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“向物业追讨4000万”后,风波又起

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(原标题:“向物业追讨4000万”后,风波又起)

上海“最牛业委会”,再次面临挑战。

2023年初,上海中远两湾城小区业委会炒掉上海中远物业管理发展有限公司(以下简称“中远物业”),上海市普陀区人民法院一审判决,中远物业向两湾城返还4000万元公共收益和结余。两湾城业委会也因此被称为“最牛业委会”,一度成为热门话题。

但在2024年4月3日,案件迎来新转折。民事裁定书显示,上海市第二中级人民法院认为,一审判决认定基本事实不清,依照相关法律规定,裁定撤销一审民事判决,案件发回上海市普陀区人民法院重审。

两湾城业委会审计组组长贺明对记者表示,一审判决时隔一年,案子并没有进展,4000万元返还金没收到,反而发回重审,业主们都感到很“错愕”。

在过去几年,“向物业追回4000万”,中远两湾城被视为业主维权的典范。业委会主任韩德友从2019年年底上任开始,见证了中远两湾城罢免第二届业委会、选聘新物业公司,小区的管理和维护走上正轨,业主的维权从无序到有序。又经历了小区开放河边步道、三大工程改造,把两湾城从老旧小区的边缘挣脱出来。

目前,两湾城业委会正在和律师团队准备应对上海市普陀区人民法院的再审判决。

作为拥有1.2万户、5万常住人口的超大社区,中远两湾城延宕数年的风波,已经超出普通的业主与物业纠纷的范畴,在其背后,是一个关于社区治理的鲜活样本。

2020年10月,第一次业主大会后,业委会委员和志愿者等工作人员对业主的投票进行计票 图/受访者供图

超大社区的不同声音

案子又回到原点。

2024年4月3日,上海市第二中级人民法院民事裁定书显示,上海中远物业管理发展有限公司因与被上诉人上海市普陀区中远两湾城小区第三届业主委员会物业服务合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2021)沪0107民初6549号民事判决,向本院提起上诉。

裁定书显示,一审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定,裁定撤销上海市普陀区人民法院(2021)沪0107民初6549号民事判决;本案发回上海市普陀区人民法院重审。

在此前的一个月,2024年3月,正值两湾城业委会第三届的换届。66岁的韩德友已经在业委会工作了4年,他感到疲惫。不久前他刚做了肾结石手术,身上还插着管子,但没时间静养,业委会的很多工作等着他处理。

小区的日常维修,电梯、水泵、外墙等方方面面都需要业委会的参与和监督。更何况,这还是超大体量的小区。

中远两湾城小区坐落在苏州河畔,曾是上海中心城区最大棚户区,在1998年“两湾一宅”旧区改造中,被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工,2006年全面竣工。占地面积50多万平方米,有96栋、30多层高的联排楼栋,住着1.1万户居民,总人口近5万。

在韩德友看来,业委会只有“无限的义务”,小区的人力、资金没有业主的决议都无权调配。“做得好是应该的,做不好大家都骂你。”

2019年12月,两湾城“最牛业委会”—— 两湾城第三届业委会在民主选举中诞生。委员共15人,大多数是已经退休的、有闲散时间的人。在这一次选举中,韩德友任业委会主任,贺明任审计组组长。

两人都感觉到,两湾城有近五万人口的超大体量,业委会的工作比他们想象的艰难很多。业委会对小区事项没有决定权,遇到重大事项都需要筹备业主大会,进行民主表决。

每次开业主大会需要三分之二的业主参与投票表决,第一次业主大会从筹备到召开用了近10个月的时间。光是志愿者就组织了500人。

为了征集更多业主的投票,鼓励大家参与,志愿者们利用周一到周五的下班时间和周六日抱着选票箱子上门动员,有的业主当场投票。如果业主还需要考虑,就可以到固定的投票点去投票,4个居委会都设有投票点。

但在中远物业看来,“过分的鼓动和敲门宣传,干扰业主正常生活的行为,反映出某些人的心虚。”2020年9月,“中远物业两湾城”发文称,小区在某些人推动下,宣传造势要“选聘”小区物业服务企业,“更有甚者在业主群里造谣抹黑现有物业公司,以达到他们已在外联系的物业公司接管小区,谋取个人私利的目的。”

内外全是压力。在此之前,韩德友了解过全国很多小区的业委会情况,有的主任两三个月就辞职,两湾城第二届业委会主任像走马灯一样换了五个。

中远两湾城小区的景色 图/受访者供图

业委会扳倒小区20年物业

两湾城是上海内环最大的小区,堪比一个小型县城,它一度被称为上海最魔幻、最多人群租的小区。便利店、餐厅、游泳池、网球场应有尽有,需要4个居委会共同管理。

业主周广杰2006年搬入两湾城。他回忆,当时看中了小区的绿化环境,交通也便利,地铁就在小区旁。

中远物业是“中远两湾城”小区完成开发建设后的前期物业,自2001年9月1日起为小区提供服务。物业费1.75元/㎡/月。企查查显示,上海中远物业管理发展有限公司成立于2000年6月,有6家分支机构,其中三家已经注销。中远两湾城的物业公司是两湾分公司,还在存续中。

贺明2007年搬来中远两湾城,因为退休前在工作单位有领导经验,他参加竞选并成为第一届业委会主任。

贺明说,2008年1月,第一届业委会对2001年1月至2007年5月的公共收益情况和2005年物业管理费中按实结算部分做了一次审计。审计结果显示,中远物业有不当列支的情况,当年按实结算部分有72万元的结余。当时小区四期还在建设中。随着四期入住率增加,公共区域的水电支出相对稳定,物业费结余只会更多,但往后每年的结余却越来越少。

曾担任第一届业委会主任的贺明回忆说,2009年10月业委会决定对小区2001年1月至2009年9月期间(除2005年度)的按实结算部分的情况和维修资金使用情况,2007年6月至2009年9月期间的公共收益情况进行审计。

当时中远物业同意配合审计后,业委会聘请了会计事务所。审计团队经过一个半月调出财务凭证,要求物业为凭证盖章,以便将凭证带回律所做进一步审计分析时,物业却拒绝加盖公章,致使这次审计没能完成。

2017年左右,业主维权声音越来越大。

随着小区年岁渐长,基础设施老化,业主与物业的纠纷进入高发期。周广杰和韩德友回忆,小区原先的道路是由一块块砖拼起来的,经过十几年的踩踏,路面早已破烂。小区的灌溉设施瘫痪,绿化养护没人做。晚上小区越来越昏暗,业主摔倒的情况时有发生。大家常在楼栋业主微信群讨论小区问题。韩德友发过几次言,被注意到,大家推荐他参与小区管理。

韩德友说,作为业委会,对物业服务、维修资金的使用、小区环境每况愈下的情况都应该负有监管责任。但是当时任职的第二届业委会并没有承担起应有的职责。据一审判决书,任期为2014年至2017年的第二届业委会的负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系,业主对该届业委会缺乏认同。

业主们召开临时业主大会,罢免了第二届业委会。

2018年12月,“中远物业两湾城”官方微信公众号发文称,部分业主对中远物业两湾分公司的物业管理工作存在较大的意见,其认为主要原因有彼此沟通不畅造成业主误会。此外,运营成本成倍增长。“在物业费没有增加一分钱的基础上,给物业管理带来极大的经营压力。”

并解释,关于小区道路明显坑洼不平,是因为小区道路的翻新属于公共区域设施的更新,按规定,相关经费必须从小区维修基金中列支。2016年,物业公司就曾向小区第二届业委会提交了“关于小区道路适度翻新维修”的报告和方案。当时,因涉及的翻新费用较大,业委会成员意见无法达成统一,遂导致小区道路翻新整修工程搁置至今未能实施。

业主们很疑惑,两湾城有那么多收费的停车位和广告位,怎么会没有钱?他们把问题摆到了物业公司和负责资金监管的业委会面前——钱去哪里了?

2019年12月,“最牛业委会”诞生后,在次年的10月,第一次业主大会上最终表决通过,公开招标聘用新物业,同时对历年公共收益、物业费按实结算部分和维修资金使用做全面审计。

中远物业表示,第三届业委会罔顾小区历年的审计实际,执意要推翻前面的所有审计,做全覆盖审计,这有悖于常理,有违“临时合同”的无理要求,中远物业不予同意。

中远两湾城第三届业委会组织的业主大会合影留念 图/受访者供图

4000万的争议

2021年3月,因中远物业不配合审计,业委会将其告上法庭。

贺明提到,案子进入诉讼程序后,中远物业先是同意配合审计,之后又不向审计单位提供相关凭证,致使司法审计不能进行。他们只能向法院申请多份调查令,从电力公司和城投水务公司,拿到历年水电费数据。

贺明说,成熟小区每年公共区域的用电用水,包括绿化养护费用不会有太大波动,根据多年数据的对比,再参照现任物业公司所提供的相关水费、电费数据,再与中远物业作为证据提交的各年度企业审计报告里有关数据对照,推算出了合法合理的中远物业侵占业主的资金数额。

2014年前的电费数据是纸质化,需要员工手工翻查。由于两湾城规模太大,仅公共区域就有数百个电表。为了减少电力部门的工作量,业委会决定从每隔五年的数据中抽查电费,最终用这种方式推算出了公共区域水电“按时结算”的实际支出数额,和物业应该返还的数额。比如,每个车位每月的电费实际不到10元,但中远物业在“按时结算”部分多收费15元,这也是他们应当退还的部分。

另外根据地面停车管理费、电梯广告费等公共设施租用收益按《物业服务临时合同》规定,30%收益归物业,70%收益归业主。但是根据后期中远物业提供给法院的审计数据来看,他们拿到收益后先扣除物业管理人员工资,然后再三七分,“等于侵占了属于业主的资金,而且从审计报告可以看出,物业(侵占资金)越占越多。公共收益的部分,中远物业应该退回业主们大概2000万元。”贺明说。

根据业委会聘请的第三方会计事务所调查,中远物业的审计数据存在夸大的问题,还有很多数据中被加入了不应列进去的开支。“塞进来的钱都是占着业主的钱。”贺明说。

为了算清停车费用,业委会向供应商调取车辆管理数据,但得知中远物业在2020年12月发函要求供应商注销账号,删掉了原本应该储存在云端的数据。业委会以此作为停车数据灭失的证据,再以固定车位数量和单价推算出公共收益总额和物业应该返还的数额。

一审判决书显示,原告业委会提到,在中远物业为小区提供物业服务的近二十年期间,业主对其服务极度不满。

根据业委会调取的八份审计报告、用电报告等证据,请求判令中远物业按审计结果返还物业管理费、地下车库管理费按时结算部分结余、小区公共收益中业主分成部分结余等,共计6200多万元。

被告中远物业辩称,不能认同业委会发起的本次诉讼,认为该诉讼并未得到业主大会的合法授权。另外,中远物业认为原告作为第三届业委会,无权对前任各届业委会任期内已完成的审计进行追溯。

一审法院审理表示,在无确凿证据证实原被告就被告提供服务期间内任一阶段的各项收支已完成结算或就结算金额曾达成一致的情形下,业委会发起诉请要求进行费用结算于法不悖,且费用结算的时间范围可及于被告提供物业服务的全部期间。

法院提到,关于结算方式,除原告主张的、相当一部分数据建立在对其现有证据作推断基础上形成的各项费用计算方式之外,目前对费用结算的认定缺乏其他确凿的依据与有效的手段。在此情形下,法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则,将案情与当事人提供的证据中合法合理的部分予以结合考量,再参照原告对各项费用的计算方式,认定被告应就物业服务费的按实结算与公共收益的分成向原告支付结余款并对应付款的金额予以酌定。

2023年1月31日,法院一审判决,中远物业向两湾城返还4000万元公共收益和结余。韩德友说,如果4000万元返还金到位,按户分配计算,小区每户都能分得3300多元。

但中远物业对此判决,向上海市第二中级人民法院提起了上诉。二审法院于2023年4月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上海市第二中级人民法院认为,一审判决认定基本事实不清。依照法律规定,裁定撤销一审判决,案件发回上海市普陀区人民法院重审。

4月底,中远两湾城业主联名签字,表达对二审法院发回重审的不同意见 图/受访者供图

居民的“自救

面对重审结果,周广发说,业主们纷纷表示不能接受。二审法院提到一审判决认定基本事实不清,“具体是哪些事实没有明说。”记者多次联系中远物业,相关人员表示不接受采访,“我们已经都是交给律师事务所(处理)的,有专门的人跟律师事务所对接,具体情况我们也不知道。”

管理一个超大社区,“最牛业委会”上任的这几年也不乏争议。

“苏州河两岸贯通工程”,业委会就收到了各种不同意见。2020年开始,上海政府开启“苏河贯通”市政工程,拟在苏州河两岸修筑步道,打造一处生态休闲空间。两湾城小区就处在这一贯通路线上,需要两湾城打开小区私闭空间,向社会公众开放沿河空间。

韩德友说,业委会举行了一场场的听证会、宣传会,让大家了解改造设计方案,“要让业主心里有底。”在会议上,业主们也提出了好多修改意见,比如步道要提高档次,不能搞塑胶跑道,选材要用花岗岩。周边的绿化品质要提高,采取软隔离或者绿色隔离,不能有隔离栏。

但一些业主坚决反对开放,他们认为,开放后会有很多民工、外来流浪人员躺在休息椅上,小区的安全不能保证。周广杰回忆,当时很多业主不同意,尤其是房子就在河边的业主。

最终在业主大会上,以2000多户反对,近9000户同意的结果,开放了河道河岸线空间。但是反对的业主依然没有停止质疑,甚至上升到人身攻击,“只要业主大会作出决议了,业委会作为执行机构,就要全力落实。如果连这点(骂)都受不了,就不要当主任。”韩德友并没有受到影响。

韩德友说,这次步道共享,不仅产权不变,政府还给小区1.34亿元的对价资金。两湾城已经20多岁高龄,基础设施建设再不改造,只能成为老破旧小区,意味着小区房价变低,业主资产贬值。

对价资金注入以后,业委会已经对小区东区的基础设施整体进行改造。206部电梯更换,道路全部翻新,花岗岩车行道、人行道改成沥青路面,所有照明路灯更新。小区进行智能化改造,包括门禁系统、车辆管理系统、路面监控全覆盖以及高空抛物监控全覆盖,还有消防设施工程改造。“事实证明,对全体业主是有利的,没有政府对价资金注入,小区的基础设施改造是不可能的事情。”面对无法解释也解释不清的问题,韩德友只求做到心中无愧。

周广发说,更换物业公司后,小区整体环境得到了明显改善。以前不被修剪的树木、草坪也有专人负责定期修剪枝杈和形状。以前小区垃圾桶旁的垃圾随地乱丢,到处污水横流,现在这种情况很少发生。垃圾桶统一更换后也变得整齐规范。

同样改变的,还有民主议事的氛围。前两届业委会,委员是谁业主们都不知道。业主代表名单都是“内定”的,签字也是代签。

现在的业委会工作公开化、透明化,有业委会接待日、业主代表会议,还有物业和业主之间的沟通会。大到河道开放,小到垃圾桶更换,都需要业主或业主代表投票表决。“业委会只是业主大会的执行机构,事情决策之前要问政于民,充分依靠广大业主,他们(第三届业委会)的法规意识还是很强的。”周广发说。

与前物业公司维权的这些年,两湾城业主的民主意识也被培养了起来。“业主不仅愿意参与,他们觉得参与进来是有效果的。还可以对业委会监督、对物业督促,对自己的切身利益也有保护作用。”

韩德友也希望能在业委会继续任职,他决定参加第四届业委会竞选。他计划着,第四届业委会上任后,继续对两湾城西区进行三大改造工程,让小区整体焕然一新。

新京报记者 乔迟

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