华润、绿城、万科的3房4房紧凑户型越来越逆天！这大概就是刚需的梦想

这两年，户型设计开始出现非常矛盾的特点。

一是市场上好卖的房子，面积越来越大。从数据来看，成交结构上移的情况越来越明显，从一线到三四线都一样。从2011-2017年，小面积产品成交越来越少，而90-140/150㎡的中等面积产品占比则不断增大，已经超过50%。

同时呢，近两年新推出的创新户型设计，却都非常紧凑。例如一向在客研和普通住宅创新上投入很大的万科，新推出的户型几乎都是紧凑路线。广州万科的78㎡三房带主套，95㎡四房带主套，号称同样面积多一间房，同样户型少10㎡。

这两个矛盾的点，其实很有意思，结合起来我们可以还原出，户型设计的一种思路：客户倾向于面积更大但是更紧凑、功能更全的户型。

以前把一个户型，按照面积段等比例放大的套娃式设计，已经过时了。现在紧凑户型的设计，已经分化出两个方向：

一是相同户型，面积越做越小。也就是以前传统的小两房，小三房，小四房的思路，控制总价。

二是相同面积，功能做得更强。这是改善时代的思路，有时候，改善不仅不等于空间更奢阔，反而意味着户型更加紧凑，在相同面积下，过更好的生活。

下面，明源君就跟大家一起来看看，最近各个标杆房企的一些紧凑户型，看看是该点赞，还是该拍砖，供大家讨论。

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紧凑设计，方向一

相同户型，越做越小

压缩面积最大的难点，就是要兼顾居住的舒适度，保护居住者的尊严。尤其是现在客户对于产品的需求越来越苛刻，紧凑型户型设计往往在一些地方下功夫：

① 空间利用率进一步提高，不浪费一平米。

② 动线优化，避免过道面积地浪费。

③ 各个功能空间尺度合理，居住体验有所提升。

④ 户型更通透，刚需户型的采光、通风也不降标。

⑤ 兼顾隐私需求，例如主卧可以做到完整套房，比如步入式衣帽间，提高私密性。

1、广州珠江86㎡三房

户型：86㎡3+1房2厅2卫

吸睛指数：★★★★

广州珠江的这个户型，算是去年的爆款户型，去年首次开盘半个小时就全部售罄。这个户型算上门口的多功能阳台改造成的书房，可以做到3+1房，双阳台，双卫生间，全明户型，而且主卧还是套房。客厅面宽3.4米，最小的房间9.5㎡，而且客餐厅一体化的设计，连着5㎡的大观景阳台，家庭核心区空间感很不错。

虽然房间的空间稍微小一点，但是最小的房间也有9.5㎡，在紧凑户型来说，还不错。

除了这款户型，广州珠江还出了一个86平3房2厅1卫的超薄户型，能做到大横厅设计，三开间朝南，朝南面宽接近11米，整个户型非常薄透。

2、上海保利78㎡小三房

户型：3房2厅1卫

点评：作为一个极紧凑的户型，保利这个户型得房率达到了85%左右。一个亮点是，没有牺牲掉独立玄关。每个功能空间也保证了一定的尺度，主卧3.3米，南向次卧3米，北向书房3.1米，不会显得太局促。更难得的是78平米的户型做到了三开间朝南，而且面宽达到了9.5米，南北通透。

户型室内基本做到了“零浪费”，从玄关到客厅、从主卧到书房的动线，基本和餐厅重合，虽然说动线交叉，会显得有点拥挤，但是能够将过道面积降到最低，保证空间的利用率，增加各个功能空间的尺度，对于紧凑户型来说，功能齐全，很实用。

3、广州万科95㎡四房

户型：4房2厅2卫

吸睛指数：★★★

点评：这个户型的亮点还是万科的大横厅设计，而且南北对流。餐厨一体化的设计，能够加强家庭的社交性，是现在比较流行的理念。主妇做饭的时候，可以同时照看到小孩，也能缩短传菜动线。

而且主卧的套房设计，能够很好的照顾主人夫妻的隐私，而且主卧和客厅共享阳台，形成的洄游动线能够空间流动起来，提高了空间的丰富度，在紧凑户型里面，表现算是不错了。

这个户型在设计当中，也考虑了四房家庭的成长性。房间功能灵活可变，在家庭成员较少的时候，可以改造成“超级主套”，在大家里创造一个小家，户型实用性。

4、珠海龙湖118㎡四房

点评：同样是餐厅对卫生间，龙湖的这个4房户型，就做了一些规避处理。不足是，餐厨的关系比较远，而且餐厅的空间相对有些局促。但是整体来说，户型方正舒适。

而且户型有一个很大的亮点，是把景观做到了极致！一是主卧有一个270°的南向超大飘窗，二是次卧和客厅连通以后，形成一个长达7米的超大阳台；三是整个简直的窗墙比达到47%，比普通房子高出50%以上。单从景观这个维度上来评价，可以说是做到很极致了！

5、宁波华润110㎡四房

点评：现在很多洋房的户型也越做越小了，华润的110平4房户型，得房率达到95%，三开间朝南，整个户型南向面宽达到约10.9米。功能和舒适性等同于市面上130㎡以上户型。不足是卫生间正对餐厅，要打一些折扣。

6、北京中海89㎡三房

户型：3房2厅2卫

吸睛指数：★★

点评：北京中海这个号称很牛的户型，去年很热，据说得房率超过80%。整个户型确实相对实用，浪费少，三面宽朝南，而且在餐厅旁边还设置了一个冰箱位。不足的地方一是没有独立玄关，二是北向次卧尺度太小，影响居住体验。

总的来说，紧凑户型，压缩空间，增加功能，是房价越来越高的并发症。例如之前重庆的91㎡四房户型，右上角两个房间从一个门进入，阳台小的站不下两三个人。

未来，随着整个行业进入改善时代，这总勒得喘不过气的户型，可能会越来越少。取而代之的是，很多房企开始从提升空间价值来入手，例如，增加空间的叠加，空间的场景化，提高使用体验。

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紧凑户型设计，方向二

相同面积，功能越来越强大

紧凑户型，除了把面积做小，另一个思路是相同面积，把功能做多。已经趋势已经出现：

① 空间功能叠加越来越明显，例如客厅叠加书房功能，客餐厅一体化增加社交功能。

② 重视户型的成长性，例如不需要大改，就能灵活分割空间。

③ 增强附加价值，例如之前给大家介绍过的，刚需户型私梯入户，主卧浴缸等等，把高端产品的享受下沉。

④ 增强场景感。针对家庭各个成员专门解决痛点。

⑤ 细分主题，例如设置一些适老化和适幼化的场景，很多房企都专门做了细分家庭类型的主题户型。

1、上海金地126㎡四房

点评：金地一直以来在紧凑户型方面，也是做的非常不错的。而且理科生以功能为主的思维方式，往往让金地的户型很实用。

这个126㎡的户型，亮点非常多。把各个空间的功能叠加做到比较极致。

1、书房的灵活改造。书房作为多功能空间，和客厅可分可合的设计，现在越来越流行。对空间的使用确实非常经济。

2、餐厅旁的中岛吧台设计。为了不浪费大方厅的面积，增加开放式的功能空间，同时也丰富了空间的层次感。

3、家政间和双动线。这个户型很大的一个亮点，就是将玄关、家政间、厨房阳台全部连通，创造了双动线。主妇买菜回来，直接可以拿到厨房，保证动线最短，也不会把客厅、餐厅弄乱。

4、生活阳台和家政间连通，打造出一个相对独立的工作室，做家务不用跑来跑去，心情都会变好。

而且这个户型的面宽达到13米，做到4开间朝南，舒适度也相当高了。

2、苏州绿城90㎡三房

户型：3房2厅1卫

点评：作为一个90㎡左右的三房，在功能空间上，绿城的这个户型，跟前面的紧凑户型比起来，不算是很集约的，一是北向的次卧只有5个平方，真正算起来是2+1房，二是也没有做到玄关和套房设计。

但是这个户型有一个亮点就是场景化，作为绿城专门针对年轻人设计的青年系产品，这个户型增加了一些场景化的考虑，例如厨房的吧台设计，以及冰箱位的摆放。

对于忙碌的年轻人来说，冰箱更多的时候并不是放在厨房放菜用的，而是放可乐、啤酒，甚至是面膜。场景化的思路，是目前户型设计创新的一个比较重要的方向。

3、上海万科130平四房

点评：这个户型，不止给大家介绍过一次了，很神奇的是，不管是分享哪个类型的产品，似乎都可以把它拿出来说一说，不是说这个户型很完美，而是它很耐看，跟你见过的其他户型很不一样。

这个户型第一眼看过去的感觉是很丰富，整个户型很紧凑，几乎没有浪费空间。

细细的看，很多细节也很有意思：

第一，儿童房是双门设计，既能从餐厅旁边进入，也能从主卧进入，很方便大人晚上照顾小孩子，而且小孩子可以共用大人的主卫。同时，设计师把衣帽间放在中间，也提高了主卧的私密性。

第二，次卧旁边的公卫正对着客厅，设计师做了一个推拉移门，门关上后就看不到卫生间里面了，晚上次卧也能变成套房，方便老人起夜，也提高了次卧的私密性。

第三，客厅做了一个双厅设计，设计师在顶部设置了滑轮轨，可开可合，比如如果生了二胎，可以隔一个卧室出来。

第四，餐厅旁边的储物柜和中岛设计，增强收纳的同时，也保证了空间的开敞度。

第五，餐厨关系紧密。家庭核心区功能很强大。

但是最大的问题是，这个户型没有玄关，而且餐厅空间略小。

4、宁波万科118㎡四房

点评：首先整套房子几乎没有浪费的空间，相当紧凑。118平的空间做了四房，三开间。而且还有独立的电梯厅，每天进出都有很强的仪式感。

独立的储藏室，平时用不到的雨伞、帐篷、球具，都可以放在里面，也可以收纳个性化的爱好。

也不得不说，万科在产品包装上面，确实是比较老道。一个普通的储藏间，也可以包装成为梦想的收容所，放大卖点。

但是话说回来，现在的年轻人，爱好都越来越广泛，消费也越来越多元，一个家庭储藏间，能够承载的功能，对客户的吸引力或许会越来越大。

小结

这几年，明源君发现很多开发商的户型做的越来越像了。一方面，这说明整体的产品素质在提高，神户型变成普通户型，一点也不值得遗憾。另一方面呢，户型创新也越来越难，要往更精细化、更洞察客户内心的方向去探索。光研究空间，到处都是局限，去研究人，就会发现很多创新的空间。