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房价一年涨40%连二手都卖到10万+!不是CBD,这究竟是哪?

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以往房地产市场讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。

2017年,当“地价新高”遭遇“最严调控”,所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本期走进白云地王——白云新城

广州的新城们都希望——接棒成为下一个CBD,走上房价巅峰。

最努力的,则要数白云新城

2016年底,这里的宅地曾以4.5万元/平的楼面价成为广州单价地王;如今在售的一手楼报价9万+/平,总价3千多万起步!

相隔仅1年多的时间,如今这个“地王”项目已经亮相。

▲白云山景观豪宅效果图

项目取名首开龙湖·天奕。买买君觉得,凡是名中带“天”字的楼盘(天銮、天悦等),十有八九都系豪宅。假如这个地王项目也按套路出牌,成本就摆在那,产品自然也是要走标杆路线。

▲首开龙湖·天奕项目效果图

根据规划在线以及项目公布的信息可知,项目规划共建1栋35层高住宅以及6栋27层高住宅,并且在小区内配建有8千平方米区级图书馆、社区居委会、居民健身场所、文化室、星光老年之家等公共配套设施,还有下沉式庭院。看到这,买买君感觉,低密度高尚住宅区无疑。

百闻不如一见,买买君去现场走了一趟,项目距离二号线萧岗站B出口约200多米(因为买买君的代步工具是地铁),目前已开放销售中心迎客。可惜由于买买君没有预约(不是目标客户),所以无缘参观项目内部,只能拿一份楼书。

楼书显示,项目只有大户型产品,为185平的三房以及245平的四房。全部一层三梯两户的设计,客厅、主卧等重要功能区围绕云山景致布局,并且东南向设计有超大景观阳台,房间为强调私密性的双套间,每户都有工人房、工作阳台等。

▲首开龙湖·天奕户型图(向右滑动观看)

由于在楼书中仅标示出项目的6栋27层高的住宅,买买君估计1栋35层高的住宅为安置房。因此,整个项目也就只有300套商品房。

至于开盘时间和售价则“尚未确定”。

而从地块成本价计算,项目产品售价保守估计卖9万元/平起,按此价格计算,产品总价约1665-2205万元/套起。

▲首开龙湖·天奕销售中心

不过,让首开龙湖·天奕松一口气的是,在距离项目约200米距离的在售新房——珠江岭南公馆,已经悄然跃上了9万大关。难道9万已成白云新城的新价格线?

可惜同样由于买买君没有预约(不是目标客户),所以无缘参观项目内部,只能拿一份楼书。项目目前在售一期388平的尾货单位,全部总价3千多万起步,一层一户,现楼发售,走3千万级别顶豪路线。

与地王项目不同,这个地块楼面价为9995.6元/平方米!Excuse me?9千地价卖9万??

▲珠江岭南公馆实景图

超低密度云山豪宅3千万+起步

白云新城房价叫嚣CBD

当然,没有这么简单。

资料显示,2012年底广州首次以“固定地价竞保障房”方式卖地,就是珠江岭南公馆坐在的这块宅地,建筑面积114951平方米,固定地价为11.39亿元,折后楼面价9995.6元/平方米,容积率1.01。地块紧邻2号线萧岗站出口。

看似不到1万元/平的折合楼面价很笋,但需要开发商拿出中心六区中的原自有土地建设保障房(这已经是较高的门槛),随后只有三家开发商报名。最后,珠江实业报出的地价加6.5万平方米保障房建设面积最终夺下地块。有消息指,连竞争对手之一保利地产最终选择退出,可见这个代价不低。

▲珠江岭南公馆实景图

然后项目一直在低调运作中,直到阳光家缘上录得该楼盘的网签数据,市场才发现这个白云山下的低调豪宅已经卖出新价格线。从可查阅的报价数据看,2016年5月,项目对外毛坯均价4.5万元/平方米,而最贵的高层单位约5.5万元/平方米,起步总价为毛坯1600万元/套。如今现楼发售,价格已翻了一番。

由于国家已经明文规定不再批建容积率低于1.0的纯别墅小区,超低密度的新房小区可谓已经绝迹。珠江岭南公馆项目容积率仅1.01,而且还在中心六区的白云新城。

一层一户 享超多赠送面积

项目占地6万平方米,仅园林就有4万平方米,绿化率达64%。根据规划,项目由四个相对独立的围合式组团组成,其中三个组团由六栋组成,另外一个组团由七栋组成。每栋楼高13层,首层架空。小区总共156户,每层一户,面积均为381至411平方米的大宅。

产品方面,项目东南朝向可望白云山,而从项目步行约20分钟可到达白云山西门,为了强调这一景观优势,其户型设计了长达30米的阳台,而且赠送多功能阳台、露台等,其中411平方米的户型赠送的面积104平方米,381平方米户型赠送面积121平方米。(豪宅就是壕,感觉送的面积已经够买买君居住了)

▲珠江岭南公馆411平样板间

小区配套有室内私家阳光恒温泳池,双网球场,标准室内阳光恒温泳池,室外儿童戏水池等配套,车位的比例为一户三车位。

买买君走访楼盘发现,一期单位已经交付,大多数业主均在装修中。关键是这些豪宅单位大部分已有主,在售尾货也就仅10套左右,请默默感慨土豪总感觉手里少一套顶豪的事实。据称,项目在建二期产品,不过信息尚未公布。

▲珠江岭南公馆实景图

白云新城房价猛涨但发展缓慢

规划多次变更 新房供应紧缺

在珠江岭南公馆周边,可见已经建好并已经交付的项目为保利云禧,稍远点为中海云麓公馆。

别看发展已有十余年的白云新城,虽然声势浩大,但是由于规划历经多次变更,发展缓慢,实际出让土地并新建的住宅项目非常少,一共就5个,分别如下:中海云麓公馆、保利云禧、万科峯境、珠江岭南公馆以及首开龙湖·天奕。

这些楼盘基本上地价高,售价也高,主打豪宅产品(万科峯境除外,土地出让时规定了小户型比例,但当时售价也不算低)。由于板块主打低密度宜居高尚居住区,早期的产品4万+的报价确实直逼当时珠江新城的房价,在供应紧缺的条件下,吸引了不少地缘性的实力买家出手置业,豪宅市场有价有市。

▲中海云麓公馆

▲保利云禧

尽管豪宅销售顺畅,但是仍然无法掩盖白云新城建设缓慢的尴尬。7年前,这一带的商业配套以万达、G5停机坪、白云绿地中心等为核心,如今整体商业格局仍没有多大的变化。根据住在这一带的居民表示,周末万达那边才会比较旺,场内以促销类商家为主。但在核心居住区,已经交付的中海、保利、万科和珠江等小区看,居住人气不旺,周边配套缺乏,居住氛围还有待培养。

▲白云新城核心商业配套

而在珠江岭南公馆一涌之隔为一个二手汽车交易市场,萧岗周边也有不少汽车维修中心,还有一些待建设的荒地,电动车横行,让人不得不感叹周边配套面貌与豪宅小区格格不入,同时对治安问题忧心忡忡。

▲实拍萧岗地铁站旁 配套荒芜 电动车较多

电梯二手房直冲6万大关 豪宅上10万

万达旁老小区成交最活跃

白云新城一手供应紧缺,那么板块内的二手房情况又如何?

▲白云新城一带二手小区

根据中原地产白云区一门店的经理介绍,由于中海云麓公馆和保利云禧这些项目比较新,基本上还没有出房产证,因此基本没有放盘的参考价。而最近有个万科峯境的业主称刚拿到房产证,试着放盘,一套约97平南向三房放盘价630万,报价接近6.5万/平,目前尚未出售。

万科峯境是白云新城首个垂直绿化社区,小区也有不少单位放租,两房租金达6000-7000元/月,三房要8000元/月以上。价格不便宜,不过这些单位都很受欢迎,租客主要为在周边工作的白领和批发市场老板。

▲万科峯境实景图

如果想淘淘周边性价比较高的二手房,可以重点关注万达广场周边的小区。刚需上车盘可关注以中小户型为主的小区:如白兰花园(建筑年代1998年),房子的性价比较高,最便宜的有2.8万/平的成交(楼梯楼),最高不超过3.5万/平(加装电梯);还有金兰花园(建筑年代1998年),目前楼梯楼放盘价3-3.5万/平,电梯楼去到4万/平以上。买买君上链家查了一下,上述两盘有最小的约40平一房总价130万左右起步。

▲楼盘以及周边配套位置示意图

如果想住得好一点,环境新净一点,可以关注云山雅苑、白云尚城、荷塘月色、云山诗意等等,参考价格为4-6万/平。不过这边中小户型放盘不多,因此报价会更高。如云山雅苑(2008年的电梯楼),二手参考价5.5-6万元/平,最近一套69平两房成交价435万,已达6.3万/平!

▲云山雅苑小区实景图

另外,大隐隐于白云山下的豪宅真不少,土豪买家还能关注颐和地产在白云区打造的高端系豪宅小区。如颐和上院,放盘单位以大户型为主,部分二手放盘价已经高达10万元/平以上。买买君在链家网上找到1套该小区的二手房源,约155平的复式四房,放盘价1888万。买买君感叹,二手都上10万了,您让地王项目怎么好意思低价卖呢!

白云新城一带二手房涨幅这么猛,经理表示,其实地王出来后对周边二手刺激其实并不那么明显,反而在“317”“330”新政后房价涨幅更为明显,业主明显惜售,房源减少,对比去年同期,这边的二手房涨幅可达40%!

看完了,买买君只能总结,地王掀不起的房价波澜,新政可以,还是政策厉害啊!

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