成都住宅的价格，原本可以不必这么高

成都住宅和商业价格的倒挂是必然的。住宅价格疯涨，而商业价格却在下降，不倒挂反而显得不正常。

成都商业过剩全国第一，这是不容置疑的事实，但这也只是价格倒挂的价格众多原因之一。

对于开发商而言，如果不是纯商业项目，而是住宅+商业项目的商业部分，多数情况下，是作为纯利润物业销售的。就是说，无论定价几何，都是纯赚。因为，住宅部分早已将所有成本全部回笼。

在成都，商业地块的楼面地价与住宅完全不在同一量级。在住宅起始楼面价已经破万的当下，成都商业地块的成交楼面价极少有五位数的情况出现，而起始楼面价，就更是与住宅差了几倍。

拿地成本低得多，价格却卖得高出住宅N多倍，这就是前些年成都商业地产集中入市，以至造成今天供应严重过剩的主要原因。

开发商和投资者意识到了风险，成都商业地产市场遇冷，而住宅市场的严重畸形，倒逼资本回流商业市场。

成都住宅价格的非正常上涨，开始于2016年下半年。彼时，成都商业地产市场几乎到了冰点，公寓等类住宅产品更是少人问津。自住购房者高涨的热情助长了炒房客买入的兴致，住宅价格迅速翻倍。

与住宅价格暴涨和炒房客抢购同时发生的，是住宅用地价格的飙升和出让数量的骤减。早在3月23日限购升级之前，成都2017年住宅用地的第一波大涨价就已经完成。也是从那时开始，成都住宅用地的出让迅速封冻。

开发商拿地难、拿地贵，于是捂盘惜售，囤房涨价，调控越严，价格越涨。

如今的情形更加富有戏剧性：开发商拒绝按揭，银行上调利率，按揭买房成为空谈，公积金成了摆设。偶有楼盘接受按揭，购房者也丝毫享受不到购房压力的减少。

即便是价格受限，甚至象征性下降的情况下，购房者仍然要付出高于以往的购房成本，这些成本来自于购房名额的获得，和月供的增加。

炒房客和自住客疯狂追涨，一多半的付出用于为开发商买地，开发商再将高价买来的住宅用地卖出更加高昂的价格，如此周而复始，价格一路狂飙。

价格在涨，户型在变大，首付比例在提高，贷款利率在上升，最终，所有全款或贷款买来的高价住宅，统统要让自住购房者买单。

2017年只剩下不到一个月时间，但市场并没有出现一些业内人士预计的住宅用地大量放水的情况。相反，起始楼面还在继续上涨。

成都如今的高房价，完全是地价倒逼加人为炒作的结果，与真实的自住需求没有半毛钱关系。因为，真正的刚需根本没有任何机会。

当年商业地产的疯狂，正在今天成都的住宅市场上演。

总有一天，人们会发现，当炒房客完成了对自住客的收割，会将这些已经没有什么升值空间的住宅以高价找到接盘侠，然后离场。

最终，热钱完成了对刚需的收割，而刚需则透支了全部。