繁荣不再！刚需重镇龙岗也凉了，超级大盘龙园大观尴尬了

两年前，朗泓·龙园大观一期入市之时，现场人声鼎沸，堪称开盘盛宴。

兴许是过去繁荣的景象给了开发商信心和勇气，龙园大观二期在10月19日拿到预售证当天就低调开盘。而开盘之时，网上备案信息还未更新。

现场还有不少中介。

然而，尴尬的一幕发生了：

据网友爆料，备案1014套房，开盘当天仅有40多组客户，而最后的成交量仅有10余套，去化率约1%。

某公号更是直接上了这么一张图：

从中原地产公布的销售数据可以看到，10月15-21日一手住宅成交量前十名里，排在末尾的是23套。而龙园大观并不在此列，进一步佐证了该盘去化不佳。

PART 1

朗泓·龙园大观原为杨梅岗、格水村旧改，位于龙岗区龙岗街道新生片区，龙岗中心城龙园公园旁，碧新路与新生路交汇处。

项目总规划占地约43万㎡，总规划建面约120万㎡，分为5期开发，建成后将成为一座集居住、生态、文化、教育、体育、购物、办公、旅游休闲于一体的城市人文综合体。

本次入市的是龙园大观花园二期，占地面积大约6.5万㎡，地处龙岗仙田路和新生路交汇处，以井田路为界分为两地块。由1、2、3栋共11座高层和超高层住宅组成，推出71-212平的2-5房住宅共1014套。毛坯交房，均价在4.1万/平，最低总价约300万就能上车。

PART 2

按照惯例，我们来看一下周边的配套。

交通：

项目周边有多个公交车站点，直线距离200米内有龙岗骨科医院站和田组站，600米以内有百富城站和五金商业街站；

周边有盐龙大道和龙岗大道等快速干道，还有在建的外环高速，连接观澜、光明、平湖等区域，对于自驾而言较为便利。

教育：

项目的教育资源较为丰富，其中最为瞩目的当属在一期西侧就配套有一所和华中师范大学共同打造的华中师范大学附属龙园学校，为72班的九年一贯制学校，占地约3.15万㎡，建筑面积约5.24万㎡。该校在今年9月份已经开学。

同时，一期和三期分别规划有一所12班的国际幼儿园。周边还有新生学校、振新学校等教育资源。

商业：
项目自身规划有约14万平的大型集中式商业，将由全球综合设计排名第五的CallisonRTKL操刀，联手印力集团打造印力集团龙园印象城，将对片区内的商业起到带动的作用。

文娱：
小区内部规划有客家文化街及体育公园等休闲配套。此外，南侧紧邻43万平龙园市政公园，内部则规划配置有梅冈1778文化公园、体育公园等，有较丰富的休闲场所。稍远一些还有新生文化广场和红花岭低碳生态园等。

医疗资源：

主要依赖周边的社康和医院，项目西北侧是龙岗区骨科医院；东南方向约2公里处有龙岗中心医院，是深圳东部最大的一所综合性医院，在2012年获得深圳东部、龙岗区首家“三级甲等综合医院”的称号。

以上优点，再辅以开盘当天三大优惠：

1、一年的管理费兑换券
2、人民币2万元现金
3、送一个64g Iphone XS手机

然而还是没能留住购房者们的心。正如附带华中师范附属学校学位这一显著优点，龙园大观的缺点也是非常明显的。

1、距市中心远，轨道交通不便：项目距离市中心区的距离较远，再加上虽然属于地铁沿线物业，但距离周边的地铁站都比较远，使得往返市区的通勤不便。离地铁3号线南联站约3公里、双龙站约2.3公里；离暂时停工的3号线东延线的新生站较近，但据高德地图测距，步行距离在1公里以上；离在建的16号线和规划中的21号线的交汇站——龙平站也有1公里左右。尽管未来可以沿着21号线快速到达南山前海，但从项目到地铁站的距离仍比较远。

2、现有商业资源缺乏：自带商业目前还没开工，因此主要依托外部商业，周边较知名的商业如华润万家，距离项目约1300米，可能会对生活造成不便。

3、周边环境杂乱，临近路边的单位受到噪音影响：虽然周边都是低矮建筑，视野较为开阔，但以工业用地居多，对面为田祖上村，环境嘈杂，视野景观也只是一般。而且临近路边的单位要注意会受到一定噪音的影响。

4、价格不具备优势：

放眼深圳，4.1万/平的备案均价确实是比较优惠的，但和附近在售的深房传麒尚林2期和远洋新天地2期相比，价格优势并不明显。

据链家网数据，8月20日开盘的远洋新天地2期的均价约为4.3万/平。从中介处得知，远洋为了清盘，将价格一路降到3.73万/平。深房传麒尚林的均价为3.8万/平，都比龙园大观的价格低。

龙园大观或许应该感到心痛，龙岗的整体销售情况并不明朗。但让龙园大观绝望的是，价格更低的盘去化也是一片惨淡。

从中原9月月报得知，龙岗区9月份的新房成交面积为7.19万平，占全市成交面积比重32.6%，环比下降了约45%。其中远洋新天地二期8月份开盘时的成交套数甚至没有挤进8月新房住宅成交套数前十，而第十名的成交量为94套。

从链家上看到周边在售的二手房并不多，而且大多楼龄较老。其中次新房传麒尚林1期的均价也仅为3.4万/平。

PART 3

名校加持是这个盘最明显的优点，再加上4.1万/平的均价，最低总价300万就能上车。虽说相比传统的名校学位房，项目价格是比较亲民的，但和周边的一手房或二手房相比，龙园大观的价格并不能算低。

另外，从周边整体配套来看，交通不便、商业资源缺乏、周边环境杂乱以及噪音等，可能会对生活造成影响。而且项目整体体量大，内部规划的各项配套的实现需要一定的时间。