房价一年涨40%连二手都卖到10万+！不是CBD，这究竟是哪？

以往房地产市场讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。

2017年，当“地价新高”遭遇“最严调控”，所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本期走进白云地王——白云新城。

广州的新城们都希望——接棒成为下一个CBD，走上房价巅峰。

最努力的，则要数白云新城。

2016年底，这里的宅地曾以4.5万元/平的楼面价成为广州单价地王；如今在售的一手楼报价9万+/平，总价3千多万起步！

相隔仅1年多的时间，如今这个“地王”项目已经亮相。

▲白云山景观豪宅效果图

项目取名首开龙湖·天奕。买买君觉得，凡是名中带“天”字的楼盘（天銮、天悦等），十有八九都系豪宅。假如这个地王项目也按套路出牌，成本就摆在那，产品自然也是要走标杆路线。

▲首开龙湖·天奕项目效果图

根据规划在线以及项目公布的信息可知，项目规划共建1栋35层高住宅以及6栋27层高住宅，并且在小区内配建有8千平方米区级图书馆、社区居委会、居民健身场所、文化室、星光老年之家等公共配套设施，还有下沉式庭院。看到这，买买君感觉，低密度高尚住宅区无疑。

百闻不如一见，买买君去现场走了一趟，项目距离二号线萧岗站B出口约200多米（因为买买君的代步工具是地铁），目前已开放销售中心迎客。可惜由于买买君没有预约（不是目标客户），所以无缘参观项目内部，只能拿一份楼书。

楼书显示，项目只有大户型产品，为185平的三房以及245平的四房。全部一层三梯两户的设计，客厅、主卧等重要功能区围绕云山景致布局，并且东南向设计有超大景观阳台，房间为强调私密性的双套间，每户都有工人房、工作阳台等。

▲首开龙湖·天奕户型图（向右滑动观看）

由于在楼书中仅标示出项目的6栋27层高的住宅，买买君估计1栋35层高的住宅为安置房。因此，整个项目也就只有300套商品房。

至于开盘时间和售价则“尚未确定”。

而从地块成本价计算，项目产品售价保守估计卖9万元/平起，按此价格计算，产品总价约1665-2205万元/套起。

▲首开龙湖·天奕销售中心

不过，让首开龙湖·天奕松一口气的是，在距离项目约200米距离的在售新房——珠江岭南公馆，已经悄然跃上了9万大关。难道9万已成白云新城的新价格线？

可惜同样由于买买君没有预约（不是目标客户），所以无缘参观项目内部，只能拿一份楼书。项目目前在售一期388平的尾货单位，全部总价3千多万起步，一层一户，现楼发售，走3千万级别顶豪路线。

与地王项目不同，这个地块楼面价为9995.6元/平方米！Excuse me？9千地价卖9万？？

▲珠江岭南公馆实景图

超低密度云山豪宅3千万+起步

白云新城房价叫嚣CBD

当然，没有这么简单。

资料显示，2012年底广州首次以“固定地价竞保障房”方式卖地，就是珠江岭南公馆坐在的这块宅地，建筑面积114951平方米，固定地价为11.39亿元，折后楼面价9995.6元/平方米，容积率1.01。地块紧邻2号线萧岗站出口。

看似不到1万元/平的折合楼面价很笋，但需要开发商拿出中心六区中的原自有土地建设保障房（这已经是较高的门槛），随后只有三家开发商报名。最后，珠江实业报出的地价加6.5万平方米保障房建设面积最终夺下地块。有消息指，连竞争对手之一保利地产最终选择退出，可见这个代价不低。

▲珠江岭南公馆实景图

然后项目一直在低调运作中，直到阳光家缘上录得该楼盘的网签数据，市场才发现这个白云山下的低调豪宅已经卖出新价格线。从可查阅的报价数据看，2016年5月，项目对外毛坯均价4.5万元/平方米，而最贵的高层单位约5.5万元/平方米，起步总价为毛坯1600万元/套。如今现楼发售，价格已翻了一番。

由于国家已经明文规定不再批建容积率低于1.0的纯别墅小区，超低密度的新房小区可谓已经绝迹。珠江岭南公馆项目容积率仅1.01，而且还在中心六区的白云新城。

一层一户 享超多赠送面积

项目占地6万平方米，仅园林就有4万平方米，绿化率达64%。根据规划，项目由四个相对独立的围合式组团组成，其中三个组团由六栋组成，另外一个组团由七栋组成。每栋楼高13层，首层架空。小区总共156户，每层一户，面积均为381至411平方米的大宅。

产品方面，项目东南朝向可望白云山，而从项目步行约20分钟可到达白云山西门，为了强调这一景观优势，其户型设计了长达30米的阳台，而且赠送多功能阳台、露台等，其中411平方米的户型赠送的面积104平方米，381平方米户型赠送面积121平方米。（豪宅就是壕，感觉送的面积已经够买买君居住了）

▲珠江岭南公馆411平样板间

小区配套有室内私家阳光恒温泳池，双网球场，标准室内阳光恒温泳池，室外儿童戏水池等配套，车位的比例为一户三车位。

买买君走访楼盘发现，一期单位已经交付，大多数业主均在装修中。关键是这些豪宅单位大部分已有主，在售尾货也就仅10套左右，请默默感慨土豪总感觉手里少一套顶豪的事实。据称，项目在建二期产品，不过信息尚未公布。

▲珠江岭南公馆实景图

白云新城房价猛涨但发展缓慢

规划多次变更 新房供应紧缺

在珠江岭南公馆周边，可见已经建好并已经交付的项目为保利云禧，稍远点为中海云麓公馆。

别看发展已有十余年的白云新城，虽然声势浩大，但是由于规划历经多次变更，发展缓慢，实际出让土地并新建的住宅项目非常少，一共就5个，分别如下：中海云麓公馆、保利云禧、万科峯境、珠江岭南公馆以及首开龙湖·天奕。

这些楼盘基本上地价高，售价也高，主打豪宅产品（万科峯境除外，土地出让时规定了小户型比例，但当时售价也不算低）。由于板块主打低密度宜居高尚居住区，早期的产品4万+的报价确实直逼当时珠江新城的房价，在供应紧缺的条件下，吸引了不少地缘性的实力买家出手置业，豪宅市场有价有市。

▲中海云麓公馆

▲保利云禧

尽管豪宅销售顺畅，但是仍然无法掩盖白云新城建设缓慢的尴尬。7年前，这一带的商业配套以万达、G5停机坪、白云绿地中心等为核心，如今整体商业格局仍没有多大的变化。根据住在这一带的居民表示，周末万达那边才会比较旺，场内以促销类商家为主。但在核心居住区，已经交付的中海、保利、万科和珠江等小区看，居住人气不旺，周边配套缺乏，居住氛围还有待培养。

▲白云新城核心商业配套

而在珠江岭南公馆一涌之隔为一个二手汽车交易市场，萧岗周边也有不少汽车维修中心，还有一些待建设的荒地，电动车横行，让人不得不感叹周边配套面貌与豪宅小区格格不入，同时对治安问题忧心忡忡。

▲实拍萧岗地铁站旁 配套荒芜 电动车较多

电梯二手房直冲6万大关 豪宅上10万

万达旁老小区成交最活跃

白云新城一手供应紧缺，那么板块内的二手房情况又如何？

▲白云新城一带二手小区

根据中原地产白云区一门店的经理介绍，由于中海云麓公馆和保利云禧这些项目比较新，基本上还没有出房产证，因此基本没有放盘的参考价。而最近有个万科峯境的业主称刚拿到房产证，试着放盘，一套约97平南向三房放盘价630万，报价接近6.5万/平，目前尚未出售。

万科峯境是白云新城首个垂直绿化社区，小区也有不少单位放租，两房租金达6000-7000元/月，三房要8000元/月以上。价格不便宜，不过这些单位都很受欢迎，租客主要为在周边工作的白领和批发市场老板。

▲万科峯境实景图

如果想淘淘周边性价比较高的二手房，可以重点关注万达广场周边的小区。刚需上车盘可关注以中小户型为主的小区：如白兰花园（建筑年代1998年），房子的性价比较高，最便宜的有2.8万/平的成交（楼梯楼），最高不超过3.5万／平（加装电梯）；还有金兰花园（建筑年代1998年），目前楼梯楼放盘价3-3.5万/平，电梯楼去到4万/平以上。买买君上链家查了一下，上述两盘有最小的约40平一房总价130万左右起步。

▲楼盘以及周边配套位置示意图

如果想住得好一点，环境新净一点，可以关注云山雅苑、白云尚城、荷塘月色、云山诗意等等，参考价格为4-6万/平。不过这边中小户型放盘不多，因此报价会更高。如云山雅苑（2008年的电梯楼），二手参考价5.5-6万元/平，最近一套69平两房成交价435万，已达6.3万/平！

▲云山雅苑小区实景图

另外，大隐隐于白云山下的豪宅真不少，土豪买家还能关注颐和地产在白云区打造的高端系豪宅小区。如颐和上院，放盘单位以大户型为主，部分二手放盘价已经高达10万元/平以上。买买君在链家网上找到1套该小区的二手房源，约155平的复式四房，放盘价1888万。买买君感叹，二手都上10万了，您让地王项目怎么好意思低价卖呢！

白云新城一带二手房涨幅这么猛，经理表示，其实地王出来后对周边二手刺激其实并不那么明显，反而在“317”“330”新政后房价涨幅更为明显，业主明显惜售，房源减少，对比去年同期，这边的二手房涨幅可达40%！

看完了，买买君只能总结，地王掀不起的房价波澜，新政可以，还是政策厉害啊！

网易房产旗下自媒体

原创内容 欢迎转发

转载请联系买买君

weixin ：maimaimai163

关爱买房公会

网易房产原创自媒体

微信：guanaimaifang

你可以不买房

但如果你想买

我们帮你让它更简单

长按二维码关注

原创内容

转载联系买买君