“南海住宅小区1年内未售车位或将实施‘租售并举’，将于2019年2月1日起执行。”1月初，南海国土城建和水务局、南海发展规划和统计局联合发布《关于进一步加强对商品住宅小区规划车位（库）租售监管的通知》（以下简称《通知》），引起开发商和市民的广大关注。（1年内未售车位拟实行租售并举,南海车位新规2月1日起执行）
南海此次出台对商品住宅小区车位租售监管规定有怎样的背景？《通知》与此前佛山市印发的相关文件相比，作了哪些补充和细化？1月17日，南海区国土城建和水务局（住建）对上述问题进行了回应。
问：南海本次出台对商品住宅小区车位租售监管规定有怎样的背景？
答：近年来，随着市民群众生活和消费水平的不断提高，加上汽车产业的快速发展，居民家庭小汽车拥有量越来越大，住宅车位需求也越来越紧张，开发商对于商品车位的经营方式、价格水平和使用管理也不断调整。
根据《广东省物业管理条例》（2009年3月1日起施行）第五十四条第三款规定，“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库”。也就是说，商品车位要求“现售”，不能“预售”。但是，商品住宅是可以“预售”、也可以“现售”，且市场上多数商品房项目采取“预售”方式。这样一来，对于“预售”的商品住宅来说，房屋与车位不能同步销售，导致了不同时间购买房屋的业主，在同一时间才能开始购买车位，容易形成紧张气氛。
此外，商品车位属于住宅小区的一部分，在物权上还涉及到建筑物区分所有权的界定，很多业主对此不熟悉或有不同理解，往往容易引发矛盾纠纷，也不排除有个别开发商借机哄抬价格、有个别业主投机炒房、恶意维权的情形。
实际上，佛山市住建局于2012年已印发了《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》，其中要求开发商在与购房人签订商品房销售合同时，同时需签订商品停车位（库）的销售意向书，明确买卖双方对于该项目商品车位的销售数量、配置比例、销售时段、价格区间、建筑面积等主要权利义务，应该达成一致意向。
问：即将执行的政策与佛山市此前出台的《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》相比，有哪些补充？
答：佛山市出台的《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》没有包括车位租赁方面的内容。基于这份文件，南海出台的《通知》进行了补充和细化，并联合南海区发改部门印发了《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》，主要旨在进一步优化商品住宅小区规划车位的销售和出租监管措施，引导和鼓励“租售并举”，尽量预防和化解车位方面的矛盾纠纷，遏制哄抬房价、强买强卖、投机炒作、恶意维权、扰乱社会秩序等乱象，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
如，房地产开发企业在申请商品房预现售业务时需在预现售方案中明确车位销售、出租的方式和价格等内容，并承诺价格有效期不得少于车位办理商品房首次登记之日起的两年；在《佛山市南海区商品住宅小区规划车位（库）销售和出租意向书》明确了车位销售、出租有关信息 ，经买卖双方在意向书上签名确认；明确了小区内的住宅车位应当依法优先提供给本项目的业主（承租人）使用，房地产开发企业在取得车位现售备案证明之日起一年后，如有未出售的车位（库）的，应当实行租售并举。
问：与去年8月公布的草案相比，正式发布的文件把车位出售的时间从6个月延长到了1年，是基于有怎样的考虑？
答：与去年8月公布的草案相比，南海此次正式发布的文件把车位出售的时间从6个月延长到了1年。在该通知起草后，南海征询了区内相关职能部门的意见，也公开征集了房地产开发企业、广大市民的意见建议，考虑到房地产项目在取得车位现售备案证明后，还需办理价格备案手续、车位销售信息公示（公示期不少于一个月）、按揭贷款、认购网签等具体工作，综合认为1年销售期较为合适。
《通知》要求房地产开发企业在一定期间内未能销售的车位实行“租售并举”，既是给开发商一定的时间和空间进行销售，也是给业主一定时间充分考虑，相信在一定程度上可缓解业主停车难的问题，但最终还是由市场的实际需求情况决定。
《通知》属于工作意见，不属于行政法律法规范畴，无权制定行政强制或行政处罚措施，只能通过行业管理和诚信手段进行监督。其中，对于规划车位（库）的销售和出租价格未确定的，区住建部门不予办理商品房预售许可（现售备案），区价格监督部门不予办理明码标价监制手续。此外，各镇（街道）相关职能部门也会加强日常监管，对于未按通知要求执行的房地产开发企业、物业服务企业，经查属实，实施诚信扣分，暂停房地产开发企业的网签业务。
问：南海住宅小区车位新规何时执行？此前的在售项目是否适用于该政策？
答：《通知》明确，房地产开发企业在同一个物业管理区域内于2019年2月1日后首次办理商品房预售许可（现售备案）的项目，按本通知执行。简单来说，2019年2月1日后上市的全新盘，要按本《通知》执行。
对于在此之前的在售项目，仍按原佛山市住建局2012年的通知执行。如双方当事人协商一致，也可参照《通知》执行。
【撰文】李欣 赵进 吴静华
【作者】 李欣
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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