惠州城中央变迁记：金山湖3.0 江北麦地2.0？

图片发自南方都市报App

“十年一歌，时间为曲”

金山湖片区用了10年时间，经历曲调婉转、高昂低沉，以湖为名，嬗变成惠州另一个城中央。

这是惠州中心的变迁，也是城市变革发展的雄心。

相较于传统依托原始居民和核心商圈的河麦片区以及城市行政中心迁移聚集以及公共市政场馆配套形成的江北片区，有核心资源承载山美水美的金山湖片区，以高起点的规划和核心区位优势成为惠州城市发展无可争议的第三极。

三环路、四环路、隆生大桥以及惠大高速的开通，传统的金山湖片区开始扩容，成为连接惠阳、大亚湾以及传统河南岸麦地片区的中间枢纽地带，众多资本实业以及开发商重金投入该片区。房地产发展如火如荼时，沃尔玛山姆会员店、中心医院、红星美凯龙、惠州新兴的教育新城、高端完善的体育休闲配套等让金山湖片区成为惠州城市发展扩容的核心区域。

2016年4月，惠州市委书记、市人大常委会主任陈奕威在调研金山湖公园时提出，十三五期间，要把金山湖片区打造成惠州的城市核心区、高端区。2017年4月，新兴的高尚住宅区金山湖片区被纳入全市海绵城市示范区，计划总投资38.8亿元，打造建筑小区、市政道路等36个重点项目。

城中央，金山湖。8月，南方都市报将携旗下的传播矩阵再度发声，再一次让金山湖成为珠三角瞩目的焦点。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。此前的城市边缘金山湖经过十年的发展，在市政建设提速和城市扩容的历史轨迹上，告别了曾经的荒凉和孤寂，迎来鳞次栉比的开发大潮。如今的金山湖片区成为惠州最高端的滨水居住区，拥有惠州最大的生态公园。不断完善的交通网络让金山湖片区成为城市组团中，连接江北、麦地、水口、惠湾片区的中心过境枢纽，区域内畅行无阻，区外接驳四通八达。

金山湖片区房地产行业发展得如火如荼，品牌开发商轮番涌入的同时，以沃尔玛山姆店为龙头，红星美凯龙、源东帝豪、苏宁电器等一大批重特大项目上马，商服配套、生活服务配套都上了新台阶。

十年蝶变，

金山湖终成大器。

旧貌换新颜，

从边缘演变成大城中央已成定局。

规划先行： 城市核心区高端区 一心两带三居住区

今天，金山湖所有楼盘的区位图上，都有一张心形的区位图：金山湖如同一条心形的丝带完整地环绕金山湖心岛一圈。

在惠州城市扩容发展的整体规划中，渐次铺开的金山湖片区以“城市之肾”美誉，用10年时间变成惠州的城市核心区、高端区。

相较于其他片区，金山湖片区高标准起点的规划功不可没。政府前瞻性的规划，让金山湖呈现出一心、两带、三居住区，集住宅、休闲、旅游于一体的核心区伴随着金山湖公园的推进也逐渐呈现。

金山大桥投入使用、山湖跳水馆落成、奥林匹克体育场建成后，交通状况的改善拉近了金山湖同惠城中心区域以及惠阳的距离，大型公共体育场馆的配套，也强化了金山湖在城市中的文化体育板块功能。

2012年至今，惠州市政府先后出台《惠州市金山分区规划》、《惠州市金山湖地区控制性详细规划》和《惠州市东江新城控制性详细规划》，提出由传统金山湖片区加上东江新城片区，构成大金山湖高尚居住片区。该片区是立足于大惠州城市中心地带，并具有城市一流生活素质、高尚人文内涵和完美生态环境的中央居住区。

《惠州市金山分区规划》显示，金山分区定位以居住为主、商业为辅的城市发展区域。在公示的土地利用规划表可以看到，紧邻惠城老城区的金山分区，可以承接老城区高端居住外迁需求，分担相当一部分老城区的住房供应压力。

在结构上规划为“一心、两带、三居住区”，其中一心就是以这座“金山岛”为核心；两带，则是指新区东侧的西枝江沿线滨江景观带，以及依照金山河自然走向规划的环状金山河沿岸景观带，其中金山河沿岸景观带将建成岛内一个开发式的环河绿地公园；三居住区，是指包括金山岛区在内的新区主要的住宅分布状况，在金山岛之外的土地，由金山河自然分割成东西两部分，即金山东区和金山西区两个居住区。

如今这些规划已经成为事实。从金山大道放眼望去，除开金山湖湖心岛外，金山湖东区和西区的发展一样朝气蓬勃。惠州世联行副总经理胡光宇指出，金山湖湖心岛的开发已经接近尾声，多个知名楼盘让片区的人气、配套逐渐拉升。金山湖东区、东江新城片区也是惠州最新兴的片区，金山湖西区依托奥利匹克体育公园为核心，中洲、中信等开发商也让片区的发展逐渐成熟。

而在众多的市民看来，金山湖公园则是金山湖片区承担城市核心区的重要考量指标，按照市政府的规划，以5A级景区打造的金山湖公园，未来将是惠州的城市名片。

2011年4月，金山湖公园一期正式对外开放，已经累计接待900万人，二期完成大部分，已经对外开放，三期正在建设。

市住建局相关负责人介绍，目前金山湖公园由金山湖片区环湖一、二路和环岛路、西枝江南岸路围合而成，规划总面积为373.34公顷，预计投资约21亿元，预计在2019年全部建成。金山湖公园不仅是当地的亮点，也是惠州市的亮点，按照5A级景区标准建设。

2012年至今，惠州市政府先后出台《惠州市金山分区规划》、《惠州市金山湖地区控制性详细规划》和《惠州市东江新城控制性详细规划》，提出由传统金山湖片区加上东江新城片区，构成大金山湖高尚居住片区。该片区是立足于大惠州城市中心地带，并具有城市一流生活素质、高尚人文内涵和完美生态环境的中央居住区。

“西江碧水汇入而成湖，肥鱼鲜虾取之不尽，犹如开天的聚宝盆，故美名金山湖。”源自《惠州府志》嘉靖二十三年这段优美的文字，展现了惠州金山湖原生旧貌以及历史渊源。但在此前的很多年，金山湖在惠州人的固有记忆中，则是荒凉和寂寞以及城乡接合部的代名词，直到金山大桥开通，金山湖片区才完成了和城市核心区域的对接联系，崛起提上日程。

在德威浪琴湾附近卖花草的苗木场老板刘先生说，2010年前的金山湖满目疮痍，水潭附近是一米多高的草，除了低矮的农民房之外，看不到城市的现代化气息。

金山湖航拍图。

金山湖片区已成为惠州最高端的滨水居住区。

2008年12月16日，惠州四环路道路工程投资建设与移交合同举行签字仪式，金山湖片区一边通过金山大桥联通东平、水口，另一边通过四环路联通惠南大道，进而连接惠阳。与此同时，三环路联通金山大道的立交桥也通车，金山湖片区开启了蜕变旅程。

2009年9月，作为惠州实施“南进北拓、东西伸延”城市发展战略的重要节点工程，金山大桥开通。金山大桥既能改善惠州南北过江交通的拥挤问题，又能兼顾工程所在片区的交通出行，带动文头岭、金山湖片区的开发。

2015年12月1日上午11点，惠州市民翘首以盼的惠大高速通车，让金山湖片区成为了城区连接惠湾、深圳最重要的中心地带。惠大高速公路建成通车，惠城、惠阳和大亚湾3大核心城区更好地融为一体，市民驾车从市区中心区出发，20分钟可抵达厦深铁路惠州南站、25分钟可抵达大亚湾澳头港。

即将完工的隆生大桥将把金山湖片区和江北片区、水口片区再度融合在一起：从惠湾到江北核心区的距离被缩短到35分钟以内，金山湖片区作为中心枢纽的地位将更加突出。

惠州中洲控股副总经理曾焕中称，如果金山大桥和金山大道立交桥的开通解决了金山湖的内部连接，那惠大高速的开通让金山湖片区成为惠湾连接城区的中心区域，“金山湖片区的价值以及在惠州城市扩容中的地位和资源优势才更明显地凸显出来，也是成为城市中心的重要支撑。”

2 配套： 众多商服配套 变城市第三极

2016年，时任河南岸街道党工委书记的骆国顺畅谈河南岸在“十三五”期间的发展规划：将借力市、区两级政府发展金山湖片区的机遇，将金山湖打造成集住宅、休闲、旅游于一体的城市核心区、高端区，快速改善金山湖片区的经济结构，全力打造金山湖商业园区。

2016年，金山湖实现G D P75.5亿元，同比增长8%。骆国顺说，首先就是全力打造金山湖商业园区。这个思路和惠州市委的发展思路是吻合的，今年4月份，陈奕威在调研金山湖公园时提出，十三五期间，要把金山湖片区打造成惠州的城市核心区、高端区。

骆国顺称，经过研究，决定以沃尔玛山姆店为龙头，尽快促成红星美凯龙、苏宁电器等一大批前景好、规模大、档次高、效益优的现代服务业重特大项目的落户上马。采取以商招商的办法在该片区600亩内及周边区域形成品牌聚集区，通过成行成市卖品牌、做强做大金山湖片区的第三产业，快速改善金山湖片区的经济结构，全力打造金山湖商业园区。

2015年12月30日，沃尔玛亚洲不动产华南(第四)有限公司以8630万元底价拿下金山湖岛外JSH -B 07-14-01地块，面积49631平方米，该项目目前已实现落地。

与此同时，红星美凯龙、港惠新天地、瑞峰广场等为大金山湖片区的发展助力，而金山湖片区核心区域内的商服配套也在逐渐提升。方直广场已经开业，中信生活汇即将开业，方直星耀国际的商业、金山湖隆生商业广场、奥园誉山湖的商业以及中洲的商业正在规划建设中，未来的金山湖片区将是配套非常方便的区域。

在商服配套升级的同期，公共服务配套也在逐步升级。2015年7月，广州恒大足球学校签约落户惠城设置惠州分校，2017年政府将两宗位于惠州大道、长湖东路和东升一路交叉处的土地划给恒大足球学校。住建局相关负责人称，广州恒大足球学校惠州分校规划面积49843平方米。足球学校惠州分校为九年一贯制学校，规模为48个班，也是惠州第一所专业的足球学校，预计2018年动工。

与此同时，位于东江新城片区的惠州机场转运中心也即将完工。相关人士解释，未来市区到机场的直接接驳点即为金山湖片区的机场转运中心，目前建设已经接近尾声。如今的金山湖已变成惠州城市的第三极。

金山湖的教育资源一直是惠州人津津乐道的资本。除开惠州学院、惠州一中、惠南学校、惠州卫生职业技术学院、惠州城市职业学院外，2016年，惠州市教育局长陈可辉介绍，目前初步达成由惠州市政府、华南理工大学、以色列耶路撒冷希伯来大学合作，创办一所非独立法人、非营利性以理工专业为特色的中外合作高等教育机构的意向。

合作办学项目拟选址在惠南大道西侧、南四环路北侧(惠州学院南侧)，主要开设适应惠州经济社会发展需要和新兴支柱产业需要的机械工程、电子信息、计算机科学、环境工程、生物制药、石油化工等理工科专业。

楼市变身：

高端住宅聚集 楼市领跑惠州

2007年，隆生以3.73亿元拿下金山湖大朗肚一块地，惠州金山湖片区的房地产开发大幕拉开。从2007年至今的10块高价地块，金山湖片区先后有四宗上榜，分别由2009年龙光、2014隆生、2007年隆生、2015年德威取得。

目前该片区土地市场的争夺到了白热化阶段。因土地供应有限，村企合作和三旧改造成为众多房企的争夺重点。国土局官网显示，金山湖中心区域湖心岛自2015年之后再无土地挂牌供应，金山湖东区的东江新城片区开始往马安方向发展，而有限的部分土地供应主要集中在金山湖西区。

2011年，金山湖公园一期附近的方直珑瑚湾开启金山湖核心区域的房地产开发浪潮，起盘7000元- 7500元的均价高出惠州其他区域近2000元/平方米，但年度销售16亿元震惊业内，后期多次推盘销售一空。惠州的房价首次被拉入到7000元/平方米以上的水准。同年，中信地产在金山西区的中信凯旋城以及金山东区的中信水岸城同时发售，金山湖湖心岛和东西两区的房地产发展进入快车道。

随即，方直君御、龙光水悦龙湾以及德威浪琴湾入市发售。2013年，金山湖片区最重要的一个大盘中洲中央公园发售，经历了惠州2014年到2015年的历史低潮期，但中央公园以不降价的策略占据金山湖，拥有定价权的无可争议地位。

中洲开启湖心岛的开发后，方直东岸、方直星耀国际先后开发，泰城、隆生、和天下先在湖心岛拿地。从2013年中洲中央公园发售到2017年泰丰千花岛开卖，进驻金山湖片区的开发商有方直、中信、中海、龙光、泰城、德威，中洲、泰丰、隆生、奥园、鑫洲等数十家，他们共同见证和经历了金山湖片区房地产发展的繁荣。

2013年起，金山湖片区便奠定了其在惠州城区豪宅区域典范，越来越多的人认知到了金山湖区域的价值优势。金山湖片区的供应量和成交量，常年位居惠州城区三甲，按照世联行的统计，每年的预计入市面积都在200万平方米左右。

2016年初，随着深圳楼市的供需两旺，被高房价溢出的购买力开始从大亚湾蔓延到惠州城区，起始就是金山湖片区。在惠大高速的沙澳出口附近，此前还是6 0 0 0元左右的中洲天御，如今卖到10000—11000元/平方米。

惠州德威集团营销中心总经理刘友表示，金山湖片区现在的城市核心区位优势展现得淋漓尽致，东区可以延伸到马安，有华罗庚中学、德威学校等一系列配套；西区有奥体中心延伸到惠南大道，连接众多的学校和楼盘；湖心岛则通过三环路、金山大道连接麦地、江北，众多商业配套正在逐步兑现，“金山湖片区是未来惠州房地产发展潜力最大以及人居舒适度最高的区域之一。”

策划：周松柏 统筹：祝勇

采写：南都记者 蒋奇政

摄影：南都记者 田飞 实习生陈珊珊 罗惠宜

南都制图：陈婷 编辑：张亚莉 实习生李佳珊