办办网-2025年第三季度上海办公租赁市场回顾|租金|土地市场

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（原标题：办办网-2025年第三季度上海办公租赁市场回顾）

2025年第三季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心最新统计，2025年第三季度上海土地市场累计新增挂牌经营性用地69幅，总出让面积近157.19万平方米。整体市场仍处于下行通道，挂牌面积环比2025年第二季度下滑7.39%，但同比2024年第三季度增长3.63%。

当季累计起拍总价近315.28亿元，环比今年第二季度下滑41.31%，同比2024年第三季度下滑32.55%。以上数据折现出土地供应节奏放缓及价格中枢下移的趋势。

在细分市场中，涉办用地在本季度仅挂牌了1幅地块，并且是和另一幅住宅用地一起组合出让。出让面积总计1.92万平方米，仅占市场总量的1.22%，体现出明显的补充性地位。从趋势看，涉办用地出让面积环比下降65.27%，同比更是大幅下降96.87%，供应规模显著收缩。

该组合地块起拍总价约26.51亿元，占当季市场总起拍价的8.41%；环比虽增长239.50%，但主要受组合地块结构影响；同比仍下滑86.49%，反映涉办用地整体供应的持续萎缩。

2025年第三季度上海土地市场累计成交土地61幅，成交总面积130.76万平方米，环比今年第二季度下滑48.93%，同比2024年第三季度下滑1.88%。尽管成交量走低，但成交总金额达422.55亿元，环比增长20.06%，同比增长9.53%，凸显出土地单价上升及市场整体价值的提升，也反映出上海土地市场在调整中展现出较强的韧性与结构性优化特征。

尤其值得关注的是，2025年第三季度未录得任何涉办用地成交，为近十年来首次出现该类用地“零成交”的季度，进一步印证涉办类用地在当前阶段的低迷态势。

2025年第三季度上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网最新数据，2025年第三季度上海企业选址需求持续向头部区域集聚。浦东、闵行、长宁、静安与普陀共同构成第一梯队，五大区域合计市占率达61.76%，虽环比略有下滑，但同比仍实现增长，持续巩固市场基本盘，反映出资源虹吸效应的进一步强化。

浦东作为商务办公“首选区域”的地位依然稳固，本季度需求占比为20.59%。尽管环比与同比均有所回落，其引领态势未变。梯队内部结构则呈现明显分化：浦东与普陀需求同环比双双下滑，而闵行、长宁和静安则实现同环比双增。

这一走势凸显出企业在选址策略上更趋理性，愈发倾向于锁定核心商务区，以区域能级精准匹配自身发展需求，从而加剧了市场的结构性分化。

2、企业办公选址租金需求

根据办办网数据，2025年第三季度上海办公租赁市场呈现出明显的租金区间分化特征，反映出企业在选址过程中正从单纯“成本敏感”逐步转向“成本与品质并重”的平衡策略，推动整体市场向更精细、分层的发展阶段演进。

从需求结构来看，基础型（2–4元/㎡·天）与中端价格段（4–6元/㎡·天）仍为市场基本盘，需求占比分别为26.33%与25.10%，尽管同环比略有波动，但整体展现出较强的刚性需求韧性。该区间项目需求多集中于静安等区域，依托成熟商务配套、高效交通网络与完善产业生态，持续吸引成长型企业入驻。

高端价格段（10元/㎡·天以上）需求占比进一步提升至12.00%，实现同环比双增，显示其强劲增长动能。从区域分布看，静安、黄浦、浦东、闵行与普陀五大区域集聚了全市55.86%的高端需求，成为高能级办公空间的核心承载区。

整体来看，上海办公租赁市场正经历结构性调整：低端区间（2元/㎡·天以下及2–4元/㎡·天）需求同比收缩，中高端区间（6元/㎡·天以上）整体占比稳步提升，反映出企业在办公场所的投入意愿增强，更倾向于以区位能级与空间品质匹配企业发展战略，从而加剧了市场的层级分化与区域集聚态势。

3、企业办公选址户型需求

从需求分布来看，200㎡以下户型仍以44.51%的占比位居首位，需求环比微增，但同比呈现收缩。该细分市场区域集中度高，静安（17.75%）、黄浦（12.33%）、浦东（11.62%）、闵行（7.44%）和普陀（6.80%）五区合计占据55.94%的份额，成熟商务配套持续吸引成本敏感型中小型企业，但需求总量的收窄也推动区域加速服务升级以维持吸引力。

与此同时，200–500㎡户型整体需求占比达28.41%，同环比实现双增，成为当前市场的关键增长极，反映出中型企业对办公空间扩张的意愿增强。

1000㎡以上大户型需求占比进一步回落至13.90%，同比亦呈下滑，显示出企业在成本优化背景下，对总部类空间的配置更趋集约。尽管如此，该类需求仍高度集中于静安（17.61%）、浦东（12.53%）、黄浦（12.07%）、闵行（7.29%）和普陀（6.93%）五区，合计占比56.43%，表明核心区域在承载企业总部与高形象需求方面仍具备不可替代的区位价值。

整体来看，上海办公租赁市场正经历从“以小为主”向“中小并重、中段跃升”的结构性转变，企业选址更注重空间效能与区域资源之间的精准匹配，推动市场格局向更分层、更理性的方向发展。

4、企业办公选址轨交需求

据办办网最新统计数据显示，2025年第三季度上海轨道交通沿线办公租赁市场出现结构性分化。轨交2号线的需求指数高居榜首，成为企业扩张与选址的“黄金脉络”，其贯穿东西的城市动脉地位与成熟商圈资源持续释放吸引力。

在企业选址逻辑上，呈现出“效率与成本并重”的双重导向，2号线沿线尤其是中山公园站至张江高科站段，凭借高品牌辨识度与完善商务配套，持续吸引金融、专业服务等高附加值产业聚集。

租金维度上，轨交4号线以3.26元/㎡·天的均价领跑全市，13号线（3.21元/㎡·天）与2号线（3.13元/㎡·天）紧随其后，形成核心线路租金的第一梯队。而从单站表现来看，陕西南路站以4.58元/㎡·天的价格成为本季度“租金标杆”，凸显传统核心商圈在资源密集性与商务氛围上的不可替代性。

综观本季度市场，企业选址不再单一聚焦传统CBD，而是更注重在交通便利性、商圈能级与租赁成本之间寻求最优配置。轨交2号线的持续高热与多条高性价比线路的崛起，共同勾勒出上海办公市场多点开花、梯度发展的新图景。

5、市场需求主力行业类型

根据第三季度市场数据，专业服务业、金融业、TMT（科技、媒体、通信）产业及零售贸易业成为驱动写字楼租赁需求的核心力量，合计贡献了72.47%的市场需求。

2025年第三季度上海办公租赁市场租金走势

2025年第三季度，上海办公租赁市场继续处于调整周期，在新增供应持续放量与需求端复苏缓慢的双重影响下，全市平均租金进一步下探，整体呈现“租户主导、议价空间扩大”的深度调整特征。

市场整体租金表现：环比同比双降

全市平均租金为3.78元/㎡·天，环比下降0.44%，同比跌幅扩大至2.11%。

从区域表现看，多数区域租金均呈环比下跌，其中松江（-1.69%）、青浦（-1.53%）、嘉定（-1.11%）等非核心区域跌幅居前，反映外围市场承压更为明显。

核心商务区：价值韧性依旧

尽管整体市场走弱，核心区域凭借其成熟的商务氛围、优质的物业品质与稳定的高端需求，展现出较强的抗跌能力：

静安区以4.90元/㎡·天的租金水平继续领跑全市。

徐汇（4.86元/㎡·天）与黄浦（4.81元/㎡·天）紧随其后，共同构筑上海办公租金的高地阵营。

核心区租金跌幅普遍控制在0.5%以内，波动幅度远小于外围区域，印证其在市场下行周期中仍具备较高的资产韧性与价值认同。

区域分化持续，梯度格局强化

本季度租金数据进一步凸显上海办公租赁市场的区域梯度格局：从中心城区向外围逐步递减，企业选址更倾向于“回归核心”或“择优成本”，推动市场向更具资源稀缺性与交通便利性的板块集中。

2025年第三季度上海办公租赁市场供需侧解析

据办办网数据显示，2025年第三季度，上海办公租赁市场整体呈现“供应放量、需求温和、区域分化”的格局。随着新增供应的持续入市，市场去化压力进一步加大，租户方在议价中占据更主动地位，而核心商务区则凭借成熟的配套与产业集聚力，持续成为供需两端的热点。

供应端：总量增长显著，“金三角”区域集聚突出

全市办公空间总供应量环比增长1.81%，同比上升7.28%，供应增速明显高于需求增长。

区域分布高度集中，浦东（21.15%）、闵行（13.62%）、徐汇（13.42%）三大区域合计占比48.19%，形成显著的“金三角”供应格局，反映出开发与投放资源进一步向重点区域倾斜。

需求端：环比微升但同比仍降，企业决策保持谨慎

全市办公租赁需求总量环比增长2.91%，显示短期回暖迹象；但同比仍下降2.58%，反映整体需求尚未恢复至去年同期水平。

企业在扩张与选址决策上仍偏保守，租赁节奏趋于稳健，市场需求端整体处于缓慢修复通道。

需求区域集中度强，核心区虹吸效应持续。

需求高度集中于浦东（16.71%）、闵行（13.44%）、徐汇（12.79%）和静安（12.14%）四区，合计占比达55.08%，构成上海办公需求的基本盘。

这些区域凭借成熟的商务配套、完善的交通网络与高质量的产业生态，持续吸引企业入驻，形成“供需双活跃”的市场结构，展现出较强的抗周期能力。

2025年第三季度上海企业空间流向综合指数排名

2025年第三季度，上海的企业空间流向格局可以清晰地划分为三个梯队，传统核心区依靠其深厚的积累守住第一梯队，但增长的活力和动能更多地体现在杨浦、宝山、嘉定等“价值高地”和“产业重镇”。对于企业而言，选址策略变得更加多元和务实；对于市场观察者而言，关注这些高潜力区域的后续发展，比单纯解读头部区域的排名更具前瞻性。