锋雳 王文华
近日，北京丰台佑安府的业主们正焦头烂额，三年前买下的著名限竞房项目在年初交房之际，却发现存在多处与合同不符、渗水漏水、装修品质低劣等问题。该项目曾在2017年拿地时被多家开发商争抢，甚至经历69轮竞拍，才最终花落金茂+国瑞+世茂联合体。
作为佑安府主导者，金茂地产以金茂府闻名业内，但近两年，金茂在全国频频遭遇业主投诉，质量问题铺天盖地，这家公司也正在为曾经的大举扩张、高价拿地王的一系列激进行为付出代价。
层出不穷的质量问题
“我们太天真了，觉得之前金茂的品牌形象及大央企的背景，不至于太差，结果没下限”，佑安府一位高层业主面对自己期待了三年的房子，失望的说。
作为北京曾红极一时的“限竞房”，佑安府因位于二环至三环间的优越地势，开盘后每周吸引千人到访，日均成交破亿，去化率高达80%。产品类型包括90平米的高层两居和双拼别墅。
今年年初交房时，业主们大失所望。房间、地库大面积漏水，窗户设计不合理，地暖铺设材质低劣，外立面粗糙，地铁噪音干扰严重，电梯故障频繁导致业主被困，地板发霉变形等层出不穷的问题，与当初宣传的高端住宅大相径庭。
首先是房间漏水严重，水流成河。甚至电表箱附近也严重漏水，一旦通电存在安全隐患。
有业主表示，北京一场大雪过后，家里房子开始渗水，起包掉皮。
漏水的不仅是房间，连车库也在漏水，甚至车库地面已经被水腐蚀。
地暖铺设材质存安全隐患。有业主拆掉了厨房地暖发现，铺设结构为底层木板+泡沫板嵌套加热管+水泥薄板装饰PVC贴层，一旦厨房有水发生渗漏，很容易造成地暖安全隐患。
同时，厨房卫生间较客厅卧室地面高出近6厘米，容易绊人。
客厅卧室地板采用类似3毫米厚PVC（类似胶皮），再加一层贴膜，用胶水粘在地上。
缴纳了高额精装费用的别墅业主们，也面临质量问题。地板发霉发黑变形，撬开地板后，里面都是水珠。有业主说，原因或是建筑施工及抹灰没有干透，就开始装修，导致地暖供热后，潮气返上来，工程师建议只能把地板敲开重新铺新的。也有业主表示，地板发霉可能与地暖漏水有关。
除此之外，开发商宣传的别墅安装的德国知名橱柜品牌柏丽橱柜，拆下来的柜体部分可以看到，柜体板材基本是废纸压缩。
别墅业主表示，电梯经常发生事故，业主常被困在自家电梯里，解救经常耗时长达1小时。此外，开发商在合同约定安装的太阳能热水器设备，交房时并未安装，而是要求业主同意安装储水器电热水器。
另外，据高层业主透露，在售房时，销售人员表示交房时是毛坯房，但在签署预售合同时，合同里提到了装饰装修及设备标准的约定。其中包括建筑节能指标、采暖系统、保温方式、门窗、内墙、外墙、地面等约定，其中室内、厨房、卫生间等地面采用地面装饰材料，不过并未强调具体采用何种装饰材料。
2021年12月，北京市住建委发布的《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》提出，“以人民获得感为根本出发点，提出高标准商品住宅建设要求，包括最低品质要求和竞高品质住宅建设方案（建筑品质）。最低品质要求为绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统；高品质住宅建设方案由绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式六个部分组成”。
高层业主们认为，佑安府并未达到交房标准，装修品质低劣，宁愿交付的是毛坯房。有高层业主算了一笔账，高层两居90平的房子，全部拆成毛坯房自己装修，拆除成本也要2万块。
除了装修问题外，房间的设计存在多处不合理的情况。首先是主卧的窗户，窗台高、窗户开扇更高，每次开关窗都要爬上爬下，对老人居住造成不变。
窗台和窗户把手都太高，上面两个小窗户的设计令人迷惑，且窗户比自持的同户型小很多
图为开发商自持房子窗户
次卧房间窗户狭小,且窗户只有右下角一个合叶连结，有安全隐患
厨卫空间太小，放不下冰箱和洗衣机
房间采光被遮挡。据业主介绍，老5号楼风井严重影响该楼3单元1-4层次卧采光。按照开发商前期提供图片，老5号楼风井在房屋西侧，但实际建筑却在房屋南侧，导致3单元1-4层次卧窗户几乎完全被遮挡，无法采光。
风井将1-4层次卧全部遮挡
业主透露，开发商原始销售沙盘中，小区北侧大门紧挨开发商自持楼宇（现3号楼），但实际交付北侧大门及地下车道东移与销售楼宇（老5号楼），导致老5号楼低层严重受影响。销售沙盘中车库入口和右侧楼（老5号楼）隔着绿化带，但实际车库入口紧挨老5号楼。业主们认为，开发商此举主要是为了方便自持楼栋，损害了业主的正常权益。
沙盘图显示大门紧挨西侧楼宇（开发商自持）
建好后的北大门紧挨东侧业主购买楼宇（大门北侧拍摄）
除了上述问题之外，外立面粗糙，室内墙壁空鼓严重，地下停车场设计缺陷，出口为90度转角、多个车位左侧立柱阻挡驾驶室车门；地下空间编号混乱，业主购买的车位为地下2层，实际建筑却在地下3层，开发商在车位层标注为B2，实际电梯却要按B3才能到达。
楼层编号混乱
有业主称，佑安府违规销售下跃，且随意更改下跃户型。购买了下跃业主则表示，下跃户型和原户型比少了一个窗井，漏水返潮，卫生间无法正常使用，且房间内有明显的地铁噪音和震感。下跃业主额外花费了50多万装修款，但装修质量非常差。
业主们认为，小区的实际品质与金茂宣称的高档住宅严重不符。公共区域比如电梯，除了电梯门那面墙壁贴了瓷砖，其他都是大白墙；橱柜柜体后方不贴砖；叠拼边户围院占用小区其他业主的绿地面积，形成断头路，与前期宣传不符。
储物间房顶被钉子打穿
外立面粗糙
橱柜后没有贴砖
公共区域没有贴砖
楼道里杂乱无章
正是这样一个遭到业主集体控诉的项目，在2017年曾吸引众多开发商竞逐。2017年7月18日，北京土拍现场气氛异常激烈。位于南二环、三环之间的丰台区西铁营地块因绝佳的地理位置成了众多开发商争抢的“肥肉”。最终，经过69轮竞拍，金茂+国瑞+世茂联合体以总价78.7亿元、54%自持拿下该地块，溢价率49.9%。
上述地块采用“限房价、竞地价”的方式出让，即限定商品住房的销售价格，并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积程序。同时，该宗地块设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比利时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
丰台区西铁营村地块位于菜户营桥至玉泉营桥的京开高速东侧，地理位置优越。此处地块性质为混合性质，包含住宅混合公建用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地。土地面积为6.57万平方米，建筑控制面积为19.38万平方米。
按照规定，该宗地块商品住房销售均价不超过79459元/平方米，且最高销售单价不得超过83432元/平方米。
上述地块被开发成为“佑安府”，2018年12月7日开盘。佑安府项目开发商为北京茂瑞置业有限公司，注册资金5000万元。刚成立时，世茂通过子公司上海旭尧占有40%股份，为第一大股东，中国金茂、国瑞地产和重庆国际信托分别占20%股份。经过几轮股权变更后，目前牡丹江世茂新城房地产开发有限公司持股60%，中国金茂和国瑞兴业房地产分别持股20%。尽管不是第一大股东，但项目主要操盘者为中国金茂。
金茂官网的佑安府介绍
项目主力产品为300-500平米的叠拼别墅，共158套，全部为精装交付，总价在2500万-4200万元之间。此外还有90平米的两居分布在高层建筑里，总价约750万元。高层最高为29层，售价83431.99元/平方米，四层叠拼别墅单价为75295.02元/平方米。项目以摇号方式进行出售。
有高层业主回忆， 摇号设置条件苛刻，要求一周内备齐首套300万、二套600万的验资款，还要核查购房资格证明，为了凑齐现金，压力很大。
针对当下的房屋质量问题，业主们表示称金茂只是对一些小的问题进行修修补补，但否认施工存在问题，对于设计合理性、品质问题不作回应。目前，小区里部分业主拒绝收房，要求与金茂高层、相关负责人对话协商，解决问题。
口碑坍塌：屡陷“质量门”
作为中国千亿房企中销售均价最高的企业，金茂“府”系产品一向以定位高、品质佳著称。官网资料显示，中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线引领中国高端住宅市场。”高端生活品质“、”中产阶层“、”墅级品质人居“是金茂给自己的定位和标签。
2009年，北京广渠金茂府诞生，成为金茂住宅品质的开山之作，入市后，连续多年登顶北京住宅市场单盘销冠。此后，金茂陆续开发了望京金茂府，北京金茂府等，逐渐树立了口碑。
俗话说，”打江山容易守江山难“。金茂近年来连续在全国各地爆出房屋质量问题，陷入数起维权纠纷。
2021年12月，北京通州台湖金茂悦的业主在收房时发现，房子外立面倾斜，和样板间相比，装修全部减配，样板间提前被拆除，开发商提前卖车位敛钱；公摊面积不同户型不均匀分配；开发商泄露业主私人信息导致各种骚扰电话不断。
2021年9月，距离交房还有三个月，北京未来金茂府的业主就发现问题盖不住了。从最开始的外立面鼓包到过道狭窄、大堂入户严重缩水，进门两步就是楼梯、橱柜品牌从博洛尼降为金牌，园林水系消失，夜光跑道也没有，防水少做一层，楼栋外立面从协议约定的首层石材变为部分石材、部分涂料。
此时，北京大兴金茂悦的业主也在为房屋质量问题闹心。外立面施工材料由宣传的质感水包水漆+金属漆变成了实际的普通材料，且墙面凹凸不平。私自更改中央空调位置，对业主生活造成很大的噪音影响，同时影响采光和视野，空调变成外挂机，存在安全隐患，合同中约定的安装太阳能，实际交付时并不存在，新房地暖漏水。
质量问题已经从全国席卷而来。2021年9月，深圳龙华金茂府业主集体要求退房，掀起了了不小的风波。据悉，龙华金茂府在销售时均价超过10万，是龙华第一个单价超10万的新房项目。业主在退房请愿书上罗列了金茂府“罪名”。承诺引进的华东师范大学附属学校，原定2021年秋季开学，但迟迟不见动工；乱收品质提升费；擅自在避难层违规施工；装修品质差，漏水、漏烟、甲醛超标等，设计存在缺陷；多项承诺未实现，包括地铁全封闭噪音等。
南京江宁金茂悦的业主在临近交房时发现，商品品质与宣传不符，除霾新风系统、松下电子门锁，交房时并不存在，窗户使用市场淘汰的塑钢，装修品质差。
徐州云龙区红星金茂悦的业主称，房子质量问题严重，与销售宣传区别巨大。入户大厅露天，没有遮盖；屋内渗水，卫生间和厨房瓷钻空鼓；小区后山加固不安全，仅用绳网盖住，偶有滚石落下；前期宣传为红星金茂悦，后期为星茂悦，存在虚假宣传等。
为了维权，郑州金茂府的业主采用车队游行的方式，一列车停在金茂府门前的街道上，每辆车贴上红条幅，抗议房屋漏雨、绿化缩水，降价销售。
上海西郊金茂府，一场大雨，小区下水道反水严重，导致整个小区被淹。实际房屋与销售时有出入，货不对板，样板房无风管，实际鞋柜处有风管占用面积，样板房公区楼道铺贴了瓷钻，实际公区为大白墙，合同约定橱柜下方和背部铺贴瓷砖，实际为裸漏的水泥地。
“地王”被反噬
有着“地王收割机”、“地产界豪门”标签的中国金茂，为何会自毁口碑？在当前房企陷入资金链泥潭的处境下，其实，金茂的危机早就露出端倪。
此前在全国各地收割地王的金茂，正在为当初的激进行为买单。只不过，最终受损的是普通购房者。
2009年，金茂与万科、保利、SOHO中国等企业争夺下抢的北京广渠门15号地王，从此开始高歌猛进。先后将上海大宁地王、丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王、南京、深圳地王、南京地王等收入囊中，部分溢价率突破100%。
高溢价拿下的“地王”项目，并未给金茂带来理想的利润，在政府严格现价政策出台后，地王项目销售不佳，利润空间被挤压。
2017年限价令调控政策发布，金茂部分项目不得不亏本入市。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，金茂高价拿地引发市场质疑。2018年，翔安金茂悦入市，售价仅29000元/平方米，低于金茂拿地时的楼面价。
2016年，金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下南京河西地王G12、G13地块，总价69.5亿元，项目名为金茂府。2019年，河西金茂府G13地块开盘，2021年2月，房源全部售罄，销售均价52000元/平方米。
有人算了一笔账，河西金茂府G13地块项目属于赔钱销售。三年资金成本加上建安成本，售价至少到65000元/平方米才能打平。
赔本卖掉的房子，很快遭到了业主集体投诉。2021年1月，河西金茂府业主联名抗议，直指金茂对政府限价摇号采取软抵抗策略，表明限价开盘，实则恶意减配，宣传的围墙样品是干挂石材+高品质铁艺，实际减配为涂料+简易栏杆围墙。
2021年11月，河西金茂府G12地块开盘，首期推出4栋房源，销售均价55600元/平方米，另有3800元/平方米升级装修包可选，8成首付，验资781万元。预计2022年加推一栋。
金茂的销售均价2018年达到顶峰后便开始下滑。数据统计显示，2018年至2021年，金茂的平均销售价格分别为25500元/平方米、21500元/平方米、20500元/平方米、17800元/平方米。
高地价、低售价的窘境下，下滑的不止金茂的产品品质，还包括利润。2017年至2019年，金茂的净利润增幅分别为57%、31%、24%。2020年，在2017年政府限价之后增幅出现放缓趋势。然而，到了2020年，金茂净利润不增反降，大幅下滑40%。
金茂对此表示，业绩下降主要是房地产市场调控等原因，导致项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备。
国泰君安分析认为，减值预计在30-40亿元，原因是高价拿地，金茂在2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，采取一次性计提方式对历史问题进行报表处理。
分析表示，金茂过去两年的销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
热衷于在一线城市核心地段高溢价拿地的金茂开始转变思路。2021年，金茂在二三四线城市获取土储，溢价率不高，甚至以低价竞得。通过城市运营、城市更新、收并购等方式低成本拿地，金茂去年上半年平均溢价率16.3%。
即便是在一线城市拿地，金茂也在努力压缩成本。2021年5月，金茂以37.1亿元竞得北京丰台区一宗地块并开发为西山金茂府，拿地楼面价29400万元/平方米，溢价率仅1.09%。而西山金茂府的销售均价为55000元/平方米，为开发商留出了更大的利润空间。
尽管克制拿地，竭力甩掉“地王收割机”的历史包袱，金茂仍面临“增收不增利”的尴尬处境。2021年半年报显示，中国金茂旗下全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司实现营收262.97亿元，同比增长139.7%，归母净利润为22.89%，同比下滑30.7%。
上海金茂作为金茂的附属公司，为中国金茂贡献了主要业绩。2021年上半年，中国金茂实现营收284.6亿元，归母净利润为43.01亿元。可以看出，上海金茂贡献了中国金茂92.4%的营收，但却只贡献了一半的净利润。
房子越卖越多，营收在增加，反倒越赚越少。这样的尴尬处境仍在持续。2021年前三季度，上海金茂实现营收368.75亿元，同比增长112.14%，归母净利润19.44亿元，同比减少23.64%。
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