全球宜居之城——墨尔本的房地产投资市场分析

在过去几年，墨尔本的房地产市场一直是全澳表现最强劲、最稳定的市场之一。

事实上，在过去20年中，墨尔本市场一直是表现最好的首府城市，也是资本增长较快的城市。如下图数据所示，在2017年10月，在澳大利亚，只有墨尔本和霍巴特的经济呈现两位数的增长。

那么问题来了, 很多人会问“我现在投资墨尔本的房产是不是太晚了，是不是升值空间已经太小了？”

墨尔本的房地产市场是多元化的，根据地理位置、价格、物业类型和居住人群等进行划分。

目前的一些区域仍处于火热上升期及销售高涨期。 为了更好的帮助大家理解澳大利亚第二大房地产市场的情况，也为投资墨尔本房地产的人们有更清晰的认识，接下来这篇文章将从21个方面来简要探讨墨尔本的房地产市场：

1价格分析

2017年，CoreLogic （一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析 和商业情报的美国公司）的报告显示：墨尔本房产均价为710 420 美元，在过去的12 个月中增长了11%， 而在过去的5 年中，墨尔本的房产价值上升了57%。

在过去几年中，墨尔本的房价的升值速度在所有城市中排名第二。

今年以来，以拍卖的方式出售的房产的价格一直居高不下。

而以市场正常销售的价格折扣力度也是越来越小，现在的房地产开发商大都仅以提供部分家具做为促销，而较少采用以前直接在房产售价上给予一定折扣的方式。这也从另一个侧面反映出买家和投资者对市场的热衷持续高涨。

2发展历程

从墨尔本房地产的发展历史上看，这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。

1966年，数据显示，墨尔本的房产均价为9 400美元。之后，墨尔本的房产升值了一倍多。到1988 年突破100 000 美元大关，于2010年达到500 000美元。时至今日，越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了1 000 000 美元。

但是，墨尔本的房价增长非常分散， 东南区、富人区表现得均高于平均水平。值得一提的是，维多利亚州立学校的校区房，价格则飙升了32%。

3平均租金收益

维多利亚州的官方数据显示，墨尔本市区的一项投资房地产的平均租金为365美元，比上年增长了2.4%。而另一份美国的报告显示，东部大都市地区的房租中值最高，为490美元，而位于南部城市的菲利普港和斯通宁顿则是郊区租金最高的，分别达到1050美元和1,150美元。

维州政府鼓励市民将房屋出租，以保证住房需求，因此墨尔本的房屋空置率极低 约为1.2%-1.7% 。房屋的长期租赁价值与房产价值的增长是一致的， 墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。

4人口统计数据

墨尔本作为澳大利亚第二大城市，拥有约450万人口，占全国人口的19.05%，且每年接待超过一百万的国际游客。墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。 这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园，他们会说233种语言和方言，并追随100多种宗教信仰。

在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中，超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。来自中国和印度的移民占人口总数的32%。 据统计，现在每年有大约15万的留学生进入澳洲学习，而这个数据仍在不停的刷新。绝大部分的学生选择在墨尔本及悉尼学习及生活。留学生的增加和 人口的增长是推动墨尔本房价升值的主要因素。

5城市分布

墨尔本和大多数大城市一样被划分为“东部”和“西部”。

东部及东南部地区发展规划更早，配套设施齐全，交通便利，居住在这里的人们更有名望，通常被认为更富有，即通常所说的“富人区“。墨尔本最受欢迎的十大房产区域均位于东南区。

墨尔本西部地区属于新规划建设区，配套设施大都在规划建设中，交通以高速公路及主要道路为主。建设中的西区不如东区及东南区知名，但伴随区域的发展及媒体的推广，西区被越来越多的国人所知晓，并认可西区的发展和升值空间，而选择在此置业。

6基础设施

墨尔本有着完善的交通体系。当地的居民出行喜欢选择公路、铁路和有轨电车系统。

英国经济学人智库在2013年的适宜居住的城市年报中，墨尔本的基础设施得到了满分100分，对基础设施的持续投资是使墨尔本拥有世界级的基础设施的最重要因素之一。 与此同时，墨尔本机场每年处理的旅客超过3000万人次，航空货运35万吨，成为澳大利亚最大的航空货运枢纽。

维州政府在基础设施建设上投入了大量资金，当局认为良好的基础设施本身并不是目的，而是为了促进社会、经济和环境的改善。然而，随着墨尔本郊区越来越远离CBD，郊区和服务差的郊区之间的配套设施的差异正变得越来越明显，导致生活在这些区域的人们需要支付更高的交通费用。

7经济

墨尔本作为一个国际化的、充满创意的城市，当地的居民享受着从旅游、酒店、娱乐到商业、工业和贸易等多种行业的就业机会。

澳大利亚统计局的数据显示，在截至2017年8月的一年里，维多利亚州的就业人数大幅增加，新增就业岗位95500个，66,800个全职岗位和28600个兼职岗位。失业率目前徘徊在6%左右，就像澳大利亚的大部分地区一样，墨尔本正在从制造业向服务业转型，这创造了强劲的就业增长，使得越来越多的人从海外和其他城市移居墨尔本。

与此同时，墨尔本房地产市场的发展势头为许多居民带来“财富效应”，随着墨尔本的发展，房屋价值也在不断增加，人们也感到越来越富有。

8人口增长

墨尔本是全澳人口增长最快的城市，现在常住人口约450万，年增长率约为2.4%，这意味着未来 4年内，墨尔本的人口将增长10%。根据人口统计学家伯纳德指出，墨尔本人口将在2030年之前超越悉尼。

如上图所示，超过四分之三的海外移民选择新南威尔士州和维多利亚州，其中大部分海外移民来自中国和印度。事实上，国际移民是墨尔本人口增长背后的主要推动力。

如果目前的房价继续保持下去，墨尔本将在2030年取代悉尼成为澳大利亚最大的城市。

9文化

墨尔本是一个多元文化的城市，有几十个不同的文化和民族，确切地说，是有140个不同的民族生活在一起。

这座城市的多元文化中心作为一个友好的、支持性的环境，为所有文化的融合提供了基础，而这座城市丰富多样的餐厅场景深受来自不同背景的移民的影响，包括来自中国、意大利、希腊和黎巴嫩的移民。

10独幢住宅

几十年前，澳大利亚房地产市场的主要需求是独幢住宅。

人们对“澳大利亚梦”的追求发展为在一个大的、环境优雅的街区有一个舒适的家：掩映于花草树林下的房子、一个篱栅院落和一只宠物狗。因此独幢别墅成为购房者和投资者的首选物业类型。

今天，土地升值的概念更进一步得到认可。人们在选择住宅时，越来越多的考虑土地的面积与区域价值，和土地在未来的房产升值中的推动力。在澳洲，随住宅而一起购买的土地具有永久产权，即业主同时也是土地的所有权者，而非像国内一样仅为土地的使用权，这也使得土地面积较大独幢住宅颇受国内投资人士喜爱。

但是，在过去的几十年中，由于墨尔本的房价几乎翻了一番，很多人买不起独立的住宅，转而投资联排住宅或公寓。

11联排住宅

联排住宅指的是中等密度，通常是多层的住宅，排屋或半独立式住宅。

事实上，2016年的人口普查显示，住在联排别墅的人口增加了11%，这是一种很受欢迎的墨尔本居住方式，在这里，人们住在靠近市中心郊区的小块土地上，住在现代化的小房子里。

由于独立别墅的高额维护成本及需要大量的清洁工作，也有部分墨尔本人正在将他们独立住宅置换为联排住宅。

12单元住宅

单元住宅，又称单元别墅，是指单个楼体风格的住宅，主要建于20世纪60、70年代。由于这类房屋利润极低，已很少有开发商会再建造这类的物业。目前，市场上的单元住宅多为老式建筑且较破旧。但是，这种房产比较受小家庭和年轻房客的欢迎，他们更注重个人的隐私，也因此更喜欢在没有人影响的情况下享受生活。

由于土地区域价值的不可替代性，也有部分投资人士喜欢买下此类住宅后按自己的喜好重新修建新的房屋。

13公寓

因公寓的投资总价相对较低，许多首次购房者购买的第一套住房常选择公寓。

公寓对于年轻的墨尔本人来说，是首选的住宿方式。相较于独立住宅和联排住宅，公寓的投资成本较低，且很容易出租。位置好的公寓出租率高，空置率低，租金收益基本可以承担养房支出，且颇有盈余。因此投资公寓时，位置好是首选因素。

14商务地产

墨尔本的商业地产包括零食商店、工厂、仓库和办公场所。商业地产不同于住宅地产，是不同于日常需求范围的另一种房产投资类型。 虽然商业地产的投资收益率更高，尤其值得一提的是它们比资本增长驱动的收益率更高，但也更适合那些经验丰富的投资者。一旦投资者的投资组合足够稳健，投资额度较大时，投资就开始转变为现金流策略，因此商业地产对于大多数高级投资者来说是一项不错的投资选择。

15中央商务区

墨尔本中央商务区的人口约29 450，预计未来20年人口将增加一倍。因此，墨尔本CBD 的房地产开发活动要远远高于其他区域，其中大多数的开发是由高密度的高层公寓组成。如位于墨尔本CBD南部的 South bank，目前拥有9000个不同的住宅，其中大部分以家庭住户为主，约占整个区域的45%。

据预测未来20年，整个CBD 的住宅地产数量将增至2.6万套以上。

16墨尔本东区及东南区

墨尔本东区及东南区是墨尔本最富裕的地区，据ABS 数据显示，东区的居民个人人均收入约为1164美元/周。 这一区域的住宅约20%由联排别墅或半独立住宅组成，只有33%的住宅是高层公寓。相较于CBD的公寓，这一区域的住宅比较受当地人的喜爱。

墨尔本的东区及东南区是比较成熟的建成区，有完善的配套设施和交通体系，是不错的投资+自住地点之一。

17墨尔本西区及北区

墨尔本西部和北部的郊区拥有几个发展最快的区域。如Truganina (增长18%)，Tarneit(增长16%)，point cook (增长12%)，Melton South(增长11%)和Wyndham (增长10%)。

西部和北部地区正处于快速的人口增长期，这一地区的居民享受了过去几年墨尔本强劲的经济增长所带来的利好，现在已进入 比较成熟的发展时期。这一区域的常住人群多以蓝领阶层为主，相对平均工资增长率较低，蓝领阶层维护资本增长的能力也较低，也是该区房产均价低于东部及东南部区域的另一因素。

相较于东部及东南部均价约1 000 000 美元的住宅，西部地区50-60万美元的均价对于海外投资者相当具有吸引力。 总之，西区是不错的投资之选。

18避免购买墨尔本的劣质公寓

墨尔本有着良好的声誉，对建筑质量和设计有着较高的标准，但在CBD仍存在着部分劣质公寓楼。这些高层的劣质建筑公寓大都因为有着共同的设计缺陷。

据统计，约40% 的高层公寓室内面积小于50平方米。若做个比较：墨尔本50平方米的公寓大约相当于悉尼、伦敦 或阿德莱德公寓的一间卧室的面积，甚至还要比之小一些。 由于面积的限制，公寓存在的设计缺陷如：厨房在走廊，通风较差，自然采光不足，暗房间，储物空间不足等。

所有这些设计缺陷使得这些物业对潜在租户的吸引力降低，从而降低了这类房屋的租金收益及未来的升值空间。

劣质建筑公寓问题已日趋严重，虽然现在维州的规划部门已不再审批小面积的公寓项目，但市场仍然有大量小面积公寓存在，皆因前几年墨尔本的规划部门审批了大批小面积的公寓。

投资者应避免购入此类房产，无论价格多么具有吸引力。

19寻找墨尔本最好的房产

研究表明，靠近墨尔本CBD(但不包括在内)和靠近河流或湖泊的郊区房产价值将会比其他区域的房产和郊区的房产升值更快。这些地区的房地产需求更高，且并没有足够的可供释放的土地，因此属于稀缺类资源。

加之，靠近CBD的房产可受益于中央商务区便利设施，并拥有更多的就业机会，而且交通成本往往更低，因此，人们也愿意为居住在这里而支付更高的租金。

总之，墨尔本的房地产投资的最佳选择是，“内环城区和中环郊区”将超过“城市和郊区”的平均水平。

20在房产均价较高的区域买一处房产

相信很多人会认为这是个不太符合逻辑的思维方式。事实上，房产均价高于其他区域的地区往往有着悠久的、被证明拥有着强劲的资本增长的历史，并且有可能继续超过平均水平，这很大程度上是由于该地区的人口结构以及该地区未来的经济前景。

由于生活方式的选择，这些地区往往是许多人非常想要入住的区域。这类人群拥有高收入水平，高质量的生活需求，更有意愿为及能力为入住这一区域支付高昂的价格。即使在未来，部分人有能力在高溢价的情况下为您的房产投资买单。

21 买一处特别的地产

一项投资必须有独特的、特殊的、与众不同的或稀缺的某种“因素”，才可成为不可取待的产品或资源。如在墨尔本，有一些且有历史意义的住宅，当地政府不允许拆除重建或大手笔的进行改建。这些物业也是投资的不错选择之一。

无论您是新的房地产投资者，抑或是一位经验丰富的资深投资客，在做出投资的决定前，应充分了解当地市场及产品。以上拙见，愿对您了解墨尔本的房地产市场及投资环境有所助益。

（完）

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