房子断供，后果有多严重

一天早上，你的邻居小李睁开双眼，意识到今天是自己断供的第一天。

曾经的小李以为，断供离自己很远。而当这把达摩克里斯之剑真正落到头上之后，小李开始担忧：

房贷断供之后，究竟会发生什么？

小李买房子的过程，本质是小李把想买的这套房子抵押给银行，向银行借了一笔钱。银行先把这笔钱给了开发商，小李再慢慢把贷款和利息还给银行[1]。

这个过程中，一般涉及两类合同：

第一个合同是小李与开发商之间签订的商品房预售合同；开发商是房子的出卖人；

第二个合同是小李与银行、开发商之间签订的银行贷款担保保证合同；开发商是小李向银行贷款的担保人[1][2]。

某正在施工的小区。很多情况下，开发商建房子的钱，其实来自银行 / 图虫创意

小李交完首付之后，银行帮小李交了剩下的钱，“钱货两清”，小李与开发商的买卖合同已经履行完毕了[3]，断供涉及到的其实是第二个合同。在这份合同里，银行是掏钱的贷款人[2]。

第一个来找小李要钱的，是银行；有权利优先处置房子的，也是银行[4]。

从逾期的第一天开始，小李要面对的主要有三件事：催收、罚息、上征信。

首先，小李会收到来自银行的催收短信：“您的贷款还款金额不足，请及时补充贷款金额……”

假如一段时间过后，小李还是没有还钱，那么债务催收公司就会受银行委托，催收贷款[5]。

现实中的催收，可不能像电影里这么粗暴 / 宝贝计划

你想象的催收，可能是那种五个壮汉站在楼下用扩音器大喊“李某某欠钱不还不是人”，甚至打电话威胁恐吓亲友，上门吵闹打砸……但这些行为统统不行，并且很刑。

合法合规的实际情况是，催收公司的人给小李发短信、打电话、或直接上门了解情况、催收贷款[6]。

这个过程中的每一天，小李欠银行的钱都还会产生额外罚息[7]；不过更重要的是，小李的逾期记录——即便只逾期一天——都会被上报到央行的征信中心，在他的征信报告中留下记录[8]。

但这份报告不会区分“恶意”和“善意”的欠款，央行征信中心也没有“黑名单”。如果小李以后找金融机构借钱，他们并不会只看逾期记录，就马上拒绝小李的请求，还会参考别的因素[9]。

比如说，信贷行业内的一个惯例是“连三累六”，意思是说，如果征信记录中出现了连续三个月逾期还款，或是一年逾期累计六次，那么就这就相当于一个红色信号[10]。

一般的信贷机构，看到“连三累六”，都会拒绝小李再次的申请。

信贷机构甚至会参考你的征信报告被调取的次数 / 中国人民银行征信中心

不过，“连三累六”也并非铁律。比如，如果你在贵州“连三累六”，就申请不到公积金贷款[10]；但如果你在福州市，近两年内“连六累十二”，才会被拒绝贷款[11]。

在这个阶段，除了信贷之外，“上征信”还没有其他实质影响。按照《征信业管理条例》规定，在还清了贷款等欠款的五年后，逾期的信息就会从征信报告中消失[12]。

不过，上征信只是第一步，更严重的后果，还在后面。

首先，断供一段时间后，银行就会启动司法流程，而小李的房子就要卸下原本的定语，与小李一别两宽[13]。

一般来说，贷款合同会规定逾期起诉的时限，通常不短于三个月。也就是说，银行首先会客客气气地协商，如果协商不成，在三个月或更久之后，小李会收到银行的起诉通知、律师函，然后是法院的传票。

断供房，是淘宝上法拍房的来源之一 / 阿里法拍

银行胜诉后，小李和银行签订的住房贷款合同就会在判决生效的那天起解除，小李需要在一定期限之内，连本带利带罚息地归还房贷欠款，还要付相应的诉讼费、律师费等费用[14]。

房子作为抵押物，会被拿来优先以拍卖的形式抵债[15]，进入判决的执行流程。

小李如果能在拍卖日之前还清这笔钱，拍卖还能停止[15]；但一旦拍卖成交，就没有挽回的余地了[16]。

理论上，执行裁定出来后，小李一家需要在六个月的宽限期之内搬走，六个月后就会有法院干警上门，请小李一家离开[18][19]。

根据最新版本《查封规定》，即便这是小李全家唯一一套房子，小李也不能拒不搬走。只有当小李属于低保对象、且无法自行解决居住问题，人民法院才不会强制迁出[17]。

一套房产将会有三次拍卖机会，假如三次都流拍了，小李还要支付拍卖佣金，而房子会进入变卖环节[15]。如果到了变卖环节还是卖不出去，房屋的产权就会被拿来给银行抵债[15]。

大多数情况下，房子能卖出去，卖出的钱会用来偿还小李贷款的本息。

贴着福字的大门后，也许正有一个关于家的想象在缓缓崩溃 / 阿里法拍

假如有超出小李应偿还的部分，银行还会把多出的钱还给小李，不过这种情况不多见。

更常见的是，房子卖出的价格，并不足以偿还房贷，以及律师费、诉讼费、保全费等等一系列费用[13]。法院会查询小李其他可供执行的财产，直到没有财产可以拿来抵债为止[18]。

比如，小李名下银行账户上的存款，会被冻结并划拨给银行；车子等其他财产，会在查封、扣押、冻结之后和房子一样，进入拍卖、变卖的流程[20]。

如果小李已经没有可以执行的财产了，债还有一截，那么小李就会被限制消费。等到以后有可供执行的财产了，还会继续执行[20]。

除了车子房子，很多你熟悉的日常物品，也会成为被执行的对象 / 阿里法拍

不过，这只是银行走法律程序的情况下。

在有些时候，银行觉得走法律程序、申请强制执行成本太高，干脆把房子以债权的形式转让给别人[21]。也就是说，银行不追这笔钱了，收债变成别人的权利。

这个“别人”可能是金融公司，也可能是非金融机构[21]；如果转让给非金融机构，甚至可能继续计付利息，变成“利滚利”“息上息”，小李欠的钱会越来越多[21][22]。

无论如何，断供的损失，都远远超出了房贷的范围。断供的小李，前后需要承担的包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、催收服务费、评估费、拍卖费[5]，还有可能倒欠银行一笔巨款。

房子没了，无家可归，当初买房交的首付款、印花税、抵押登记费、保险费等也都打了水漂。

对小李这样的购房者来说，断供不是止血，而是一场溃堤的开始。

参考文献：

[1]陈冠羽. (2008). “断供”：大众话语的法律解读. 检察日报 (003).

[2]谭冰冰. (2004). 购房者“断供”涉及的有关问题. 中山大学学报论丛(06),184-186.

[3]广州市中级人民法院. (2018). 广州法院房地产审判白皮书.

[4]中华人民共和国担保法. (2005). 第四十七条.

[5]汇丰银行有限公司. (2018). 汇丰银行（中国）有限公司个人消费贷款条款与细则.

[6]银行保险机构消费者权益保护管理办法（征求意见稿）. (2022). 第四十条.

[7]中国银行. (2003). 中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知.

[8]陕西省信用中心. (2018). 贷款逾期1天和90天的区别，你可能一直都理解错了！.

[9]中国人民银行征信中心. (2014). 中国人民银行征信中心常见问题解答.

[10]贵州省人民政府网. (2021). 申请公积金贷款对个人征信有何要求?.

[11]福州市鼓楼区人民政府. (2017). 征信查询逾期八次会影响公积金贷款?.

[12]征信业管理条例. (2013). 第十六条.

[13]个人住房贷款管理办法. (1998). 第二条、第三条、第三十二条.

[14]陕西省澄城县人民法院. (2022). 陕0525民初1150号判决书（杨旭红案）.

[15]最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定. (2004). 第二条、第二十二条.

[16]中华人民共和国物权法. (2007). 第二十八条.

[17]最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定. (2005). 第六条、第三十二条.

[18]中华人民共和国民事诉讼法. (2012).第二百五十条.

[19]中华人民共和国民事强制执行法（草案）. (2022). 第八十条第三款.

[20]北京政法网. (2022). 强制执行，看这份指南就懂了，快来收藏吧！.

[21]吴定贵. (2018). 商业银行转让贷款债权给非金融机构中与合法性有关的法律实务.

[22]广东省商务厅. (2020). 复利是否专属于金融机构？——由一起案例引发的思考.