最近广州PLUS收到消息称，华发荔湾荟单价降了近7000元。
根据中介最新发布的消息，华发荔湾荟清盘价是3.3万元/㎡。
今年4月项目对外宣传价格还在4万元/㎡左右。也就是说，短短几个月项目降价近7000元。
但广州PLUS发现 ，事情远不止这么简单。
01丨最高卖4.5万/平
房价跌回一年前
据2018年，中介所发布的销售信息显示，那时候华发荔湾荟毛坯价格去到4.3~4.5万元/㎡，对比现在的价格，足足降了近1万元之多！
说到华发荔湾荟的价格走势，不得不提项目拿地和销售的过程。
2014年，华发以14.23亿元加配建1800㎡的拆迁安置房建筑面积的拿下该地块，折合楼面价15914元/㎡。
2016年，华发荔湾荟获批全部楼栋预售证，开放板房，对外放出售价是在30000~35000元/㎡。
图片来源，房天下
2016年这一年，华发荔湾荟的价格曲线被一举改变。
离项目较近的荔湾华大物流地块，被雅居地产夺得，楼面地价高达36773元/㎡，为当时广州最高楼面价地块。
虽然这块地和其他高价地块一样，患上了“拖延症”，至今还没有面市，但是可以想见，未来出售价格会突破6万+。
再加上近几年广钢片区的发展，地价也去到3万以上。
华发荔湾荟项目的价格在这种情况下猛涨，2018年建面137㎡四房户型，毛坯均价约42000元/㎡，最高有记录卖到45000元/㎡。
也就是说，2018年买了该项目的顾客，买在了“山顶”上！
02丨清盘甩卖的都是什么产品
据中介介绍，项目只有前期3、7栋部分洋房户型在清盘，其中有一套11层的两房产品在售，毛坯总价295万。
另外四房单位还有几套，不过在8楼以下，毛坯总价430万起。
广州PLUS随即采访了一位不愿透露姓名的业主。
他表示项目真实情况是，目前整个小区只剩下几套137㎡的大户型，这些大户型之前都被华发整体包销给链家，让他们在售卖，所以才有这个优惠价格。
而那些3万多/㎡的137㎡四房单位，2万多/㎡的两房单位，只有几套，户型比较差，且楼层在1、2层。
“如果想要好点的话，137㎡，总价要去到500万以上。”
也就是说华发荔湾荟这次的降价单位是一些楼层、户型不太好的产品。
不过中介也表示，开发商要彻底清盘回笼资金，才低价卖。结合项目近几年的价格情况来看，项目前期价格水分依然很大。
03丨包销重现江湖
值得一提的是，在这个降价的案例中，“包销”又出现了。
在房地产营销上，“包销”是指乙方把甲方的一批房子包下来，并按规定时间内分阶段付款给甲方。
甲方和乙方会签对赌协议，甲方把这套货给乙方一个低折扣，然后乙方要出一定比例的对赌金协议金，然后去卖，包销时间和业绩也会有规定。
因为拿的价格低，乙方可以选择低价卖也可以选择高价卖，这时候这批货就可能会出现比市场价格低的情况。
房地产项目包销出去后，甲方只负责在合同约定时间内敦促乙方付款，而乙方要想尽办法把项目销售出去，否则将面临巨大的资金压力。
把要售的房子包销出去以寻求外场去货，会出现在开发商想把房子尽快售出，以回笼资金的时候。
最近业界有传闻，链家用10个亿的资金，在全国包下了约200亿货值的产品，在独家销售。有理由相信，华发这批降价销售的产品，是这次链家包销的产品之一。
结合广州目前的市场情况来看，可能会出现更多这样的“包销” 例子。
△最近部分楼盘降价情况
04丨华发荔湾荟值不值得买？
最后我们来说说，这个楼盘值不值得买。
从区位来看，项目位于荔湾区芳信路，距离广州地铁5号线滘口地铁站约1.3公里，华发荔湾荟也一直以地铁盘自居。
但实际上从地铁步行过去还是要约20分钟，还会途径岭南花卉市场、路况不是很好。另外，从地铁站坐公交可接驳到项目附近的小型公交枢纽总站。
图源：房博士
项目本身没什么配套，最近的主要以超市、小型店铺为主要配套，能满足生活所需。
不过，周边有城中村五眼桥村，环境不是很好。
图源：房博士
在教育配套方面，项目内没有学校配套，主要靠周边的民办学校。
总体来说，项目所在版块属于老荔湾，衣食住行配备齐全，但档次有待提高。
另外，项目小区内的环境算是一大亮点，小区容积2.76，算是片区比较低的，绿化也不错。
图片来源：合计买楼
目前周边项目在售项目均价在3.8万~5万/㎡左右。相比而言，华发荔湾荟的价格算是它的竞争优势。
不过考虑到实际居住体验和楼层户型，项目值不值得购买还需考量。
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