重磅！宁波出台老旧住宅小区改造实施意见！今年这8个小区先试！

今天，市住建委发布《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》。这次老旧住宅小区改造的范围是怎样的？改造内容包括哪些？市住建委给您带来权威解读！

（网络图）

一、这次老旧住宅小区改造的总体要求是什么？

认真贯彻市委、市政府“六争攻坚、三年攀高”决策部署，以“党建引领、试点先行，建管并举、共同缔造”为基本原则，以有机更新为主要手段，坚持老旧住宅小区改造与城市主干道综合整治同步规划，与棚户区和“城中村”改造计划统筹安排，有序推进我市老旧住宅小区工作；其中：共同缔造是这次老旧住宅小区改造的核心理念，力争通过建立“意愿共商、方案共谋、责任共担、家园共建、成果共享”的工作机制，推进社区生活圈设施更新配套，增强城市居民的获得感和幸福感。

二、老旧住宅小区改造的基本目标是什么？

确定海曙区、鄞州区原则上每年新增老旧住宅小区改造不低于50万平方米，其他各区县（市）原则上每年不低于30万平方米。2018年-2020年，全市完成老旧住宅小区改造不低于650万平方米，到2025年底基本完成2000年底前建成交付的老旧住宅小区改造工作。

三、老旧住宅小区改造的范围是怎样的？

原则上以2000年底前（含2000年）竣工交付、且未列入棚改计划或5年内未列入征收计划的老旧住宅小区为重点；已基本完成2000年前老小区改造任务的区县（市）可以结合实施情况予以调整。

全市安置房、保障房小区改造计划由各地自主确定。

四、改造内容包括哪些？

按照“先民生、后提升”要求，由市住建委研究制定老旧住宅小区改造建设指南，确定菜单式改造内容和基本要求，供业主自主选择综合改造和微改造，内容包括屋（墙）面渗漏水、架空线“上改下”、给排水设施、消防设施设备、小区停车、垃圾分类、污水零直排、海绵设施、加装或更新电梯、建筑幕墙、危房加固、电瓶车集中充电、电动汽车充电桩、云柜、居家养老和社区用房等。微改造内容一般控制在3项以内。市住建委老旧住宅小区改造建设指南已基本完成，近期也将印发。

老旧住宅小区改造要争取改造一个、接管一个、管好一个，实现一次改造、长期保持。改造完成后，小区的管理维护责任由业主承担，给排水等管线由专业单位接收并维护管理。

五、资金从哪里来？

老旧住宅小区改造标准要因地制宜、民主决策，除电梯和建筑幕墙更新外，原则上按规划总建筑面积不超过500元/平方米。改造所需资金由小区居民、相关企业、政府补助等方式筹措。其中：居民出资部分可包括但不限于物业专项维修资金（含物业管理专项资金、房改房维修资金）、共有部位及共有设施设备征收补偿、经营收益、赔偿等资金。

市级财政对海曙区、江北区、鄞州区绕城高速公路范围内的老旧住宅小区改造（不包括电梯和建筑幕墙更新）实行以奖代补。近5年内共有部位和共有设施设备收益未用于物业专项维修资金、纯别墅类型的住宅小区改造不纳入政府补助范围。除小区居民、相关企业出资部分外，市级补助资金以市与区4:6为平均分摊基数，视共同缔造（个人出资比例）绩效高低进行奖惩激励，上下浮动。

对住宅建筑幕墙、既有单元电梯更新，按照整幢楼或单元业主意愿，且业主同意交纳50%资金的，按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》给予财政补贴。

六、老旧住宅小区改造如何推进？

实施意见明确，街道（乡镇）负责制定方案和组织实施工作，负责辖区内老旧住宅小区改造具体推进工作，确保各项工作落到实处，高质量完成目标任务。社区负责组织和发动居民、相关单位参与到改造工作的各个环节，指导建立健全共建共管长效机制。改造入户前的调查、意见征询工作可由社区居民委员会或业主委员会负责。

按照先前期、后深化和自下而上方式，问政于民、问计于民、问需于民，广泛听取业主意见，提高业主参与度。详细制定入户调查、改造内容选择、方案制定、资金筹措、组织实施、竣工验收、长效管理等操作程序，注重发挥业主监督主体作用。

七、2019年既有住宅加装电梯财政补贴政策有什么变化？

2017年，市住建委会同相关部门制定并出台了《宁波市住房城乡建设委员会等十七部门关于推进既有多层住宅加装电梯的实施意见（试行）》（甬建发〔2017〕178号），给予既有住宅加装电梯每部20万元的财政补贴，这一政策2019年后继续执行；同时，实施意见还明确既有多层住宅加装电梯，对涉及市级国有企业负责的给排水和管道煤气等移位、改道的，由企业落实专人负责，限时施工，费用由国有企业承担。

八、如何推动未建立物业专项维修资金的小区建立物业专项维修资金？

物业专项维修资金是住房的“养老金”，因此，建立物业专项维修资金十分必要。实施意见明确，对《宁波市物业专项维修资金管理办法》出台之前，未建立各类正常物业费用收缴的小区，各地要积极推动补交建立物业专项维修资金。

补交标准可按新建项目标准的60%—80%确定，具体由业主大会协商确认。已交存房改房物业专项维修资金的，允许按折算后的统一标准交纳。交存后使用余额不足现行标准30%时，应当自不足当年开始交纳日常维修费。

九、对不能实施物业管理的住宅小区怎么办？

实施意见要求，要积极探索创新老旧小区物业管理新模式，建立健全规范的物业管理服务，制定完善物业服务费、日常维修费收缴制度。对暂时不能实行物业管理的住宅小区，试点由街道办事处统筹老旧住宅小区市容环境卫生管理。

十、实施意见关于业主委员会建设有哪些内容？

实施意见明确，加强街道办事处对业主大会、业主委员会建设的指导。

◎加强业主大会党组织建设，试点建立业主大会党组织制度。

◎实行社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职。对用于社区管理、居家养老以及物业管理的国家直管公房，授权社区党组织成员、社区民警以国家直管公房业主代表身份，通过合法程序选举成为业主委员会委员。

◎推行在社区下设立环境和物业管理委员会。

十一、老旧住宅小区改造还有什么创新措施？

实施意见有以下创新措施：

◎支持零星危旧房解危创新，探索由投资人收购零星C级、D级危房实施加固改造，并加装电梯，再向社会租售代际亲情住宅或实行“租售同权”模式，加固改造后出售的房屋，其房屋使用年限与原土地使用年限一致。

◎支持改变规划改变性质，建设小区公共收费停车场配套设施等。

◎加大对老旧住宅小区周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地的整合利用，依法依规统筹用于老旧住宅小区相关配套设施建设。

为加强小区的安全管理，解决老旧住宅小区普遍存在的执法问题，意见明确，探索建立以街道为主的执法联席会议制度，整合执法力量，消除执法盲区。消防部门应当会同基层派出所等划定老旧住宅小区消防应急通道、登高场地警示线，加强老旧住宅小区消防通道和消防登高场地的日常巡查和执法管理。

十二、2018年老旧住宅小区改造项目有哪些，具体进度如何？

作为住建部15个老旧住宅小区改造试点城市之一，我市海曙区、江北区、鄞州区已率先开展老旧住宅小区改造，2018年确定先行试点改造项目8个，计划年内改造完成，共涉及145幢、46.85万平方米、居民5365户，分别是海曙区迎凤小区、偃月小区、高塘花园，江北区贝家边小区、砖桥巷小区和茗雅苑小区，鄞州区民安小区和繁裕新村；截至目前，8个小区已全面完成立项工作，部分项目同步开工建设，预计9月中上旬，开工率将达到100%；同时，海曙区屠园小区、江北区日湖家园、鄞州区朱雀小区（含宝丽花园）等一批项目前期工作全面启动。

来源：宁波市住建委

编辑：沈晓燕