深圳小产权房 是风口的猪还是待宰的羊？

深圳小产权房 是风口的猪还是待宰的羊？

近期，很多深圳的朋友加我的微信，咨询同样一个问题，最近能否入手深圳的小产权房。很明显，在很多人看来，深圳小产权房现在是风口上一头待飞的猪。

买，还是不买?关于这个问题，我想值得再写一篇文章来深入探讨。

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深圳小产权房简述

说起深圳的房子，小产权房无论如何是一个绕不过去的话题，深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右者。

据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。看到这些数据，你会不会觉得触目惊心，让我们来回顾下深圳小产权房的前世今生。

深圳，当年的一个小渔村，在总设计师划了一个圈之后，迅速崛起为深圳奇迹。而在土地国有化的过程中，为了照顾原住民的利益，深圳市将原住民户口转为城市户口的同时，为每户划出了占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平米的建房配额，超出的部分视为违法建筑。

在这个基础上，随着深圳外来人口如潮水般涌入，深圳原住民的自建小楼开始一栋栋拔地而起，这就是深圳农民房的由来，而稳定可观的租金收入，使本地土著都升级为了本地土豪，在巨大利益的驱动下，农民房开始在关内关外的每一片土地上遍地开花，加高，加宽，在农用耕地上大盖农民房，各种违规违建层出不穷。

目前深圳的小产权房主要有三种类型：

一是原住民自己筹资兴建的农民楼；

二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

三是外来开发商购买村里的集体用地，未经合法手续报批而建设并出售的房屋。

因此，目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

深圳最常见的握手楼类型农民房▼

近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为主，外观与商品房几无二致。

一般说来，个人的小产权房以出租为主，村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，因为没有产证缺乏法律保障，再加上小产权房往往以独栋为主，价格一般只有同位置商品房的三分之一。

因为价位的巨大优势，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一个稳定居所的人群，因此，小产权房的地下交易一直很旺盛。

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小产权房突然火了

小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后，今年深圳的小产权房突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多了，卖小产权的人开始惜售了，涨价了，深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪，原因主要有两个。

一是随着深圳关内的可建设土地越来越稀缺，政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头，其实城中村旧改一直在进行，只是进度缓慢，而近两年，这一进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。而流传最广的莫过于去年年底罗湖水贝村的拆迁，拆迁之后，一则段子开始在网上和朋友圈疯狂流转。虽然后面政府紧急进行了辟谣，但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。

对于很多深圳人来说，这些天降财富虽然看起来让人眼红，可毕竟自己一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已，可是，还有很多买入小产权房的外地人呢，他们当年以极低的价格买入了小产权房，很多也在拆迁之列，那他们是否也获得了相应补偿呢，难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?

很多风声渐渐显露了出来，据说，在拆迁过程中，当年买了小产的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议，获得了同面积商品房置换的补偿，除商品房置换外，很多还获得了现金补偿。这是一个令许多深圳人心潮激动的传闻。这意味着，以上沙为例，五年前以1万元每平米买入的农民房，现在可以置换价值9-10万元的商品房，这种升值幅度足以令人心跳加速，血脉贲张。

可能很多人会说，小产权房业主没有法律保障，一旦原业主反悔打起官司，现业主必输无疑，结果是赔了夫人又折兵。

可实际上，这样的事情现实中发生的很少，一是因为很多小产权房经过多次转手，现任业主与最早的原住民早已没有任何关联，而有资格索回产权的只是原住民，而非前任业主，而一栋农民房中如果绝大部分住户都是外来购买群体，那即使原住民想打官司，他也要掂量一下如何与整栋楼的业主进行对抗，犯了众怒会是什么后果。

二是更多的小产权销售方是村委会和开发商，他们更不具备索回的资格和条件，因此，绝大部分小产业主实实在在地获得了补偿。

第二个原因则是深圳8月份出台的棚改政策，今年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出，本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。

棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。

相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。

明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，如福田圆岭小区拆迁工作组在十年前就已经入驻，经过十年努力，签约率不过80%。其实1：1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利，但有的人的野心和需求是无穷尽的。

著名的罗湖木头龙小区拆迁案例，开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后，2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘，本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场，没想到反遭钉子户挟制，握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。结果益田集团一方面无法清场开建新盘，另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金，到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。

也许有些“人权斗士”会说，人权是第一位的，看看日本，因为一位老太太不肯搬家，政府就让飞机改道。可是我想反问一句，因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾，让他们长年租住在外颠沛流离，到底是哪一方的人权更重要呢?

不过，在很多人看来，棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度，那在城中村拆迁加速和小产业主获得置换补偿的双重利好下，现在终于要分析到很多人关心的话题，目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢?