2011年的商品房，学区还行，小学在一公里内。江南铭庭，2012年的商品房，学校是长河小学，在滨江区的口碑很好，购买后可直接就读。地铁较远，3公里以外。

22年入学，最晚在2021年夏天前办好。在这三个里，学区最好的，房子老。学区一般的，房子新、近地铁。学区还可以且房子比较新的，地铁远。各有取舍，看你的抉择。

提问：房哥你好，我预算650万上下（准备全付)，买新房，二手房尽量不考虑，因为希望住的舒服一些。

目前在城东新城看了一下觉得龙湖葛洲坝·景粼天著这个楼盘还蛮好，楼盘质量不错，而且听说龙湖物业也可以。650万的价格139平方 4个房间 四叶草户型，很是喜欢，楼下有地铁幼儿园小学初中。而且楼下就是明石路新4号线地铁站。后来朋友推荐我留意钱江新城2.0板块，说七堡的公园1872那边不错，我还没有去看，这几天就准备去看看。

希望房哥帮我分析一下，

如果从潜力来讲，哪边更大？

如果从学区来讲，哪个相对更好？

如果推荐钱江新城2.0板块，650万预算还能考虑哪个楼盘？

回答：从潜力来看，公园1872更靠近钱江新城与杭州东站、钱塘江。

学区两年一大划分，一年一小划分，公园1872暂且划分学区园上园小学和新站寿春实验中学。与葛洲坝相比，差距不大。

钱江新城2.0板块，目前在售的还有玉润钱潮府，更近江边。

等春节过完，钱江新城2.0板块的更多全新楼盘会开盘，选择面会更多。

提问：房哥，想看3万左右每平的，刚需，做it的。看近期有杭语蓝庭可以摇号，想问下性价比怎样，是不是学区房，基础设施之类怎样，还有没有其他推荐的楼盘。

回答：杭语蓝庭性价比，从长远来看，是中等偏上的。学区房这个问题，它甚至都没有开始卖，是本月新盘。学区是根据房地产业内规则：就近入学。

其他推荐楼盘可以考虑招商星未来，价格与杭语蓝庭相比，实惠很多，亦是未来科技城新楼盘中，具有性价比的一个楼盘。边上的鉴未来已经进入清盘状态。

提问：房哥您好！不是刚需，纯为投资，杭州湾房子还有价值吗？杭州附近有没有合适地段和楼盘适合投资？首付200万，贷款30%

回答：杭州湾正处于大力建设的初期阶段，目前依然具备投资的价值。杭州附近地段可以参考临安板块，不限购，完全符合你的预算空间，比如：绿地亚洲公园，旭辉城。若在杭州主城区有购房资格，则可考虑江干区的城东板块与杭州东站区域。

提问：新房和二手房如何选？临安上半年有机会吗

回答：老城区缺乏新基建的机会，比如综合体、大型公园等，更建议是新房，新房代表着新开发，而新开发代表着设施还没有完善，等到新房地段配套完成，那么是肯定会有或多或少的涨幅。而老房更多的成分是保值。

临安上半年有机会的。

提问：新人首问：房哥你好，求教二个问题：1，三里亭村民家园版块有无拆迁可能，因小孩到读书年纪，很纠结要不要迁户口；2，2017年底购入景瑞天赋，目前无自住计划，现在出手卖合适还是再等等？谢谢

回答：1，三里亭村民家园，今年无拆迁规划，未来几年拆迁的可能性较小。2，景瑞天赋属于奥体板块，周边正在快速发展建设，就近商业欠缺，房价有上涨空间，建议再等等。

提问：房哥你好，景瑞镜溪绿汀的房子怎么样？有小孩了，想买套800-1200w左右带花园的改善房，爸妈也一起住，学区没有看得太重。是否有别的选择，或者等等明年的新楼盘？

回答：景瑞的房子地段很好，位于未来科技城的核心地段，距离地铁5号线绿汀站（在建）200米，边上三大湿地环绕，与西溪金融岛距离1公里，其水准已经是未来科技城的刚需改善盘之前列。

若还有些迟疑，也可以再等年后做决定，临近春节，新楼盘会在过完正月后推出更实在的价格进行促销。

提问：房哥你好，买房首付一半好还是付三成好

回答：三成

提问：南通现在买房前景如何？

回答：南通长远看没有投资价值。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：请问房哥，到几家银行问了下，消费贷用途固定呀！星球里所说做房屋抵押贷后再购房，怎样做的？有没推荐的？

回答：消费贷用途固定，但是可以包装。抵押贷需要根据你的征信和资质来选产品，每个人不一样，你可以去银行咨询下。

提问：对敲费用怎么算，一套房子如果200w，对敲费用是多少呢？

回答：没有额外费用，就是正常的交易税费和贷款服务费。

提问：杭州的房子，是低楼层和高楼层折价吗

回答：高区的价格是百分之百，低区比高区折价5%-10%

提问：房哥，我想问一下，哪个银行放贷会慢一点啊

回答：每个支行的放贷时间不一样，可以跟信贷员沟通，让他把你的件最后审，可以人为控制

提问：房哥，我想请教一下南昌的楼市如何？后期房价是涨还是跌呢？

回答：南昌不属于强二线城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。

提问：房哥你好，我在滨江上班，住在保亿·丽景山89方西边套，现在有二孩了，是置换到本小区的130方好，还是祥生·云湖城好？唯一有点不舍的是现在这边配套刚刚好起来，云湖城那边又要重新开始。

回答：既然考虑买期房了，配套的问题急也急不来，起码是两年后的事情，要看的都是将来。从两年后的目光出发，其实富阳的高桥会更适合你——地铁走路能到，也有万达广场，那边的配套会更好一点。

高桥一带有不少新楼盘，像一直都在卖的新都会、新界2020，包括还有刚出来的万达·同心湾，其实也可以，建议就把目光锁定在这一带。在滨江区上班，住银湖、高桥都没问题，反而比现在闲林一带的保亿·丽景山更合适。

提问：你好，如何挑选房型或者楼层，以及小区楼栋。可以传授下经验吗？

回答：最佳户型是南北通透，最好是三通透的，小区中间位置是最好的，一般也是楼王的位置，不临街不把边。楼层如果是电梯房，建议中高层，楼梯房中间层最好。

提问：房哥，杭州集体户口，年中打算买一套房，是杭州首套房，预算300万以内，投资兼自住，请问买在哪里比较合适？

回答：300万以内还真有点难选，因为普遍都不是特别好买。比如城北勾庄一带，楼盘不少，但都不太好摇。像璀璨澜庭、幸福里、运河云庄等，这几个楼盘都可以盯着，它们都是300万左右可以买到的。同样城北方向，还有接下来的桃源和丁桥，2020年也都会有新楼盘出来。

往南到萧山市北，像拥翠府是300万多一点，需要稍微踮踮脚。如果一点都不能提高，江南岸就比较难选了，要不买到南部卧城，要不是萧山科技城。

东边普遍没什么机会，艮北新城大量是400万以上的总价。至于城西，未来科技城有少数几个选择，但如果不在那一带上班，离其它区域都有点远。大致是这样一些方向可以关注，首选是勾庄还有萧山市北。

以上精选问答内容来自“杭州房哥”公众号的粉丝提问。