车位价值“水涨船高”，商区停车位租金为何参差不齐？

据公安部的统计，截至2018年年底，全国汽车保有量达2.4亿辆，比2017年增加2,285万辆，增长达到10.51%。汽车保有数量的增加导致市场上车位需求的增加，车位价值也随之“水涨船高”。对于估价机构来讲，涉及到的车位评估业务也越来越多。本文主要针对商业产权车位的特点进行了研究分析，同时根据笔者对房地产估价相关知识的理解以及以往的估价实践经验，对商业产权车位的价值评估思路及方法进行了分析阐述，旨在与同行估价人员共同探讨，促进相关类型物业估价的实践应用。

商业产权车位的特点

商业性盈利特征明显：商业产权车位一般为商场或者写字楼配套的地下停车位，区别于住宅地下车位主要以自用为主的目的，商业产权车位价值的价值体现更多的来源于其出租所创造的租金收入，盈利性特征明显。

计量单位的特殊性：房地产物业存在多种计量单位（套、个数、建筑面积、套内建筑面积、使用面积），对于地下车位物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，市场上普遍采用的计量单位都是个数。与此同时，车位又根据面积大小具体分为微型车位、小车位、标准车位、大车位、子母车位，由于不同项目公摊面积比例不同，我们在区分车位类型时一般都是采用套内建筑面积进行区分。

停车位需求差异化明显：商业产权车位的需求在时间上是不均匀的，例如商场配套停车位的停车高峰时间段是在中午和晚上，这个时间的车位需求量大，到了周末及节假日时，商场配套车位的需求达到最高峰。而写字楼配套停车位与商场配套停车位相比存在较为明显的差异，一般在工作日时间段内需求量达到最高峰，反而到了周末及节假日时，车位的需求达到最低点。

交易不活跃：由于商场、甲级写字楼物业的业主为了保证经营的统一性、可控性及楼宇品质，大多数均为自主经营，极少愿意对外分割销售，这就导致潜在购买者也就无法产生对商业配套车位物业的有效需求，所以在市场上商业产权车位交易一般都不太活跃。

与地上物业运营相互影响：因为地下车位的配套用房属性，在一定程度上处于从属地位，其价格的高低受地上房地产的运营及租赁状况影响较大。当地上物业的商业运营情况及租赁情况乐观时，停车需求增加，车位租金收入也随之增加。同时，充足的停车位和便利的停车服务也会对地上商业物业竞争力的提升有很大的帮助。

商业产权车位估价方法的选择分析

根据房地产估价理论与方法，我们在对地下车位进行估价时，可选择的估价方法一般为比较法、收益和成本法。

在具体分析方法适用性时，应结合车位的权属及收益形式等方面来综合确定。 具体针对商业产权车位来分析，前文我们已经讲过，商业产权车位在市场上交易一般都不太活跃，难以找到足够数量的可比成交实例。在实操中，有些估价人员通常会采用住宅地下车位进行比较测算，笔者认为，虽然这二者都属于地下车位，但是供需结构、物业权属类型均存在较大差异，并不具有较强的可比性。但若是在同一供需圈内能够找到足够数量的商业产权车位的成交实例，则比较法可操作性强，估价结果也最有说服力，否则应慎重选用比较法。

同时，因为商业产权车位服务于地上商业物业配套使用，能够产生稳定的现金流收入，故可以采用收益法测算。成本法测算地下车位价值时存在较为明显的局限性，众所周知，成本法评估房地产价值实质是土地取得成本和建筑物取得成本的一种累加，但是地下（停车场）土地使用权很少有单独出让的，一般都是和地上土地使用权捆绑出让，很难剥离出地下部分的土地价值。同时因为商业产权车位存在较为明显的商业性盈利特征，成本法难以反映出来其所处的区位对价值的影响，容易出现低估其价值的情况，故一般情况下不建议采用成本法测算。

商业产权车位估价的技术思路

结合上文对商业产权车位估价方法的选择分析，在这里我们重点介绍一下比较法和收益法两种方法的具体技术思路。

比较法：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。在实际操作中，应注意以下几点：

▼明晰可比案例的情况

在前文车位特点的介绍中我们提到了，车位由于其用途的特殊性，市场上普遍接受的计量单位都是个数，而车位类型的划分一般参照套内建筑面积对车位进行分类。所以我们在选取了可比实例后，应首先明确按个数单位计量的车位价格以及车位的类型。

▼确定车位价格影响因素

在选取车位价格影响因素时，应区别于其他类型房地产物业的影响因素，针对性的选取影响车位价格的因素进行修正测算。下面我们选取了部分影响因素进行说明。

◆地理位置

物业所处地理位置越好，则车位价值越高。比如城市中心位置的车位肯定会比郊区的车位价值更高。

◆区域车位

供求状况与其他房地产物业一样，车位物业同样受供求因素影响，区域内车位供给充足，则车位出租率会降低，进而影响租金收入，反之，若供应紧张，则租金收入增加，车位价值提高。

◆区域商业繁华度、办公聚集度

前文我们在分析商业产权车位的特点时讲到，商业车位的价格受地上房地产的运营及租赁状况影响较大。若区域商业繁华度好，人流量大，车位出租率也会随之较高；同理，若办公聚集度高，写字楼出租率高，则对车位的需求也就较高。

◆交通便捷度针

对商业车位来讲，交通便捷度主要是指道路通达度，具体表现为区域的路网密集程度和道路的等级。路网越密集、道路等级越高，对车位价值有正向影响。

◆车位配比

商业产权车位的配比数量对车位价值的影响不同于住宅车位，一般来说住宅小区内车位配比越低，供不应求，则车位价值越高。而商业产权车位则不尽相同，当商业产权车位配比较低时，会出现停车紧张，进而降低消费者在此消费的欲望，直接影响地上商业物业的运营，反过来会拉低车位的出租率。但是也不是说车位配比越高越好，过高的车位配比也会导致利用率低下，大量车位空置无法得到有效利用。

◆智能化程度

一般来说商业停车场规模相对都较大，且不存在固定私家车位，用户可自由选择停车位，在停车高峰期，由于停车位出租已经接近饱和，停车及反向寻车非常困难。商业停车场智能化程度越高，能够为消费者带来良好的体验感，同时获得较高的出租率及良好的租金收入。

收益法

收益法是预测估价对象未来各年净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

在计算净收益之前，我们首先要确定的是车位租赁产生的经营收入。在计算经营收入时，要结合物业所在地理位置及所服务的地上物业类型，对比类似区位条件的车位收费情况结合所服务的地上建筑物经营情况合理确定。尤其需要注意的是，由于商业产权车位的特殊性，还需结合具体服务的物业类型，综合分析不同时间段的车位出租率，针对商场配套车位，还应考虑到在工作日及周末节假日停车位出租率的巨大差异，可以要求估价委托人提供过往历史的车位租金收入财报及相应台账数据，进行综合验证分析。

由于商业产权车位的特殊性，导致其收入在不同时间段差异化明显，故一般我们在计算经营收入时就已经根据所服务的物业类型分时间段进行了收入预测，故在计算净收益时不再重复考虑其空置率。

需要注意的是，我们在考虑管理费用和维修费用时，应根据物业具体实物状况分析判断其取值的高低，比如说如果存在机械车位的情况，则管理费用和维修费的取值应适当提高，避免出现高估净收益的情况。最后我们再根据各地的政策规定扣减掉应负担的相关税费，进而求得净收益值。

报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是收益法测算过程中最为重要的参数之一，报酬率的取值将对最终的估值产生非常大的影响。在估价过程中一般可采用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法进行确定。市场提取法对房地产市场的发育程度有较高的要求，为了避免偶然性，需要有足够多的租售实例来分析对比，所以市场发育程度较低的区域该方法就不适用了。

累加法是目前应用最为广泛的一种求取方法，求取公式为：报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率，无风险报酬率一般根据定期存款利率或者中长期国债利率来确定，其余风险调整值的量化求取相对较为困难，取值随意性较大，所以需要估价师有很高的理论和实践经验。最后一种投资收益率排序插入法在实操中运用较少，此处不再展开讲解。

结语

虽然商业产权车位较为特殊，但作为房地产来讲始终还是万变不离其宗，只有我们充分了解了商业产权车位的特点，根据估价理论和方法，结合市场调查数据进行充分论证分析，选择合适的估价方法进行测算，才能测算得出其真实的市场价值。

声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议