C位观察 | 孟晓苏：保障房建设刻不容缓，应该让大城市50%的家庭享受到保障房

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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.033 对话中房集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏

60S要点速读：

1.关于保障房到底应该覆盖全国多少家庭，我认为大城市50%家庭应当能够享受保障房。但是开发面积就不一定能占50%了。因为保障房面积小，商品房有可能面积大。另外，国企央企要退出竞争性的房地产领域，回归保障房建设。

2.如果为了减少公摊面积，把楼道弄得很窄，一楼也没有门厅，再回到30年前盖房子的状态，居民不会满意。合理的公摊是需要的，但也不要放得太大。我更希望未来在房产证上标清楚，建筑面积多少、使用面积是多少。

以下为访谈精编：

1、应该让大城市一半家庭享受保障房

这些年我看到了很多房企活跃在商品房市场。但是真正大规模建保障房的企业很少。保障房的缺失，造成老百姓对于住房不满。一看到商品房价格这么高，一想自己收入什么时候能买起房？再听专家一说收入房价比，就有气。他以为自己只能买商品房，不知道能够享受保障房的优惠。

有人说建保障房没有钱，谁说没有钱？国家可以出钱建保障房，再通过卖或者租从市场上收回来，过去我们就是这么做的。30年前我到中房公司工作时，那时候国家计委每年都要给央企房地产开发拨付资金，这些资金通过建设银行分到各地中房公司。企业每年按照计划指标去拿资金、搞建设。但是后来这些中央出资慢慢就没有了。我们要为保障房建设呼吁，仍应该由国家出资和地方财政出资，加上社保、保险、信托与银行贷款共同参与，由国企和央企来规划建设。现在需要大规模地建设保障房。

保障房不含土地出让金，虽然地方政府收不着地钱，但是它同样拉动钢铁和建筑业，以及家居、家具、电器等相关产业。我一直在呼吁，要设立住房双轨制，把保障房建设当作重要制度来完善。关于保障房到底应该覆盖全国多少家庭？我认为大城市50%的家庭应当能够享受到保障房，中小城市地价房价本来不高的，可以采取别的方式给低收入家庭补贴。但谈到大城市的开发面积就不一定要占50%了，因为保障房面积小，商品房有可能面积大。同时我不断呼吁，国企央企要退出竞争性的房地产领域，回归保障房建设，履行他们本来应当履行的公共服务职能。

2、保障房建设刻不容缓

现在中低收入家庭需要购买产权房的，一定要让他们去买商品房吗？为什么不大力推动保障房建设，让中等收入或以下的居民有选择保障房的权利呢？我近年一直在呼吁，要赶快恢复保障房建设。我们为什么在房地产调控中老出现失误？就是因为多年缺乏保障房建设，让低收入家庭面对着高价的商品房市场，然后就忙着去打压商品房价格，打压房价又妨碍到商品房市场的发展。

对于有购买房屋愿望的居民，你得区别他是不是低收入群体。如果是高收入阶层，他们自然会在市场信心建立起之后去购买商品房。现在政策所推动的就是中等以上收入人群购房。但是对于低收入群体，不要去鼓励他们去“救楼市”，而要借机会推动房地产开发结构转型，就是大力推动保障房建设。

我多次推荐过新加坡保障房模式，但我并不主张完全照搬。新加坡保障房覆盖了80%以上的居民家庭，普通家庭都知道排到几后年就能有自己的保障房，这样他们就会对未来生活有信心有规划。

新加坡和我国不同的是，它的保障房和商品房永远不能并轨，因为它国家小土地少。我们过去房改时规定，房改房五年之后补交了土地出让金，就可以和商品房并轨。当年用优惠价格买房的老职工，房屋进入商品市场后价格涨到了几百万，在北上广深甚至涨到上千万了。是房改使普通人家成了千万富翁。我们为什么不能让今后的“新市民”与年轻人“新家庭”，再享受一次房改政策的优惠呢？

还是要进一步监督住房质量。我不希望因对指责公摊面积呼声太高而改变住房设计规范。居民关注公摊的原因是什么呢？还是因为需要质优价廉的房屋，收入不高的人群需要保障房。未来在房产证上标注清楚就可以了，建筑面积多少、使用面积是多少。如果为了减少公摊面积而把楼道弄得很窄、墙体弄得挺薄、门厅与楼梯狭小，再回到30年前盖房子的状态，居民不会满意。

合理的公摊是需要的，但也不要能面积太大。要特别说明的是，凡是公摊过的小区物业资产，都是属于业主共同所有，包括车位、地下车库、服务用房等等。如果把这些物业资产出租出去，租金收入、广告费收入要归业主集体享有。可以把它分配给业主，也可以明打明算地补充物业费，算是业主交的物业费的一部分，可不能让物业管理公司白拿走了，拿走是违法行为。

3、房地产预售制需要改进

房屋预售制是可以研究的事情。因为我们的预售制和其它国家的预售制不太一样，并没有把人家正常的预售制学过来。我知道一些国家的预售只是交定金，只要开发企业把预售房屋数量凑够了，银行就另外给开发企业发放贷款。这时候购房居民并没有发生对银行的借款，不承担银行贷款利息。等到房屋达到了验收标准的时候，购房者才去付款与承担银行贷款。

采用这种做法的原因是银行对开发企业有足够的支持。其实银行是最愿意贷给房地产企业的，它有看得见的房屋实物。现在我们锁做的预售制，是把购房居民首付款与银行贷款都收到开发企业账户，由购房居民来承担银行贷款与利息。

这是因为在很长时间里银行不支持房地产开发，被规定为“资金不得流向房地产”。所以开发企业就得靠居民的首付款和居民银行贷款来建房。这就出现被人诟病的问题了。我国预售制度应该继续改进。如果能够让开发企业能够得到银行资金的足够支持，预售制度就变成购房居民只需要支付定金，其余部分先不交，等到房屋验收后再交，那就更加合理了。

目前的预售制也能够继续运行。这就需要在预售后加强对于资金的监管，除了现在的政府监管以外，还应当有业主委托机构介入。现在没有业主监管，有的开发企业一旦监管不严就把资金挪到别的项目；也有的监管机构管得不对路，不是为了保交楼，而是为了别的“维稳”目的，就把资金管得太紧，影响到项目正常建设。现有的预售制度并不是一个坏制度，可以在这个现有基础上再进一步改进。

因为现在保障房建得少，所以很多年轻人选择租住城中村的房子。有的城市一半以上的打工人员都住在农民建的城中村里。那个地方租金便宜是因为房屋不含地价。所以说，农民群众对城市发展做的贡献太大了。他们以自己的土地建造了全世界最大的廉价屋村，租给这些城市的新市民，由此创造了城市繁荣，也使这些农民获得财产性收入。我们应该向农民学习，用城中村的土地或其它农村建设用地来建设保障性租赁房。

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