时隔8个月，杭州二手房又降了，接下来会怎么样？

文/上官剑

一年几乎不涨，二手房又开始降价了。

相比新房市场的红红火火，杭州的二手房市场却是秋风秋雨愁煞人，挂牌量在9月初一举突破9万套大关。

挂牌量节节攀升。目前，二手挂牌量飙升到接近93000套，业内人士更是喊出10万套指日可待。而成交量却是持续走低，上周伴随着中秋小长假，成交量下滑明显，成交量只有1147套。与此同时，9月首周二手房成交量也只有1334套，上半个月的二手房市场数据扎心，金九楼市成色明显不足，观望气氛浓厚。

17日，国家统计局公布8月70个大中城市价格变动情况。8月杭州新房价格不涨，二手房价格跌了，环比跌了0.1%，这是时隔8个月之后二手房市场再次下跌。也侧面印证了当下二手房的疲软。

的确，若一直关注二手房挂牌网站，8月以来不少区域的二手房价格已经出现了下滑，大部分降价幅度在5%左右，最高达到了10%。

这样的行情走势，很多会联想到去年下半年二手房市场，特别是去年10月和11月市场出现了明显下跌的行情。

其实，从2017年以来的二手房成交量来看，每年这波量能都在萎缩。例如今年以来3月份成交量最高，也不超过9000套，这意味着，下半年二手房市场会更严峻，金九泡汤了。

为什么二手房成交量又接连下滑，但与去年8月份开始的断崖式下跌还是有所区别。毕竟，去年有它的特殊性，中央在7月的最后一天提出“决遏制房价上涨”，前所未有的的表态让市场快速降温。

今天，我们就具体来聊一聊这个问题。

第一，下半年，楼市政策收紧，特别是土地‘双限’新政，地价再也不能掀风作浪，未来一年内新房价格透明化。事实上，陆续挂牌上市的地块，未来在售的装修价格，大多数与当前持平。房价稳定，大家的预期也就逐渐稳定了。买房地急迫性降低，购房者趋理性，会拉长成交周期。

第二，新房价格彻底被锁死后，开发商也会加快房源上市速度。仅以8月份为例，杭州新房共有开盘73个项目，和光尘樾与天都城滨沁公寓加推相续刷新了杭州摇号以来的新纪录，当月杭城摇号总登记人数达到74808人次，明显分流购房需求。必须要说的一点，大多数新房继续存在一二手价格倒挂，二手房竞争力较弱，二手房成为备选项。

第三，二手房挂牌量创出新高。特别是过去红盘，逐步进入了交付期，伴随大量的投资性购房，很多有获利了结的意愿。就拿刚交付不久的勾庄海德公园来说，挂牌量达到71套。当然，对于这个区域来说，未来新房供应量大，纯投资在当前获利了结，也不失为一个好的选择。市场横盘时，集中抛售或许形成踩踏也是不可忽视，房东会出现卖房难。而这时一个长期以来存在的现象就是买涨不买跌，加剧了市场观望。

那么，行情是否会重演去年的楼市行情，买房的周期真的会变成一年一个周期?

说了这么多，主要为楼市是典型的政策市，政策让周期变得扁平化。时间换空间成为当下主旋律。如今的现状是稳，也就是横盘，而且是高位盘整，恐怕未来是微涨与微跌共存的新局面。

当然，新房市场看似热度还在，摇号很热闹。接下来，改善型房源供应增多，而在杭州改善动辄五六百万起步，有一定比例是需要置换的，二手房市场的降温，也将牵制新房改善，会拖累改善的速度，会影响改善楼盘的去化速度。

只要新房的一二手价差还在，新房市场持续的快速去化，对于二手房成交量还是会有重大影响。成交量会继续下滑，量在价先，价格也会进一步体现。

不过，担心二手房大幅下跌可能性也大可不必，毕竟现在越来越多的区域二手房和新房价格差在萎缩。大家注意到8月份的成交面积里面70-90平方米户型成为主力，说明了次新房成为了市场的主角，次新房有他的优势。例如，2017年4月以前出让的地块，开发商可以通过飘窗、露台、阳台、设备平台、天井、入户花园等等区域拓展面积，原来市场的89平米相当于现在市场上主流的100方左右的户型。如今，房价没有变高，但是户型起步变大，两者相比新房的优势并不强多少，以及当年的房子品质不输现在的房子。

今年以来，杭州人才引进继续强劲有力，杭州市委人才办最新数据显示：1月至8月，杭州新引进大学生14.09万人。从大专可以落户到真金白银提高补贴标准，加码抢人，也有助于稳定楼市需求。

成交量还会降，挂牌量还会上升，其实没什么好担心的，市场会在较为窄的区间内波动。大体上也会走过北京和上海的市场调整的路径，2018年以来一直横盘。

这样的时间点对于有房的人来说，看你的风险偏好和资金承受能力。若是区域有新房大量供应，限价严苛的，也可以选择卖出。对于发展中的潜力区域，也不用说慌忙卖房，长期持有大多数时候胜过你短期进出市场。

而对于这个时间有置业计划的人来说，特别要注意的是，市场房源特别多，就需要你多跑门店，多比较，甄选那些诚心出售的房东，已越接近新房的价格拿下越划算。另外，也要关注区域的新房和次新房供应量，特别是两类房源都大的区域，再者一二手价差大，这个时候购房者的你可以多看少动，优先去摇新房。