2万9的勾庄有这么香么？浅谈世茂璀璨澜宸

Part.1

城北新盘，搭车入市

继华润万象城幸福里之后，北部新城又有新楼盘入市。世茂璀璨澜宸一次性推出所有房源，一共365套，主力户型97㎡、109㎡和126㎡，均价29000元/㎡（含3000装标）。

华润万象城幸福里第三批房源刚选房完毕，虽然变相涨价，但还是一抢而光。地铁万科天空之城和富力中心突破限价入市，未来科技城购房门槛瞬间攀升至接近400万，让300万左右预算的购房者望而却步。

世茂璀璨澜宸的补仓，让这一批没有摇到幸福里的购房者有了一个新的选择。世茂也刚好趁着万象城幸福里的热度和限价放松的上涨预期，搭了一趟顺风车。各种大小自媒体纷纷吹嘘性价比如此那么之高，预测妥妥新晋“万人摇”。

但是回过头想想，这个位置卖29000元/㎡真的很便宜么？

Part.2

避实就虚，主打运河

相比与未来科技城的名气，北部新城显得略为陌生。即使很多人摇过3次幸福里，可能还没弄清楚到底哪里是北部新城。

北部新城规划结构图

北部新城范围为京杭大运河西侧绕城内的隶属于余杭区的区域，也就是我们通常说的勾庄。勾庄因其便利的交通优势，一直以物流业出名，拥有杭州最大果蔬品、生鲜批发市场，省列重点项目-金恒德国际汽配城。不过因为产业定位相对低端，区域发展相对比较落后。

早期商品房项目主要集中在与主城区接壤的区域，以较低的价格接收主城外溢的刚需客群。勾庄西侧与西湖区三墩接壤，住宅以亲亲家园为代表，南侧与拱墅区万达接壤，住宅以滨江万家名城为代表，腹地的商品房住宅项目相对稀少，以天阳棕榈湾、赞成美树为代表。

随着整个城区的扩围，北部新城以其明显的地理位置的优势，迎来了新的发展机遇。万象城的入驻，使得北部新城一跃成为仅次于未来科技城的热门板块。

课外阅读：勾庄历史

勾庄镇宋时称狗葬里，为御狗死后埋葬地，后改称勾庄。1950年分建为勾庄、南肇和、北肇和、运河4个乡，1958年称三墩公社勾庄、肇和管理区，1961年建立勾庄公社，1984年改建为勾庄、肇和、运河3个乡，1992年5月3乡合并建立勾庄镇。1992年5月，勾庄、肇和、运河3乡合并为勾庄镇；浙政函[2001]145号批复同意杭州市余杭区行政区划调整，撤销勾庄镇、安溪镇建制，与良渚镇合并。

同为北部新城板块的楼盘，世茂璀璨澜宸必然会被拿来跟万象城幸福里进行对比。不过世茂璀璨澜宸的宣传定位更偏向于主打运河新城。

明明是在北部新城的盘，为何要主打运河新城呢？小编估计，以北部新城作为板块定位，如规划结构图所示，世茂的位置有明显的劣势，并不是核心的区域。该区域虽然直线万象城1.5km，但是由于上塘高架的阻隔，形成了一块相对封闭的地带，开发也相对缓慢。毕竟北部新城起步比较晚，比较成熟的主要集中在靠近万达的区域，目前的重点开发区域是万象城附近。主打运河新城正好可以发挥距离运河近的优势，也可以借用运河新城的规划，填补本身区域的空白。

课外补充：运河新城

运河新城主要是拱墅区的规划，概念其实很早就提出来了，不过因为领导班子换了之后，开发方向有了根本的变化，运河新城的建设也就搁浅了。这两年随着主城区土地资源越来越稀缺，以及拱墅区政府对于运河文化的充分挖掘，运河新城又重新回归大众的视野。

运河新城的商品房开发最早开始于康桥，运河新城最北端与崇贤交界的位置。刚开始的大家运河之星价格实惠，卖的还算不错。后来金科、碧桂园入驻，打造了尚合府和博翠府，不过价格不是很友好，与崇贤近万元的差价，去化比较艰难。至今博翠府还有少量房源在售。

融创借着新桥西的概念，打开了运河新城最南端的运河湾板块。融创运河湾姊妹项目接近4万的价格相对不算便宜，之前万达核心区的万科中城汇4万均价去化已经比较吃力。不过实际高层去化情况比想象中的良好，相信很多购房者还是寄托了对桥西的向往，无奈于桥西核心区6万+的价格，只能选一个相对较近且运河相通的板块，作为心理补偿。

目前运河新城众多包括邵逸夫医院在内的大型项目已经开始启动，与杭钢新城合并为大运河新城，未来还是值得期待的。

Part.3

涨价三千，性价如何

对于购房者，最敏感的莫过于价格。世茂璀璨澜宸均价比华润万象城幸福里高了2500元/㎡，直接和宝龙勾阳路地块的限价拉平，也算在意料中。不过同属北部新城的楼盘，价格涨了2500元/㎡的理由不大清楚，或许是参考了当时的地价，相对于17692元/㎡的楼面价，给开发商预留了利润空间。

幸好有天空之城跳涨1万在先，购房者对于限价放松的愤懑经过几天的吐槽基本已经消化，对于世茂璀璨澜宸的“提价”更多的是无奈和麻木。

大大小小的自媒体反倒是异常兴奋，不乏“性价比超高”、“下一个万人摇”等用词，看得我是一脸懵逼。2万9的勾庄真的那么便宜？

北部新城楼盘分布图（红色为新房）

“倒挂”是衡量一个楼盘性价比的最直观的标准，先来看一下周边的二手房价格情况。

距离世茂璀璨澜宸最近的楼盘是凯喜雅锦河湾，这是一个并不起眼的项目。相比同期销售的万科北宸之光、滨江万家名城、融科瑷颐湾等楼盘，品质略显下乘，仅仅一路之隔，却要依靠将近4千的差价才勉强去化。要知道当时区域均价也就1万出头，由此可见对于高架东侧的楼盘，普遍偏见较大。

据链家APP显示，凯喜雅锦河湾11月最新的一套精装修89方房源成交仅为2万6，不过可能是楼层较低的缘故。之前也有3万以上的成交，平均近期成交价格在3万左右。由此对比，世茂璀璨澜宸2.9万的价格并没有特别明显的倒挂，单价基本拉平，因为最小面积97方的缘故，总价还是略高于锦河湾，不过相信世茂的品质应该会优于凯喜雅锦河湾。

与高架西侧的二手房对比，最近二手比较活跃的德信海德公园价格比较有参考意义。海德公园不靠高架的房源基本挂牌3万左右，毛坯有双税，89方的户型具有总价优势。如果世茂璀璨澜宸算上3年的资金或者租房成本，总价上基本拉平。

所以，基本得出结论，就一二手倒挂而言，世茂璀璨澜宸无论单价还是总价上并没有特别明显的优势，并不具备高倒挂所带来的套现红利。

Part.4

竞品对标

项目实景图

板块内除了万象城幸福里这样的超级红盘以外，世茂璀璨澜宸紧挨着还有两个直接竞品项目，一个是世茂的姊妹项目-璀璨澜庭，另外一个是德信大家运河云庄。就这三个项目坐落位置而言，世茂璀璨澜宸相对较差。

世茂璀璨澜庭位于4号线储运路站的地铁口，虽然璀璨澜宸也只有500米，不算远，但是对于长期依靠地铁通勤的上班族而言，能少走一步也是幸福。另外，璀璨澜庭东侧紧挨着未来运河新城首展核心区，不出小区即可直面运河国际文化岛。

德信大家运河云庄北区距离地铁较近，南区跟世贸璀璨澜宸基本相同，不过整体紧挨运河，跟璀璨澜庭一样可以直面未来运河上的一线景观。比璀璨澜庭更好的是，与地铁口和主干道勾运路保持一定距离，可以带来更好的居住环境。总体单从位置上讲，德信大家运河云庄的位置最优。怪不得当时德信不惜重金要拿下这宗地块。

世茂璀璨澜宸无论从地铁距离还是景观资源上，具有相对劣势，而且西侧的上塘高架约200米左右，可能会受到一定的噪音影响（因人而异，建议实地考察）。

并且值得注意的是，世茂璀璨澜宸体量是这3个项目中最小的，仅有4栋高层。从目前已知的规划看，项目设计从建筑、园林、户型以及精装修，整体来说中规中矩。在建筑立面，小区配置以及精装修上跟德信大家运河云庄进行了对标，世茂璀璨澜宸可能在设计上要逊色于德信大家运河云庄。不过具体交付什么样子，要3年之后才知道了。

Part.5

自住上车，投资谨慎

虽然世茂璀璨澜宸与周边2个项目对比稍显劣势，不过从目前整个新房市场在售的项目看，2万9精装修的单价也很难找到与之媲美的项目，就算有，摇到的难度也很大。

城西未来科技城项目限价突破之后，老余杭的新项目滨江兴耀杭语蓝庭也很可能站上3万的高位。远洋西溪公馆小高层房源上市时间仍然待定，如果还是3万以内的价格，摇到的希望渺茫。良渚新城的保利融信和光尘樾接下来还有几次推盘，不过老牌红盘的中签率一直较低，刻意等待也意义不大。北部新城的华润万象城幸福里连续3次万人摇号，剩余的房源摇到的难度仍然较大，除非能接受148方的总价，买到可能相对容易一些。勾阳路站的宝龙星创地铁双限地块估计要到明年中旬才能上市，价格2万9已经是可以预见的，下调的可能性比较小。世茂璀璨澜庭和德信大家运河云庄即将上市，不过摇号难度估计也比较大。

主城区这个价位的楼盘主要集中在丁桥，杭房御东方2万6的价格确实要实惠一些，不过对于天子岭的影响就看个人接受度了，并且总体板块未来发展潜力不如北部新城。世茂璀璨澜宸南侧1公里即为运河湾板块，目前市场对于运河湾3万8的价格相对认可，相比存在9000的差价。运河东岸香港置地的双限地块限制最高精装单价3万8，也算保持了一个良好的价格预期。

从新房和二手市场目前的情况判断，建议自住的购房者，不要错过世茂璀璨澜宸这次开盘，毕竟一次就开完了。

不过，纯投资的购房者还是要谨慎对待。因为交付时间较晚，每年的资金成本较高，且目前房价相对稳定，二手房再次冲高的可能性不是很大。并且世茂璀璨澜宸相比板块内的项目不存在明显优势，这种体量较小的项目进入二手市场，价格明显会低于旁边的两个项目。如果打算长期持有的，还是建议优先选择德信大家运河云庄。

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