北京共有产权房为何不受待见

中国消费者报讯

编者按 什么是共有产权房?简单来说就是房子的产权分别归属购房者和政府，双方各占据房子一部分的产权，购房者只需要出钱购买自己那部分产权就可以了。例如，如果政府拥有30%的产权，那么购房者在购房时只需要出70%的钱就可以买到房子100%的使用权。

从居住层面来看，共有产权房的出现对刚需一族来说是一大利好消息，毕竟真正的刚需想要的就是用更低的价格买到房子，共有产权房恰好满足了这一需求，消费者用远远低于市场价的价格就可以买到房子完整的使用权。

按道理说，共有产权房应该会十分抢手，但是在北京，实际情况却恰好相反，共有产权房不仅没有受到人们的疯狂抢购，反而显得有点冷清。有着巨大价格优势的北京共有产权房为何不受购房者待见?记者对此进行了调查采访。

■本报记者 孙蔚

售价2.6万元/平方米，比周围楼盘便宜30%，共有3907人参与选房，但1244套房子仅被选走60套，弃购率高达98.5%……这是近期北京一个共有产权房项目遭遇到的尴尬场景。值得关注的是，这样的情况对于北京众多共有产权房项目来说几乎是常态。

弃购率居高不下

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同时，要约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即居民购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，房屋产权可由政府和居民平分，居民可向政府“赎回”产权。

自从2017年7月，北京楼市提出将自住房改成共有产权房之后，共有产权房似乎就成了刚需一族们翘首以盼的福利，觉得政府要发“大红包”了。没想到，2018年3月，北京市海淀区首个共有产权房“中铁碧桂园”项目一经入市，就遭到了冷遇，弃购率高达70%。随后，共有产权房在弃购的路上一去不复返。

比如，位于大兴区瀛海的瑞福园，由于紧邻地铁，再加上地段、配套都还不错，所以项目规划的消息刚出来时，许多人都跃跃欲试。到了选房的时候，有2231户家庭报名，可房源只有301套，按照正常的逻辑，应该会遭到疯抢才对。令人大跌眼镜的是，房子只卖出了50套左右，弃购率达到97%。

位于大兴区南六环外魏永路附近的四季盛景园，是大兴少有的大体量共有产权房，个人产权比例达80%。其在2018年12月25日开始选房时，共有2224套，没想到仅仅卖出去22套，弃购率高达99%，成为共有产权房弃购率的“标杆”。

房山区金隅·金林嘉苑公开选房当天，有900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率将近80%。朝阳区管庄城志畅悦园选房首日，564人参与共选走约121套房，次日非京籍选房30套，弃选率达81.9%。

就在不久前的4月13日，房山区金融街·金悦嘉苑开始选房，售价为2.6万元/平方米，比周围楼盘便宜30%。该盘共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅被选走60套，弃购率高达98.5%，这已经不能用“惨烈”来形容了。

性价比不高或是主因

共有产权房频频遭遇弃购，这是为什么呢?接受记者采访的多位人士均表示，性价比不高绝对是原因之一。

有一位参与大兴区瀛海瑞福园摇号的购房人刘先生给记者算了一笔账，瑞福园价格是2.9万/㎡，个人产权比例60%，如果换算成100%产权的话，那么它的价格就是29000元÷0.6=48333元，已经接近5万元了。可是，它旁边的限竞房瀛海府和万和斐丽当时只不过才每平方米5.2万元，而其周边二手房兴海园(2003年建成)均价每平方米3.7万元、紫宸苑(2016年建成)均价每平方米4.6万元。“算来算去都觉得不合适，我和家人一商量就不买了。”刘先生表示。

还有令购房人特别在意的一点是，北京目前在售的共有产权房大部分都在近郊区域，比如大兴、房山、顺义等，这些房源大多在五环外，地段不好，交通配套很不完善，甚至还不如河北廊坊市北三县等环京区域。比如，四季盛景园已经位于北京六环之外，而且几乎没有交通配套，出行完全靠自驾。“这么偏远的位置，不弃购才怪!”中原地产首席分析师张大伟直言，“还有一点非常重要：共有产权房的转让特别复杂。要想上市交易的话，一般需要满5年，若是购买不满5年的，按国家规定是不允许转让房屋份额的，它的流动性很差。所以，共有产权房一旦买了，将来要想卖出去，大概率是相当困难的，这对刚需一族将来改善换房是极其不利的。”

遇冷与市场大环境有关

针对共有产权房遇冷的现状，张大伟认为，这与整个市场环境有关。北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代，共有产权房、限竞房大量供应，市场出现了严重的供应增加、库存明显上升的现象。截至目前，北京年内新开工住宅合计46个项目，开工住宅面积高达367.7万平方米，同比2018年同期大幅增加。北京楼市库存创造了5年来的最高点，库存达7.2万套。“北京共有产权房从政策设置上剔除了投资属性，符合‘房住不炒’的要求，在购买条件、使用情况上都符合自住为主的政策预期。”张大伟说，从市场供应量看，共有产权房除郊区8个项目有明显剩余外，其他项目基本售罄，表明共有产权房在解决局部区域居住需求上起到了很大作用。

不过，他也称，共有产权房已经没有投资价值，想通过共有产权房获得升值的概率已经非常低。中原地产研究中心提供的数据还显示，共有产权房对于拉低北京楼市均价有巨大影响，以最近两年看，2018年拉低均价9.9%，2019年拉低幅度高达18.9%。