租房市场发生大变化！

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　春节后开工一个月以来，随着大量务工人员和学生开始返回城市，租赁市场热度开始回升。

　　《中国经营报》记者近期了解到，在经历了去年供给大增、租金下行等行业波动后，不少租赁企业节后快速行动，抢占市场先机，出租率快速恢复。

　　而自去年以来，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）大量入市，对平抑租金起到了重要作用，重点城市租金上涨的情况已不复存在。

　　业内普遍认为，在产业结构调整、客户需求多元化的当下，2024年住房租赁市场将愈加分化，租赁企业需对项目及产品作更为精细化的研判。

　　
市场回暖

　　近日，线上招聘平台BOSS直聘创始人、董事长兼CEO赵鹏在业绩交流会上透露，春节后到现在，其平台上日均新增职位数和在线的职位数均创下历史同期的新高，日均在线的职位数同比增长约20%，其中，1万人以上的大企业日均的在线职位同比增长24%。

　　从行业表现来看，所有行业的日均新增和在线的职位相比2023年同期都呈现了正增长，其中蓝领行业在城市服务板块不断拓展的带动下，再次创出历史新高；白领行业中，消费品、医疗器械、汽车、广告等行业的涨幅相对靠前。

　　此外，据赵鹏介绍，企业的聚焦点也和去年不同，转向雇佣更多的人来发展业务，销售、人力资源和财务类的职位等增速都有明显回升。

　　招聘市场的火热带动住房租赁市场快速恢复。近期，记者从多家租赁运营企业了解到，春节后，随着求职者回流，旗下所运营的房源出租率也在回升。

　　据了解，从去年9月份开始，受区域产业结构调整、企业搬迁等因素影响，部分租赁运营企业遭遇了短暂的退租高峰，出租率一度承压。

　　据一位业内人士解释，去年下半年退租高峰后，一些企业会用营销折扣来鼓励新客户签约；此外，为了保持续约率，企业在老客户续约时也会给出一定优惠，在多重因素下，整个市场上租金水平也有所下行。

　　今年春节后，租赁企业迅速开工，部分品牌企业围绕春节及节后返工等关键时间节点，开展各类租房优惠活动，以吸引更多租客，抢占市场先机。

　　“今年开店目标增加，为了抢到春节后的租房小高峰，我们正月初六就上班了，迅速进行市场摸排。”乐乎集团白领事业部CEO于娟表示，目前在北京的项目整体出租率已基本恢复到往年正常水平。据了解，乐乎公寓在开年后接连推出乐乎公寓酒店·温都水城店和乐乎公寓酒店芍药居地铁站店，长短租结合的酒店产品陆续开业。

　　
租金不再上涨

　　在出租率回升的同时，记者通过租赁企业人士了解到，业内今年对于租金上涨并不抱有过多期待，这是多重原因造成的。

　　据了解，“十四五”期间，各地均明确提出了保租房建设目标，经过前几年的筹建，从去年开始，随着保租房大量入市，集中式租赁社区产品供给量迅速增加，对平抑租金起到了重要作用。

　　一位租赁企业负责人表示：“这些项目多数为‘国家队’下场建设的项目，即便有的位置相对偏远，但周边至少1.5公里内是有地铁的，再加上国央企在品牌信誉、产品以及运营上都更具优势，项目入市后出租率都很不错。”

　　记者从首创城发旗下租赁品牌首创和园了解到，其去年在北京朝阳区东南五环入市的大型租赁社区——和园·繁星，在入市后出租率快速冲到90%以上，入驻客群主要为刚毕业的大学生、企业白领以及自由职业人士。

　　根据住建部发布的信息，2023年全国计划筹集建设保租房204万套（间）。2月29日，国家统计局发布的2023年国民经济和社会发展统计公报中显示，2023年全国保租房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了既定年度目标。

　　近期各地政府发布的数据也显示，多地去年超额完成保租房筹集目标。比如2023年，上海建设筹措8.1万套（间），年度目标完成率108%，北京建设筹集8.15万套（间），年度目标完成率101.9%，两个租赁热门城市去年的供给均不低于其“十四五”总目标的15%。

　　另据市场机构克而瑞统计，自2024年年初至2月底，11个住房租赁热点城市新增27个集中式公寓项目入市运营，总计提供10364套（间）房源。其中，有11个为保租房项目，共计提供了6716套（间）的房源，占总房源的65%。这一波新项目的入市，使得市场上的房源供应显著增加，为租户提供了更加丰富的选择。

　　在租金标准上，各地统一要求保租房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。以北京为例，据市场机构ICCRA监测，截至2023年12月，北京市保租房已有26个项目开业并投入使用，共提供约2.7万间房源。26个项目在2023年的平均租金水平为3.58元/平方米/天 ，与北京集中式公寓整体的租金水平（4.82元/平方米/天）相比，折价25.6%，体现出保租房在平抑租金水平方面的贡献。

　　2月底，北京启动了2024年返工季惠民租房服务活动。据了解，今年首次将保租房项目纳入活动范围，这些参与活动的保租房房源户型主要为两居室、开间公寓和宿舍，提供了更多的小户型、性价比高的租赁住房，主要集中在产业集聚、青年人才住房需求旺盛的“三城一区”（中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区）。

　　自去年开始，受二手房市场影响，业主端出租意愿明显增加。中国城市住房租赁智库与自如研究院近期发布的数据显示，春节后多地住房租赁市场出现一轮长租机构托管小热潮。环比春节前，春节后两周北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州等重点10城长租机构业主咨询量增长翻番。

　　一位业内人士表示：“去年卖房难度加大后，业主的想法也开始改变，之前觉得不装修、不出租是最好的投资行为，但现在卖房收益降低，纷纷将自家房源用于出租，以赚取租金。这在客观上也增加了市场上的供给。”

　　
家庭型租户增加

　　随着供应量的增加，市场竞争愈加激烈，为了保障出租率，租赁企业对于项目拓展也更加谨慎。

　　一位企业人士表示：“现在不同城市的市场处于不同的发展阶段，产业结构的调整也促使我们对客群进行更为精细化的研究，因此在拓展项目时，我们会对其所在的整个商圈的客群进行严格筛选，结合商圈内历史租住数据、产业结构等方面来综合判断这个项目是否可以推进落地。”

　　值得注意的是，从需求端来看，租客群体正在发生一些结构变化，促使租赁企业在产品供给策略上进行新的调整。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉记者，其在近期进行的京沪两地问卷调研中发现，租房人群的画像有了一些新变化，最明显的一点是租房人群的平均年龄有上升趋势，因此也带来了租住偏好的一些变化。

　　根据其近千份调研问卷总结，租房人群中，31~40岁人群比例开始增加，家庭结构比重也向三口之家、四口之家倾斜，由此带来了对两居及更大户型产品的需求比重增加。

　　一个典型案例是首创和园在北京房山区的租赁项目——房山星城社区，该社区虽然位置较为偏远，但去年出租率和租金均价却超出预期。据了解，项目主要租户群体是附近的居民，这些居民本身有自有房产，但因建设时间早，面积相对小、格局不理想，而购买置换房产的压力较大。因此，这些居民选择将自有住房出租，转而租住品质更好的社区。

　　“现在租赁市场上两居室的供给还相对较少，这就是供需错配的痛点之一。”赵然指出，以往租住市场上的家庭型租房人群主要为因子女就学的“刚需”人群，而现在“刚需”人群扩大到了“改善”人群，或将成为租赁住房市场的新动能。

　　据了解，目前政策层面也在细化不同租赁产品的租金标准，比如近期北京市发布的《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》中，对于保租房租金价格，其中提出，可以分为成套住宅、公寓、宿舍三类，实行差异化定租。

　　在对去年经营复盘时，于娟表示，现在租房客群对于房源的需求，除了交通、周围配套这些硬性要求外，也越来越看重产品本身以及品牌服务能力。据她介绍，集团租金出现明显下滑的项目均为早期初代、二代产品，因为较为老旧，很难满足现在消费者的需求。而近两年开发的新产品则具有较强的溢价能力。“租住市场的消费升级其实一直在发生，企业需要不断提升产品和运营能力。”