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公寓次世代综合整理
部分信息来源丨云房数据研究中心
我们不只一次探讨过集中式公寓选址的问题。
对于很多公寓企业而言，基本达成一个共识，集中式会是未来的主战场，由此公寓从传统二房东逻辑向资管逻辑转变，意味着未来的公寓盈利基础不仅只是租金差，这样的商业模型更性感也更有想象空间，这就是为什么开发商都做集中式。
这并不意味着集中式可以随便做，一个更有想象力的集中式项目需要更有想象力的地段和更有能力的运营团队，一个光靠租金差就能活下来的项目也不会缺投资人和钱。都说集中式项目在拿房阶段就断定了未来的命运，那么今天通过大数据来告诉你集中式长租的选址和定价特色。
集中式公寓选址注意事项
以下为一般情况下，集中式公寓的选址条件。
1选择做集中式公寓，首先要选好一个城市
对于集中式公寓来说，先决条件是看目标客群是否充沛，通常优先选择常住人口500万以上，净流入人口50万以上的一线、二线城市，并且经济较发达（经济状况不好的城市，租金水平低，租金差收益不会理想），流动人口充足，在这个城市租客需要有相对长期稳定的住房需求。
2交通方便、生活方便是选址的重要参考因素
一幢物业适不适合拿来做公寓进行出租，还需要考虑周边环境状况是否有充足的租客源，交通、配套细节是否能满足租住需求，这些细节在选址初期需要慎重考察。
选址范围：商圈辐射中心为依托、办公中心集中辐射区域（5公里半径、一线城市20公里以内）
交通条件：地铁沿线、步行10分钟左右到交通站的位置。
选址最好的物业类型：
1、还建房小区；2、国有办公楼；3、园区规划配套用房；4、次级商圈二级路面背街商业楼。
3不得不重视的物业“性质”问题
在租购并举的政策推动下，长租公寓迎来新一轮的爆发式增长，在房源供应上，商业用房、厂房和农民房改造是当前长租公寓的主要供应源，但也存在很多问题，诸如房屋来源是否合法、消防问题是否达标等问题。
所以从开始就要选择合规合法的物业，保证物业要产权清晰，有产权证，涉及到村集体经济组织的，需要有村委和村民代表签字。违建和加建的城中村不要动，军产建议不要碰。还有就是通过消防审批许可、园区规划的要查看是否有市政规划，大消防是否通过，物业的抵押状况，如果是厂房改建，一定要合法，取得政府文件审批、消防证件等，提前多方面综合考虑。
4考察物业基础要素是否满足公寓要求
除了上边提到的一些硬性条件之外，对于物业自身素质也要做综合分析，同时结合长租公寓的改造目标来进行初期规划，对比分析，考虑细节要素，主要包括采光问题、隔音问题、改造成本问题等。
采光条件
①板式房，进深15--16米左右
②中间天井房，四周一圈板式结构
③中间要能开天井
改造成本
①注意层高问题
②建筑本身使用年限以及改造成本
③供电设备，注意变压器负荷
④弱电网络，可以自己拉还是要强制承包？
隔音条件：选择隔音效果好的物业，尽量远离高架、机场等。
集中式长租的定价与选址特色
选址后就是定价了，那一般集中式是如何定价的呢？我们参考了云房研究基于北京集中式公寓的市场调查数据报告。
这次云房数据研究共监测了14个集中式长租公寓机构，以这些公寓在北京的77个店铺租金情况及其周边1KM普通住宅出租案例为样本，将集中式长租公寓的租金与周边普宅租金的最高值，最小值，平均值等进行对比。
数据来源丨云房数据研究中心
由于精致装修、高端配套、优质服务等多重因素叠加，集中式长租公寓租金普遍高于市场价。据云房数据监测显示，当前北京市集中式长租公寓的租金为169.8元/㎡/月，是平均值的2倍。
数据来源丨云房数据研究中心
周边1KM普宅租金弹性（最高价与最低价价差）可作为集中式长租公寓选址定价的参考。从图中可见，北京普宅租金平均弹性区间达到110元/平米，其中弹性较大的区域是东城、西城、通州，弹性空间最小的为房山、顺义、昌平等郊区。
我们发现了一个有趣的现象，当前全市11个区中，6个区域集中式长租公寓大多定价都与区域价格天花板持平，4个区域甚至突破天花板，仅东城未达到天花板。这与集中式公寓定价一般直接对标区域内最好品质房源租金有极大的相关性，而东城区本身豪宅租赁多样，该区域的集中式长租公寓并没有太大优势，综合市场因素及客群接受度，定价难以突破天花板。
不同区域租金弹性表现不同，那么不同品牌公寓自然也会因定位、区域布局不同在定价上存在一定的差异性。
我们横向对比14家集中式长租公寓机构及周边普宅租金情况。6家集中式长租公寓租金定价超过周边普宅租金的天花板，达到较高区域租金溢价，如v领地青年社区、贝客青年精品公寓、泊寓、冠寓、红璞公寓、魔方公寓。他们习惯选择更高产品定位突破区域价格天花板，创造区域内价格标杆，6家机构平均溢价率为128.01%。
其中6家集中式长租公寓的租金定价接近周边普宅租金的天花板，如you青年社区、城家公寓、朗诗寓、乐乎公寓、湾流国际青年社区、自如寓，这几家机构的产品及选址定价定位直接锁定区域内最高品质租金，平均区域溢价率91.23%。
14家机构中，仅有新派公寓、相寓park低于周边普宅租金的天花板，其中新派公寓表现更为明显。此两家机构区域溢价仅为60.6%，定位为区域中高端客户，溢价幅度相对比较保守。
附件：北京重点集中式集中式长租公寓租金及周边一公里租金监测一览表
我们总结出一个有趣的结论，集中式公寓实际上是为“有钱的年轻人”服务的，因为这么重资产下的产物，怎么可能便宜了穷人……
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