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梁建章:建议对多孩家庭购房免除地价

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我们进一步建议,除了减免所得税和社保外,还可对多孩家庭买房实行免地价的政策。根据中国社科院的数据,2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。在大城市,地价普遍占到房价一半以上。如果多孩家庭买房可免除土地价格,那么购买价格就会降到原来的一半以下,这将大大减轻多孩家庭的买房负担。

网易研究局NO.634

作者|梁建章(携程创始人、北京大学光华管理学院教授、网易研究局专栏作家)、黄文政(中国与全球化智库特邀高级研究员、网易研究局专栏作家)

最近在2019协同创新高端论坛上,北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎教授表示,近几年中国出生人口断崖式下降,国家应积极出台鼓励生育政策,如“谁要是生五个孩子,要给他免考进北大一个名额,这是给国家做贡献了”,另有学者也提出了给多孩家庭子女高考加分的类似政策。

如我们之前一再警示,中国出生人口正在进入滑坡状态。根据国家统计局数据,在全面二孩实施的第二年,即2017年,出生人口就比上一年减少63万人,2018年又减少200万人。考虑到育龄妇女数量减少以及二孩生育堆积效应减弱这两个因素,可以预料今年出生人会继续大幅下降。这种断崖式的下跌趋势及其未来会造成严重的经济和社会后果,已经引发越来越多学者的担忧。

正如吴必虎教授自己所澄清的那样,他之所以发出上述言论,与其说是给出一个建议,不如说是表达了对超低生育率的忧虑,并希望社会采取切实可行的措施大力鼓励生育。但鼓励生育的具体政策,必须兼顾效率和公平。高考优惠是零和游戏,而且小孩因父母的行为而受到不同待遇,也的确有失公平。

要显著提升生育率,除了全面放开生育限制外,实行各种大力鼓励生育的措施必不可少。我们在以前的文章中,曾提出过给多孩家庭减免税负、现金补贴、免费提供托儿所和幼儿园教育等鼓励生育的措施。从公平性角度,给多孩家庭的父母减税是公平的,因为他们付出额外的精力和成本,培养出更多未来社会的建设者、纳税者和社保贡献者,所以社会应该给予相应的补偿。

在这里,我们进一步建议,除了减免所得税和社保外,还可对多孩家庭买房实行免地价的政策。根据中国社科院的数据,2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。在大城市,地价普遍占到房价一半以上。如果多孩家庭买房可免除土地价格,那么购买价格就会降到原来的一半以下,这将大大减轻多孩家庭的买房负担。

具体实施上,可以对已经有多孩的家庭买房直接降价,也就是地方政府将相应地价部分从卖地收入中免除,对于买房以后多生的家庭则可以退还地税部分。免除标准可以视生育率情况灵活调整,比如对于二孩家庭可以部分免除地价。这个政策对提振生育率应该能够起到一定效果,因为现在制约育龄夫妇生育孩子的一个重要原因是高房价,这点对大城市的工薪阶层尤为明显。

这个办法的好处是政府无需拿出真金白银,只要在低生育率地区多给些用地指标,扩大土地供应就可以了。地方财政收入的损失部分由国家增加用地指标来弥补,只要对于多孩家庭优惠的房源,增加相应的供地指标,就基本不影响地方政府的土地收入。如此,部分多孩家庭新增的购房需求,被新增的土地指标所消化,还有助于平抑整体房价。

有人可能会问,如果增加用地指标,城市有那么多土地吗?事实上,即使在中国一线城市,土地资源也不匮乏。比如,上海仅耕地面积有1800多平方公里,相当于现有建设用地的60%。在一线城市发展农业本来就不符合经济规律,保留大量农业用地毫无意义。将这些土地用于提升生活环境所带来的使用价值和社会效益,将远超过用于农业所创造的价值。而且,中国未来会面临总人口的大幅萎缩,而非耕地不足的风险。还有,由于大城市的人均用地通常小于中小城市,更小于农村,让愿意在大城市奋斗的年轻人能够在大城市安居乐业,而不是回家乡去购买或建造一年住不了几天的房屋,从全国来看会节省土地。

在大城市扩大土地供应,还有一个好处是加速城市化,带动相关产业。中国经济现在面临压力,一方面产能过剩,另一方面却是有效需求不足,同时民生还有很大提升空间,突出体现为年轻人在大城市买不起房,生不起娃。

高房价加重了年轻人负担,抑制生育意愿。导致高房价的部分原因,是大城市限制土地供应所造成的。现在增加土地供应,本质上是让土地政策趋利避害,缓解年轻人的压力,以更可持续化的方式推动城市化。与宽松的货币和财政政策、加大基建投入等经济刺激措施不同的是,免除多孩家庭购房的地价并增加土地供应,会带来更多的新生人口,能实实在在地提升内需。这样同时拉动了房地产和生孩子的两项最大的有效需求,能带动一大片相关的产业。更重要的是,长远来看,提高生育率是缓解未来严重的人口老化和萎缩危机的唯一有效的方法。

总之,提高生育率迫在眉睫。多孩家庭免地价的鼓励政策,不仅可以有效提升生育率,还可以拉动房地产、教育等相关产业,从而提振经济。同时可以增加相应的土地供应,来弥补地方政府的收入,并且平抑房价。所以这是一项多孩家庭、其他家庭、地方政府和国家在短期和长远都能实现共赢的政策。

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