房地产最大红利结束，一夜暴富的梦到头了

2017年是注定要载入房地产史册的一年，三四线城市房价集体爆发，放佛一夜之间，生活了几十年的城市变的那么陌生，座座高楼拔地而起，房价直线上升。

这股让安静了好几年的三四线房地产市场沸腾的力量，就是棚改货币化。

然而这两天，国开行收紧棚改融资的新闻让房地产市场蒙上了一层乌云，一时利好转利空，房地产股应声下跌，全线飘绿。

想当初，2008金融危机席卷全球，4万亿的量化宽松流向房地产，在摆脱危局的同时，也将楼市送上了如今让人如坐针毡的地步。

当下三四线城市的棚改货币化，似乎也走到了当初4万亿的尴尬境界。

1

棚改，全称棚户区改造，也就是平时俗称的拆迁。

棚改自08年开始启动，中国十多年的棚改，造就了一群特殊的人群：拆迁户。棚改本身没有问题，问题出在棚改货币化。

最早期的棚改主要以实物安置为主。然而自2014年开始，房地产面临高库存难题，再大范围进行棚改安置又会加剧库存压力，于是央妈出奇招，特设了抵押补充贷款(PSL)工具定向放水，为地方政府提供了源源不断的资金来源，让各地一改实物补贴的传统。

货币化安置从此登堂入室，拆迁暴发户由此诞生，一夜暴富不再是梦。

从时间表上看，2014至2016年，棚改货币化安置比例最初的10%提高到50%左右，目前2017年棚改货币化安置的官方数据还未公布，但机构预测2017年将超过50%，此外新华日报曾报道，2017年上半年，江苏省中有22个县（市、区）棚改货币化安置比例达到100%。

棚改货币化安置比例逐年提高，预计2018年将下降

在此之前，棚改都未对房价产生多大影响。

按照2014年之前的政策，棚改实物安置由于政府建设安置房后向棚户区居民分配，因而居民最终不参与到商品房体系的分配。

但转为货币化安置后，被拆迁棚户区居民的购房需求也被引导到了商品房体系的分配当中，相当于提前释放了这些居民的住房改善需求，没有购房需求的居民有了购房需求。

于是，开发商、渠道商开始趁机抬价，再加上媒体发酵，大量资金流入三四线城市，未来几年内买房计划被提上日程，各路需求疯狂上车，生怕错过了这一波就再无上车机会。

2009年以实物安置为主的棚改刚启动时，全国棚改数量仅仅只有80万户，但是自2014年开始加速推进货币化安置后，棚改数量一度跃居到400万户，而今年和去年更是罕见的达到600万户。

这带来的直接后果就是，房价直线上涨，三四线的楼市掀起了滔天巨浪。棚改户则无形之中成为了本轮房价上涨的主推手之一。

县级小城市在2017年房价涨幅惊人

总的来说，过去一年多的总体情形就是：一线城市高，二线城市涨，三四线城市高涨。

2

显而易见，这样的暴涨是由货币堆积起来的，一旦资金收紧，棚改货币化的弊端就会显而易见。

如今这种弊端正在逐步逼近：

根据国开行的数据，今年前三个月，PSL增量是3038亿元，而四、五两个月累计增量仅仅只有1300亿元，这已经不能用腰斩来形容。

棚改贷款一旦收紧，三四线楼市房价上涨就将失去动力。

而现下最尴尬的除了炒房客，就是房地产商了。

其中，深耕三四线城市的碧桂园深受影响，两日连跌，跌幅超过13.51%，市值减少了465亿。

在地域布局上，碧桂园曾表示，将继续深耕各级城市乡镇，争取更广阔的市场。不仅三四线城市，许多乡镇也已进入碧桂园的视线。

机构数据显示，今年一季度，碧桂园销售额中有超过一半以上业绩均来自于三四线市场业务。

根据碧桂园公布的数据显示，2017年碧桂园新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获得土地建筑面积约1.4亿平方米，总费用约为4794.5亿元。截至2017年12月31日，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，项目总数为1456个，其中就有超过一半来自三四线城市。

现如今如果棚改货币贷款遭遇一刀切暂停。那么对在三四线拥有高库存的碧桂园来说，影响可想而知。

此外，除碧桂园之外，据中指院数据显示，包括中国恒大、华夏幸福三四线城市拿地金额占比超过50%，企业数量和拿地金额均向三四线城市倾斜。

来源：中国指数研究院

棚改货币化推出的初衷是，扩大内需、解决民生、加速推进房地产去库存。但很明显，现实很残酷。

部分县市硬性确定货币化安置比例，出现“为了货币化而货币化”；一些地方通过开发商在原址新建、政府回购安置房的形式，达到货币化安置，本质上仍是新建安置房，没有实现去库存的目的；也就是说，一些地区即使已经完成了去库存的任务，但是处于某种众人皆知的因素，仍继续加速推进棚改。

如果棚改货币化再不收缩，2008年的4万亿疯狂也许就讲重演，此时不收缩，更待何时？