商业综合体郁闷案例背后的残酷现实。

我们平时喜欢用“理想很丰满现实很骨感”来形容生活中遇到各种事与愿违的落差，但如果这种情况发生在购房投资上，会是一种什么样的体验呢？

毕竟，投资置业购买的是规划，再理想的规划如果无法在现实中得以实现，那对于购房投资者来说无疑是变相的贬值亏损，尤其是投资商铺，只要配套、交通等规划一旦稍有变化调整，都会对后期回报率产生不同程度的影响。

然而近几年来，贵阳很多开发商都在打造以购物中心为商业核心的城市综合体，投资置业热潮可谓是越来越浓烈，但是和一二线城市一样，这些所谓的城市综合体在投资置业上或多或少都存在着一些弊端和风险。

这期小南君就实地走访贵阳一家比较典型的商业盘来给大家呈现一个血淋淋的鲜活示例，在感受楼盘版理想与现实之间差距的同时，也希望更多购房投资者从中获取一些能引以为戒之处...

本期主角：绿地联盛国际

绿地联盛国际位于观山湖区林城西路与诚信南路的交汇处，算是贵阳比较早期集购物中心、步行街、写字楼、公寓、影院等于一身的城市综合体，但曾因业主WQ而被推上风口浪尖，WQ主要集中在虚假广告宣传和房屋质量问题上，而后又因消防安全隐患被媒体多次曝光。

当时虚假广告宣传的WQ理由是绿地联盛国际对外宣传会有三大品牌签约入驻，但除了沃尔玛入驻以外其他两大品牌始终杳无音讯，其中奥特莱斯可以说是绿地联盛国际的最大卖点之一，如果没有品牌购物中心来聚拢人气的话周边商铺就会面临一个严峻的问题：不好租，更不好卖！

那么，随着观山湖区区域价值的提升、交通轨道的完善和城市圈层的多元，在维权事件的四年后，现在的绿地联盛国际会是一个什么样的情况呢？

绿地联盛国际在没有了奥特莱斯入驻的情况下，自己打造了一个定位为“贵阳首席高端城市生活体验中心”的绿地·美乐城，毕竟周边的富力中心、摩根大厦、盘江集团写字楼、黔桂国际商务中心、腾祥迈德国际、麒龙CBD等写字楼办公区都需要一个大型购物中心形成商圈来覆盖支撑。

随着贵阳轨道交通的不断建设完善，地铁作为绿地联盛国际前期宣传规划的交通配套如今倒是实现了，而且这个地铁1号线林城西路站就在旁边。一个地铁商业盘，按道理来说应该是想不火都难才对，毕竟大西门恒峰步行街的地铁商业就是个非常成功的典型案例，何况观山湖段的地铁站更先投入运行。

首先，作为绿地联盛国际的支柱型入驻品牌，沃尔玛的人流量还是可以得到一些保障的，不过由于周边多为商业办公区，吸引的人群存在一定局限性，导致并不像其他大型商超那样人满为患。

其次，来看看缤纷广场，作为绿地联盛国际打造的商业步行街，可以发现一层基本上是被各大小餐饮店所占据了的，而这正好也是人流量最为密集的地方。

然而，稍微逛一下就会发现，这里的商业也就仅仅是停留在缤纷广场一层的餐饮服务，中心位置的下沉式商业和近地铁站口的临街商铺简直冷清得可怕，反差竟会如此之大...

就连紧邻各种餐饮店的休闲娱乐区内摆放的各种按摩椅和夹娃娃机几乎都是无人问津，当然，这些仅仅只是绿地联盛国际暴露出各种弊端的一个开始而已。

缤纷广场二三楼也有各种餐饮店零星分布着，还夹杂着美容、足浴、茶坊、服装、台球等等类目繁多的各种店铺，但经营情况可谓是不看不知道一看吓一跳……

各种商铺出租、转让公告让小南君眼前一亮，即便还有一些勉强营业的店铺在硬撑着，但在随处灰尘漫天的环境下，估计也坚持不了多久吧。既然二楼都这样了，三楼还会好到哪去呢？

果不其然，三楼直接几乎全都是关门大吉，反而让小南君没想到的是，过道上晒毛巾也就算了，竟然楼道里还晾起了私人衣物，这究竟是荒凉到了什么地步？！

接着，小南君正式瞧了瞧绿地联盛国际的门面项目，也就是替代奥特莱斯的美乐城。毕竟一个成熟的商圈，离不开购物中心的贡献，这样周边商铺才会得到互利共赢的优势与便利。

然而，美乐城的运营状况比缤纷广场下沉商业以及二三楼的商铺好不到哪去，甚至可以用经营惨淡来定义形容。一楼除了NIKE折扣店有些许顾客光临以外，其他店铺几乎空无一人，而且中央区域硕大的儿童娱乐设施并不符合宣传定位，更近乎是一种鸡肋的引入，浪费空间不说，也吸引不了相对应的人群。

而二楼除了一家儿童培训中心在营业以外，乐转书房早已人去楼空，其他餐饮店更是关门未营业，空旷得让人难以想象，甚至有种地下停车场的既视感……

三楼几乎都是餐饮店铺，但只有一家还在开门营业，其他都是关门停业的状态。

四楼有几家虽然都在营业，但是可以看得出来并没有人光顾，甚至有的早已贴出了出租告示。

而负一楼可能算是美乐城购物中心最有人气的地方了，主要以儿童娱乐设施为主，这里相对于一楼更吸引人群的原因恐怕是设置了家长休息区吧。

综上可以看出，美乐城的宣传定位与店铺引入、资源整合是自相矛盾的，因为引入的店铺并不匹配“高端”这个定位，而且既然已经有缤纷广场的餐饮集中区域，购物中心内部还大量引入餐饮店就是失败的布局，以致于缺乏亮点而丧失商机，因而诸如乐转书房这样的人气品牌会选择离开。

然后，要说的就是后来如约入驻的星美国际影城了，随着城市的发展和消费的提升，影院已经成为了商业盘中必不可少的人气聚集地。不过，在绿地联盛国际这个项目中，星美影城的运营现状也并不乐观，前来观影的人少得可怜，甚至连售票处的工作人员都见不着，可想而知平日里的客流量和经营情况到底如何。

当然，对于绿地联盛国际来说，以上都只是商业配套，写字楼才是重点打造的产品，毕竟项目力推的可是5栋公寓式写字楼和2栋甲级写字楼。那么，小南君这就带大家领略一下绿地联盛国际的写字楼吧。

从3号楼到7号楼，每一栋写字楼的入户大堂都成为了各家酒店的登记前台，公寓式写字楼突然有种酒店办公的错觉。

不过，如果说公寓式写字楼默许这种操作的话，那作为甲级写字楼的两栋铂金大厦依旧如此就让人无法理解了，而且大门口处电瓶车的停放虽然算是井然有序，但是降低了楼盘的逼格。

小南君选了10号楼（也就是甲级写字楼其中一栋）上去随便看了一下，就发现与缤纷广场的商铺一样存在大量转租出售的现象，可想而知，连甲级写字楼都如此，其他的公寓式写字楼简直无法想象。

最后，如果说以上都只是表象的话，那物业管理应该是绿地联盛国际更为侧重的吧。但小南君发现，停车场出入口地面破损常年不修补，停车场内部更是每时每刻需要保安来进行疏导，多处区域施工维修污水遍地臭气熏天，脏乱程度实在让人难以接受。

而且再从写字楼的外立面来看的话，有种“补丁楼”的感觉，如果这是墙面自然脱离，则说明房屋质量堪忧；如果这是修补后的效果，也说明物管敷衍了事。

不过，或许这些都是物业管理常有的现象吧，但是小南君就近随手拍了旁边富力中心的入户大堂和停车场出入口，就明显感受到什么叫没有对比就没有伤害。

其实，像这种半死不活的商业盘，在贵阳并不是个例，不少类似的城市综合体都面临着规划赶不上变化的问题，而购房投资者便不知不觉甚至毫不知情地陷入其中被无情套牢。通过绿地联盛国际这个比较失败的案例不难看出，即便地理位置优越、交通设施完善，可是购物中心的失败导致了整个项目几乎已接近名存实亡的地步。

因此，小南君认为，在贵阳商业盘的投资置业上，需要值得注意的几个要点：

1.项目前期，宣传的配套往往只是规划，只有落地了的规划才能叫做配套，因此，切勿盲目听信没有落实下来的一切规划；

2.项目中前期，品牌招商关乎到项目定位的实现和品牌效应的利用，只有正式签约并且落地入驻的品牌才是有效的项目价值点，否则全都是空谈和炒作；

3.项目中期，资源整合讲究的是业态合理布局和经营联动共赢，不考虑项目各区域特点而一味地引入参差不齐的商户只会破坏消费的体验氛围；

4.项目后期，物业管理是投资置业的售后保障，如果连项目的门面功夫（建筑外观、停车场环境等）都维护不好，后续将会不断面临接踵而至的糟心事。

总的来说，不管是哪个时期，对于商业盘的投资置业，都必须结合规划的落实情况而定，毕竟眼见为实耳听为虚，理想的蓝图勾勒得再美好，也还得以实际为准才是王道。

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