厦门楼市的“老破小”逆袭

在厦门，老破小与高大上的较量，可不是今天才开始的新鲜事。想当年，20年前的厦门年轻人就已经热烈讨论过这个话题。

追求新房子、大空间、好社区，这是人之常情，也是文明的体现。咱们都是中国人，用不着装模作样。

那当年的年轻人是怎么做出选择的呢？有的人选择了未来海岸，有的人选择了集美桥头，还有的人坚守岛内，结果大家都找到了属于自己的幸福。

谁都知道，如果口袋里银子足，肯定直奔思北湖滨、南湖滨北禾祥西的电梯新房。问题是，不是每个人都有这个实力，所以退而求其次，其实就是在金钱和生活方式之间找到平衡点。

当年的购房者和现在其实没什么两样，他们同样会考虑地段、学校和配套设施。在工作岗位和创业机会集中在岛内的年代，有人愿意为了多睡会儿懒觉而选择岛内，有人则愿意为了省钱每天多坐一小时公交车，同样的预算，不同的生活选择。

说到底，这和阶层固化无关，而是生活方式的差异。

厦门的老破小，主要有三个来源。首先是单位宿舍房改房，比如松柏莲花、禾祥东西等，这些大多是95年到99年间以6-10万一套不等的价格卖给了单位职工。领导可能住得大一些，普通职工则小一些，买不起的，自然就错过了那次财富转移的机会。

第二个来源是安置房，如东渡、乌石浦、仙岳路等地的老小区。这些地方当年拆迁旧村改造城市时，顺带建了不少这类房子，虽然地段相对不那么中心，但也成了城市的一部分。

第三类是人才房，类似于现在的地铁安居社区，如前埔那一片的老小区。当年一方面是解困，另一方面也是因为新房不足，需求大，所以这些社区有时候也承担了分房的任务。

为了这些房子，当年可没少上演一哭二闹三上吊的戏码。

除此之外，还有初代商品房，如湖滨镇、大唐片区、前埔等，这些房子虽然品质上比早期的单位房、人才房、安置房要高，但因为没有电梯，依然被人嫌弃。

如果能统一焕新电梯和立面，这些老破小商品房的舒适度即使放到现在，也能和一线产品一较高下。当然，老破小的得房率虽然高，但户型已经落后于时代，除非是当时的一些大平层产品。

年纪大了，似乎成了原罪。但从另一个角度看，这也给了老破小新的定义。

岛内老破小是如何焕发第二春的呢？这要归功于2017年以后房产圈做的两件大事。第一件是把学区当作炒作的第一要素，老城区的老破小恰好都在学区范围内，花小钱办大事。于是，中介和炒房客们纷纷拿出野生学区排名，一定要论证哪里的初中教育更好，哪里考进一双外高中部的概率更高。

甚至有的学校虽然过去排名不高，甚至出过问题，但依然成为学区炒作的香饽饽。学校作为房子卖点的产业链打通了，也从老破小蔓延到了新房。导致现在新房不挂个名校都不好意思宣传，所有的营销团队如果没有好学校加持都像霜打的茄子一样。

第二件大事是拆迁预期。湖滨镇的拆迁给了大家希望，一拆完麻雀变凤凰。这种预期最直接的炒作，一个是石亭，一个是槟榔。拆迁遥遥无期，滨北超总开始长满了青草，说不定哪一天就变成住宅用地。

老破小的第二春，让当年看不上它们的年轻人们卯足了劲进军岛内。也让一部分困在老破小里的老人们有机会置换到岛外的电梯房，开始享受春暖花开的幸福生活。

这也许是一个轮回。在什么样的年纪要吃什么样的苦，享什么样的福，一切都是最好的安排。

现在，前几年接盘老破小的学区侠们困在老破小里面，抬头是破旧的环境，低头是相对高峰期近乎腰斩的房价，眼前是邻里各种琐事，如果再遇到孩子学习不好，心里真是五味杂陈。

生活还要继续，希望在转角。在城区，就有城区的机会，尤其是在收缩时代。

岛外新城很难再扩张了，从全国范围看，都是这么个样子。所以才会在各地把房管局换个牌子变成城市更新局。

城市更新，可不是简简单单刷个油漆，装个铁门，种几棵树。这一次，是真的要开动旋转门，来搞大拆迁了。

为啥？因为新城，哪怕是岛东部，地已经不好卖。怎么激发需求？当然是西部，有学区、配套吸引力的地方，才能够再造辉煌。钱的选择很直观，没有那么多弯弯绕绕。

在服务改善这个大的前提下，一切过往皆为序章，都要给未来愿意花钱支持城市建设的富人们让路。甚至要为其他城市愿意来厦门定居的富人们让路。

所以，把云顶庄园搬到市中心。未来大概率就是城市的救赎之路，是老破小们的救赎之路。

只是这个救赎之路，也许要分出先后顺序，分出轻重缓急。民风彪悍不好拆的地方，暂时搁置；有历史文物古迹故居的地方，暂时搁置；拆出来无法增加容积率会亏本的地方，暂时搁置；无法形成市场向心力的地方，暂时搁置。

按照这个原则，禾祥西、槟榔也许是下一轮城市改造会重点铺开的地方。松柏、莲花也未必拆不了。

政府要盘活经济，人民群众要提升居住环境，富人们要在好地段住上更好的房子。需求依然存在，时间会给我们答案。