调研笔记丨地段优势加持 西善桥能成为刚性客群的沃土吗

导语

今年3月，宁芜铁路今年启动拆迁的消息敲定。地铁8号线来了，西善桥将再迎一条轨交线路。此外，西善桥这个曾经的安置房重地也迎来提档升级，教育、商业、交通等配套不断完善。经过多年的发展，片区通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多。目前区域内已经汇聚了绿城、中海、招商蛇口、中国电建、龙湖等品牌房企，是城南新兴崛起的潜力板块。品牌房企的加入，也为这个板块增添了更多活力。片区内和峰南岸刚刚公开售楼处，上半年，还将有两家新盘公开，他们或将解渴主城刚需。

西善桥提档升级 房价不断拔高

西善桥板块地处雨花台中部，与河西南隔宁芜公路相望，是雨花台近期建设规划确定的重点改造地区之一，是南京城建"十三五"规划重点更新区域。"未来新格局"中明确指出铁心桥-西善桥与鼓楼滨江、铁北、燕子矶作为重点更新的板块，首次将两桥与鼓楼滨江等热门板块并驾齐驱，这次官方的"划重点"，意味着南京城市格局已经打开。在未来，城市迅猛向外围发展，新城、新板块的崛起不可阻挡，两桥的更新改造计划已被提上日程，板块建设步伐加快。

从2010年起，南京市开始在雨花台区正式启动建设中国软件谷并将其列入“十二五”新兴产业发展规划。西善桥板块恰好位于软件谷两大地块的中间地带，是软件谷最具活力的辐射区域，未来将产生强大的居住需求。加之地铁2号线的通车，铁心桥万科金色里程的热销，均价在2010年涨至15447元/㎡。不过后期受金地自在城、善水湾等低价盘成交影响，均价出现回落。2014年青奥会的举办以及软件谷的崛起，也为西善桥板块带来发展的机遇。2016年开始，片区供求维持低位，但成交均价稳步上升，2018年受改善项目禹洲映月溪山的成交影响，均价达33499元/㎡。目前片区内可售商品房较少，主要为中海城南公馆，因产品性质的差异，均价已超3.5万元/㎡，也超过了河西南目前的限价红线。这个板块还有刚需可选之地吗？

片区纯新盘入市提速 或解渴主城刚需

上周，西善桥片区的和峰南岸刚刚公开售楼处，项目预计3月底首开，首开2、3号楼及5号楼东边户共304套房源，面积段有93、115、 135㎡，精装交付。此外与之临近的电建洺悦华府也将于本月底或4月初公开售楼处，主力面积89、113㎡，目前在虹悦城设有展厅。与此前西善桥中海城南公馆整体偏改善不同，这两个项目均打造高层产品，或将解渴主城刚需。据相关人士透露，受限价影响，首开均价或许仅约3万元/㎡。以93㎡为例，首付大概在80万左右，也在部分刚需客群的心理范围内。此外，龙湖天钜也将于今年4月正式公开，主力面积90-135㎡。

西善桥配套齐全 商业短板迎来提升

西善桥片区与河西南隔宁芜公路相望，基本能够共享河西成熟的配套资源。尽管片区内多拆迁安置房，但现状配套已较为成熟，能够满足基本生活需求。以和峰南岸为例，周边道路多为双向六车道及八车道，自驾出行较为便利。此外，片区内东来奥南城开业在即，商业短板也将迎来提升。

● 交通：片区内已有地铁S3号线、地铁2号线运营中，在建中的地铁7号线、规划中的8号线西善桥站也将为片区带来交通利好；

● 商业：东来奥南城预计今年上半年开业，周边还有汇盟源购物中心，附近成熟小区较多，小型生活配套较为完善；

● 教育：周边有南京岱山实验小学，南京岱山实验幼儿园，金陵中学岱山分校，教育资源比较丰富；

● 医疗：周边有梅山医院，可自驾前往临近河西板块的南京明基医院（三级综合医院）、儿童医院河西院区（三级甲等），车程均在15分钟以内，医疗资源较为丰富且能级较高。

● 公共资源：项目周边有永盛奥林匹克公园、梅山体育场，同时与河西南部一河之隔，可共享河西成熟的公共配套资源。

片区多保障房 影响品质提档升级

值得注意的是，尽管片区配套提档升级，但周边多保障房也是事实。目前已经公开的和峰南岸和即将公开的电建洺悦华府紧邻岱善润福城。岱善润福城项目位于雨花台区西善桥街道岱山西侧，总用地面积223公顷，规划总建筑面积约400万平方米。其中:保障房地块建筑面积343万平方米，安排了保障性住房约3.2万套(包括廉租房1700套，公共租赁房3500套)，配建了部分普通商品房。

整体来说，凭借与河西南一路之隔的地段优势，西善桥片区整体发展潜力大。经调研发现，和峰南岸、电建洺悦华府两个项目也吸引了江北、河西以及雨花台区工作人群的青睐，多自住为主，少量投资客群。那么，地段+价格的优势，能够抵消片区多保障房的品质影响吗？也许市场会有答案。