（原标题：431家房企宣告破产，房企融资凛冬已至！中小城商业地产洗牌， 百强房企所持64%商业项目亏损）
来 源丨21世纪经济报道
记 者丨叶麦穗、宋兴国 广州、宁波报道
编 辑丨李伊琳、李博、陈思颖
图 / 图虫
房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。
根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。
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10月融资额度骤降
根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。
而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。
同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。
克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。
海外融资成救命稻草
银行的房地产开发贷款也明显收缩。
央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。
央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。 现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”
与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。
多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。
中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。
美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。
张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。
中小城市商业地产正洗牌，百强房企所持64%商业项目亏损
“今年又是最困难的一年。”
11月9日，在浙江宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，一位商业地产商如此向21世纪经济报道记者形容2019年的中小城市商业地产行情。
此次论坛由中国指数研究院、恒太商业管理有限公司、杭州天际线设计研究院、绿城管理集团联合主办。论坛上，多位专家学者、从业人士，对于中小城市商业地产在自身供给过剩、经营管理不善，以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下，如何在可能到来的激烈竞争中脱颖而出，进行了深入讨论。
论坛讨论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧，随着电商巨头开始大举进军下沉市场，线下零售渠道或将进一步受到线上冲击。另一方面，在经济环境越发复杂的背景下，中小城市的用户消费方式和心态正在发生变化，如何抓住这一轮消费升级的趋势，这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。
中小城市商业地产开始整合
论坛上，多位业内人士均向记者表示，中小城市的商业地产，已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。
恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰展示的两组数据，令人印象深刻。
第一组数据是，根据国家统计局数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。
第二组数据是，据统计百强房企所持有的商业项目，达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏损状态。
从宏观数据来看，中指研究院在此次论坛上发布《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》称，2019年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。
从需求端看，全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年10月，全国商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。
造成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。
具体来看，他认为，政府缺乏专业性规划和控制引导；开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；运营商着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。
从更宏观的角度看，消费升级在中小城市的效果不明显，同样是个问题。
商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表示, 当前制约消费升级的体制机制的障碍仍然突出。重点领域的消费市场还不能有效地满足居民多层次需求，监管体制尚不完善，质量标准体系建设滞后，信用体系消费者权益保护机制，消费政策体系需要改进、提升等。
张志刚认为，增强消费对抓好社会基层建设和企业基础建设十分必要，要健全质量标准和信用体系，营造绿色美丽、安全放心的消费环境。要制定相关的配套政策，鼓励和引导居民消费，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消费能力和消费预期等，不断满足人民日益增长的对美好生活的需求。
下沉市场变局带来新机遇
但商业地产并非毫无机会，如何通过提升自身专业运营能力，抓住下沉市场消费机遇，对于商业地产的复苏尤为重要。
中国指数研究院常务副院长黄瑜向21世纪经济报道记者表示，2019年以来，受宏观经济下行压力影响，中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和销售面积均出现同比下降。但在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小城市商业地产同时也面临升级的机遇。
上述报告显示，受线下零售回暖和中小城市消费升级影响，2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨，样本平均租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%。
“过去的锦上添花，变成了现在的生死攸关。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向21世纪经济报道记者感叹道。
王永平指出，商业地产在过去这些年更多是追求数量和扩张，大量陷入同质化的竞争，现在要从数量转质量，从增量转向存量，更多在运营管理、模式创新和差异化方面上多下功夫。尤其在线上线下融合、重视体验等业界已经形成方向共识，但还没有摸索出具有普适意义路径的领域时，要加快实现突破。
然而，对于大多数中小城市的商业地产运营商而言，由于其多数本就是当地的房地产开发商“摇身一变”而成的，在选址、设计、招商和运营的种种环节，都缺乏转型的能力。这也让商业地产运营公司主导的“轻资产”开发，成为当下业界的热门话题。
在论坛上，一家商业地产运营公司的董事长告诉记者，2019年有超过300家商业地产项目，表达了希望引入该公司对地产项目进行运营的意愿。
“背后的核心还是服务，更专业的运营和管理，能够为下沉市场的客户提供更好的服务，在选址、人流、商场定位等客观条件符合的情况下，可以更好地实现引流。而很多案例都显示，这些城市的消费者，相比已经常年被营销轰炸的一二线城市消费者，更能被服务所打动。” 这位董事长告诉记者。
本文来源：21世纪经济报道
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