百强开发商社区商业的13种经典玩法

阅读须知：本文主要罗列百强开发商前五十强社区商业产品线，内容只能代表部分已在网络上公开发布的产品整理。本文仅供行业交流，如内容有误，欢迎各位指正！

序言：

小编在本文中集合了百强开发商前30强开发商的社区商业玩法，其中明确已经有产品/产品线的13家，而其中产品线发达的不足5家。目前主要有3大类。

第一类，不仅有产品，更有产品线。例如万科、保利、绿地、金科、蓝光，他们有自己产品布局及长期规划。

第二类，以单一强势产品为主。例如绿城、世茂、融侨，但是这些产品的发展、规模、品牌影响力不如第一类。

第三类，以自营品牌为特色。例如碧桂园、恒大、保利，他们旗下研发某类品牌店作为主力业态吸引其他品牌入驻，有明显企业自身的品牌特色。

下面，将会详细介绍这13种不同玩法背后的特色。

1.恒大—— 恒大影城

恒大将社区商业根据商业体量分为三类。其中最广为人知的是2万平方米以内的恒大剧场模式，市场定位为“社区及周边居民生活配套+娱乐服务+特色业态”。

“恒大影城”模式主要是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万-2万平方米。

通过恒大影城主力业态带动其他消费，具有明显的恒大标识。

特色：1+X

2.碧桂园——自营品牌与新零售强强结合

碧桂园社区商业有一个明显特色，内涵大量自营品牌，例如凤凰优选、凤凰书屋，一方面强化碧桂园自身品牌影响力，另一方面使得社区与商业有可识别的统一感。

不仅如此，2018年3月，碧桂园与盒马签订了“新零售”战略合作协议；4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园。

与新零售强企的战略合作，让碧桂园庞大的社区商业战略布局有了一个逐渐清晰的轮廓，未来有希望看到碧桂园的每一个社区商业配套都品类丰富，品质较高的商户品牌入驻，做到社区的消费升级。

特色：品牌识别度

3.万科——产品线丰富，产品迭代快

万科的社区商业产品线是目前百强开发商中最丰富的一家，其中包含万科里、万科生活广场、万科2049、万科红、大都会，针对不同城市、不同体量、不同等级，开发不同产品线的商业配套。

比如，万科广场商业体量不低于5万㎡，服务3公里内客群；万科生活广场，体量2-5万㎡，作为社区级生活中心，满足1.5公里；万科生活汇，商业体量2万㎡以下，定位贴身保姆式社区商业，满足最后一公里社区生活基本需求。

此外，万科2049一直在更新迭代，从1.0版本-2049丨五玠坊，只有两个核心区域，分为【原·味区】和【原·创区】，以餐饮和生活配套为主，这是2049对社区商业创想的原型。

在2.0版本-2049丨城花中，万科以“绿色生活/健康人生/文化社区/儿童成长”四大核心理念打造，产品内出现了很多贴近儿童的设计(如学龄前儿童免费玩耍的宝贝寄托站、全家互动游戏的亲子乐园、温馨尺度设计独特的儿童洗手间)。这些细节的打造，让2049更加人性化。

在3.0版本-2049丨海上传奇，延续2.0版本的四大理念，有了两个提升。首先，纳入了上海万科商业服务品牌“万乐会”的创新理念，通过线上APP，将四大主题渗透到邻里生活。其次，海上传奇的品牌知名度也在提升，例如星巴克、麦当劳、精品生鲜超市“Yes　City”。

在4.0版本-2049丨翡翠公园，在3.0本上做出了更多新颖特殊的特色，比如有Party、UP潮玩市集、情景游戏、Vgirls电竞比赛，将传统业态与潮流生活结合在一起，社区商业不仅是刚需所在，更像一个适宜打卡种草的“网红”生活空间。

特色：街区创意

4.保利——高端住宅配套商业典范

保利地产旗下的社区商业也许最不像是社区商业。无论是品牌知名度、商业街形象、消费水平，都似乎与其他的社区商业格格不入。比如保利旗下的“若比邻、保利之家、时光里”等项目。

保利与恒大、碧桂园一样，一开始就打造了自营品牌，例如社区超市“比邻超市”、50-100㎡“社区客厅“邻空间”，以及开发了若比邻APP，打通线上线下，以此作为保利社区商业模型。

上海保利·时光里则是“社交融入生活美学的精致商业项目”，引进多家国外首店，内含多个艺术主题空间（奥赛画廊、有戏、補時、U Concept Gallery 飨画），充满了人文生活气质，雕琢匠心之美，有望成为“魔都新地标”。

若比邻·广州东风广场（保利商业与香港丽丰控股合作项目），也是若比邻对外品牌输出的里程碑项目。

特色：高端精致

5.绿地——北京首个国家标准化社区商业中心。

绿地今年在社区商业领域会打开一个新篇章。

在2018年5月，北京的“生活+社区商业中心”获得了北京首家国家标准社区商业中心的授牌。生活+社区商业试图在打造“标准化、可复制的模式”。

整个中心在3000多平方米，不同于纯商业模式，除涵盖G-super全球进口商品直销中心外，新增洗衣护理、剪裁缝纫、家政服务、烟酒行等实际解决居民生活需求的品类。

除此以外，绿地社区商业知名品牌有熙街、缤纷城，在468熙街打造伊始，绿地便有意地建立了一套标准化体系 —— 制订超过50页的《 熙街社区商业标准化操作手册 》，其中详细梳理了项目定位、业态规划、总平规划、商业形象、示范区、社区商业操作流程，以及运营标准手册、商铺（带租约）销售流程、社区商业后勤要点、社区商业设备要点等内容规范。

特色：与政策共进退

6.绿城 —— 开始布局，暂未成型。

目前绿城社区商业配套的产品并不多，能够在网上查到的只有2016年8月绿城之江一号ONE MALL邻里商业中心招商发布会。

也许未来，ONE MALL邻里商业中心，有待成为绿城社区商业产品线打造的开始。

特色：品质在线

7.旭辉 —— 产品线清晰。

在旭辉集团某次商业投资峰会中，旭辉表示旗下运营开发的10多家商业中心，包括商业综合体“旭辉广场-8万方以上的城市商业”、区域商业中心“旭辉Mall-5-8万方的社区型商业”和社区型商业中心“旭辉U天地-3万方以下的社区街区”三大产品。

并且，三类产品线的布局、选址和定位都比较清晰。目前上海华漕绿地·旭辉U天地、长沙旭辉Mall、上海松江九亭旭辉U天地可能已经成型。

目前已知的控江旭辉MALL不仅品牌质量高，还增加了动态导购导视、优惠信息发布、会员服务、停车服务等电子服务系统。

特色：刚刚开始

8.世茂 —— 依托住宅同步开发。

世茂的52+mini ，寓意“我爱家”,是世茂集团探索社区商业创新模式，其中含有世茂标签的“爱世集”生鲜门店，通过四大创新（“建筑创新、业态创新、运营创新和大数据创新”）来提升单个店铺的经营效率。

选址不限于一二线城市，同时也会下沉到3公里范围内人口密度超过1万户的三四线城市。面积则从几千到4、5万平方米不等。52+mini将涉及上海、南京、武汉、深圳、大连、西安等15个城市。根据世茂的规划，到2018年前，52+mini mall在全国至少扩张至30-40个，已开业社区商业项目：南京52+mini mall、武汉52+mini mall。

世茂集团商业管理公司总经理吴艳芬在2015年赢商网的专访中，就提到了世茂社区商业“小体量、规模化”的战略目标。

特色：小体量规模化

9.中南置地 —— 商住并行。

中南置地坚持住宅开发的核心优势地位，以住宅开发为主、商业地产为辅，商住协同发展，发挥各业态之间的系统效应，同时积极拓展工业地产和养老地产，探索教育、文体地产，坚持多产业协调发展。

中南提出了“5U健康+生活价值体系”升级，分别从“建筑、精装、配套、物业、人文”五个关乎城市健康生活的核心需求出发，打造了“无忧家、优享佳、全龄配、比邻好、友乐邦”5大体系，开启了5U+2.0的全新陪伴之旅。

目前，网上能够查到的中南社区商业暂无产品线，目前已有的只有2017年7月，中南锦城·比邻好亲子主题街区。暂且不无“比邻好”是否会成为一条新产品的相关规划。

特色：星星之火

10.雅居乐 —— 产品未有更新

雅居乐也许是行业内较早探索社区商业产品线的企业，并且早在2014年就已经联合当地政府举办了专题的“社区商业发展高峰论坛”。旗下品牌优活社区商业，主要以“优活邻里，时尚荟萃”作为其社区商业的品牌发展路线，通过统一规划、统一招商、统一管理、统一形象等特征，提高品牌效应。

但是近几年来，雅居乐的优活产品在网络上并没有比较成功的案例，而且后续在社区商业领域也暂无发声。

特色：曾经行业的推动者

11.金科——中国社区商业运营旗手！

值得一提的是，金科商业的社区商业服务很齐全，为投资者提供完善的商业资讯服务，包括项目选址、前期定位、现代设计、工程管理、招商执行、运营管理以及策划推广。2017亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”中，金科获得中国房企商业物业价值TOP100。金科对自己的定位是：重新定义社区商业！

金科商业在行业内成功实践了全国47个租售型商业街区的开发、运营，正以每年固定开街4-6条的速度稳步向前。金科进行了多种产品的尝试，比如金科中心系、天都系、世界城系、金街系、盛宴坊系。在逐步的尝试中，金科而确定了自己的产品线分类。

美邻街：商业体量3万方（含）以下，建筑为街区商业。与住宅项目紧密结合，服务半径1-2公里，以提供住宅项目人们日常基础生活服务配套为主，提倡便捷生活消费观念。

美邻汇：商业体量3-10万方，建筑为mini mall、街区商业、主题楼及商业公寓等组合形成。服务半径5公里以内，助推社区商业配套升级，为社区及周边提供较为完善的综合型商业配套。

特色：服务链闭合

12.融侨 —— 精致邻里商业体验中心。

2018年的合肥融侨里也许是融侨社区商业的首次探索。整体调性与融侨产品类似，追求精致，富有很强的人文艺术气质。融侨形成“艺术商业中心、城市人文中心、美学生活中心”三大成品系列，重点包括上海融侨中心、福州融侨中心ART MALL 、福州融侨外滩壹号、福州台屿里、合肥融侨里、郑州荥阳融侨闽台文化小镇等商业项目，旨在为每座城市定制地标。

合肥融侨里引进的品牌包含永辉超市、大地影院、肯德基、万达宝贝王，未来合肥融侨里还将引进全国知名连锁品牌，力求为消费者提供一体化的极致体验。

特色：力求做地标

13.蓝光 —— 耍街自成体系。

区别于万科社区商业的稳步迭代、保利社区商业的高端精致，金科社区商业的服务链闭合，蓝光耍街可以说在西南地区自成体系，在全国8个城市有了25个主题耍街。

一方面，耍街借势当地文化打造品牌。（体现在川蜀文化街区主题上，抓住符合当地文化价值的元素，将川派基因与当地文化特色进行有机融合，实现一街一特色，一项目一主题。）

另一方面，引领探索打造互联网+的智慧街区。例如蓝光耍街用互联网技术提升管理和经营，积极跟阿里巴巴、百度糯米、滴滴打车、同程旅游等知名互联网的公司进行战略型合作。

蓝光耍街于9月6日再度斩获2016中国房地产品牌发展高峰论坛中国商业地产项目品牌价值TOP10 大奖。

特色：文化融合者

结语：（文末有投票环节）

社区商业存量接近11亿平方米，大多数社区商业因为盈利能力薄弱而被销售一空，少有开发商愿意全自持项目，并且成立专门的商业管理公司统一运营，导致了大量的社区商业更多以小业主自主招商的形式出现，整个社区商业的资产提升价值被严重低估。

那么，

目前有哪些服务于社区商业的商业管理公司呢，他们各自有什么特色？

目前适合在社区商业布局的知名品牌/新零售有哪些，各自的竞争力如何？

目前专注于社区商业建筑规划、空间设计的专业公司有哪些，他们有哪些景点案例？

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