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地价1.4万房价2.9万 北京集体用地建共产房可否推广

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20.6138亿元!北京第二宗可建共有产权房的集体建设用地成功出让,与去年第一宗被河南民企竞得不同,这一次是北京国企出手了。

北京市规划和自然资源委员会(下称“北京规自委”)12月28日发布消息,集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块于12月25日完成挂牌出让,最终由北京北投如郡房地产开发有限公司(下称“北投如郡”)以206138万元竞得。

从成交价格来看,该地块溢价率为零。

这距离其挂牌出让已经过去了将近一年五个月的时间,距第一宗地块成交也相距一年三个月之久。此外,除了北京这两宗地块成功出让外,国内其他地方尚无相似案例出现。由此观之,利用集体建设用地建设共有产权房的举措,虽然被外界誉为创新之举,但实际上还远未到大范围推广之时。

北京当地国企出手

对于北京而言,土地出让收入常年维持在千亿规模,上述一宗不过总价20亿元的土地出让何以引来外界关注?

利用集体用地建设可对外出售的共有产权住房,是此宗土地出让的最大看点。多年来,国内集体土地与房地产开发的关系较为疏远,两者结合的案例往往被称为“小产权房”。

挂牌文件显示,根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定,本次挂牌出让宗地,与国有建设用地同责同权。

这宗集体建设用地规划建筑面积147241平方米,将全部建设共有产权住房,房屋销售均价为2.9万元/平方米(含全装修费用)。以成交价格计算,该宗地的楼面地价约为1.4万元/平方米,地价成本将占房价(2.9万元/平方米)的一半左右。

如果按照套均90平方米来计算,这宗地块大约可以提供1600套住房,每套总价平均260万元左右,目前其周边二手房价格因楼盘品质不同,大约单价在3.5万至7万元。

今年12月11日,上述地块收到了第一份有效竞买报价单,竞买报价即为206138万元。换言之,这份报价单即是北投如郡所发出。

启信宝信息显示,北投如郡成立于2020年12月04日,注册资本5000万元,注册地位于北京市大兴区海鑫路8号院4号楼3层306室。

上述地块自2019年8月1日就开始挂牌出让,此后长达一年多的时间里无人问津。而北投如郡成立后第七天即对上述地块发出报价,这也可以看出设立该公司的主要目的。

从股权结构上看,北投如郡是一家纯粹的北京国资企业,它是北京北投置业有限公司100%持股的子公司,而后者又是北京城市副中心投资建设集团有限公司(下称“北投集团”)100%持股的子公司。

据官网介绍,北投集团是北京市属一级、特殊功能类国有独资公司,注册资本100亿元,是按照经营城市的理念组建的“投资、融资、开发、建设、经营”于一体的城市综合运营商。“十三五”时期,北投集团实现了跨越式发展,截至2019年底,北投集团资产总额1623亿元、净资产957亿元,资产负债率41%。

北投集团建设了奥林匹克中心区、奥体文化商务园区、丽泽金融商务区,承建北京新机场和承德机场临空经济区,投资建设持有运营亚洲金融大厦(亚洲基础设施投资银行总部办公场所),是北京市高端人才公租房建设运营平台。

第三宗仍在待价而沽

早在2008年1月8日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

2019年修订,并于2020年元旦开始施行的新版《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,但利用集体建设用地进行房地产开发的口子实际上并未放开。

作为一项探索举措,北京首次在2018年年底将大兴区瀛海镇三宗集体建设用地推向市场,出让宗地都将建设共有产权住房。

北京规自委曾表示,这类项目入市有效改善了住房结构,同时丰富了集体建设用地入市案例,探索改革经验。

此前有业内人士认为,这一政策如果全面试点,将会给房地产市场带来大量的土地供应。但还需明确土地使用年限,使用年期到期后如何续期,以及购房者能否使用房贷等相关配套政策。

但在此后长达半年多的时间内,此类地块出让遇冷,并未收到有效报价。

2019年8月1日,北京规自委第二次将这三宗土地挂牌出让,第一财经记者曾发现,与第一次挂牌相比,三宗地块起拍价均下调了大约1000元/平方米,其他出让要求基本没有变化。

下调土地挂牌价格,而最终房屋限定销售价格保持不变,仍是2.9万元/平方米,这也意味着,拿地企业会增加相应的利润空间,有助于增加此类地块对房企的吸引力。

40余天后2019年9月12日,第一宗地块成功出让了。北京上瑞置业有限公司(下称“北京上瑞”)竞得集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块,成交价格为151283万元,溢价率为零。

该地块规划建筑面积108059平方米,全部建设共有产权住房。以成交价格计算,楼面价格约为1.4万元/平方米。

作为“利用集体建设用地建设共有产权房”全国首个案例的缔造者,北京上瑞的最终控股方为河南正商集团下属公司,而该集团控股在香港上市公司正商实业(00185.HK)。正商集团1995年创立于河南省郑州,主营业务包括房地产开发、实业两大板块。

2020年正商集团荣获“中国民营企业500强”,名列第246位,比2019年上升149位。

第一财经记者发现,北京上瑞去年9月份竞得的地块(销售案名:正商杏海苑)已经进入销售阶段,在经过网上申购登记和摇号环节之后,2020年12月26日至12月30日将进入现场选房阶段。

正商杏海苑项目共有10栋楼房,建筑总面积约18.06万平方米,以8~15层的小高层住宅为主,共计提供1130套房源。该项目的共有产权房产权比例也已经确定:购房人70%,政府30%。

在上述两宗均是零溢价出让的地块旁边,目前还有一宗地块目前仍在待价而沽。第一宗成功出让用了40余天,第二宗则用了一年四个多月的时间才得以“名花有主”,不知何时第三宗能收到属于它的竞买报价单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,集体建设土地建共产房是否会形成较大规模,这个要看试点的情况。大体上说,类似市场格局中还存在很多不确定性,是否会很快影响房地产交易市场还有待观察。

“农村土地比较特殊,大规模开发还要避免进一步出现小产权房,不可能节奏这么快,最大可能是由点到线,边试点边总结。”严跃进说。

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