李宇嘉：楼市政策将聚焦于长效机制如何"落地"？

（原标题：楼市政策将聚焦于长效机制如何“落地”）

今年“两会”房地产仍是热点议题。从近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会，以及近期热点楼市调控动向看，特别是从习总书记做出“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”指示看，长效机制从顶层设计走向“落地”，将是关注重点，也是未来政策聚焦之处。当前，热点楼市房价开始回落，但更能代表市场的二手住房价格，1月份有51个城市上涨，比上月增加了5个，一线城市涨幅连续2个月扩大。因此，价格得到控制，或与需求管制有关，房价整体上涨动力犹存。抓住窗口期、长短结合，以智慧和勇气推进制度建设刻不容缓。

中央经济工作会议不仅确定了房子的定位，同时提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径。笔者以都市圈建设和租售并举这两项改革任务为例，分析如何实现长效机制建设“长短结合”。都市圈建设，通过轨道交通规划、产业转移、增加都市圈内三线、四线城市用地供应，能有效疏导大城市的购房需求，这是短期有效的机制创新。另外，都市圈建设遵循当前人口流动的规律、城镇化规律、产业梯度转移规律，也是长期内稳定楼市的改革举措。去年底以来，国家非常强调疏导大城市需求到周边，并要求增加供地，推进公共服务均等化。

目前，都市圈已规划密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊已开工或运营，火热的共享交通、网约车等打通“最后一公里”，楼市的都市圈时代来临。2016年，都市圈内三线、四线楼市最火爆。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、东莞等城市的房价同比上涨40%-60%，涨幅比一线城市高出二十个百分点。2016年，东莞和惠州新房成交量（10万套）是深圳的2倍；环北京和环上海成交量超过北京和上海本地成交的60%。惠州49%的房子、佛山26%的房子、固安57%的房子、太仓32%的房子，分别被深圳、广州、北京和上海居民买走。

但是，都市圈楼市火爆，投资需求至少有40%的比例。除财富效应诱惑外，“1小时生活圈”打造效率不高，这是导致自住需求无法夯实的原因。据笔者体验，都市圈内城市间快速交通基本控制在1小时之内，但交通工具之间接驳的效率低，导致“前面1公里”和“后面1公里”的通勤成本太高。近期，网上有关京冀跨省、深莞跨市上班艰辛的贴子受关注，本质上反映“交通先行”还有很多要完善的地方，如居住密集区多种交通布局要更人性化。一个典型的例子，共享交通方便快捷，僻处一小块空地即可，但因种种原因，导致无法发挥高效接驳的功效。

因此，布局轨道交通、增加大城市周边供地，这些见效快的“大手笔”容易实现，短期内要先行。但是，打破利益阻隔，让交通毛细血管衔接起来，让具体办事的职能部门有责任心，疏通这些“软服务”的瓶颈，涉及行政改革、政府职能设定和激励，长期内要攻克，这就是长短结合。租售并举是长效机制建设的另一个重点，如何实现租售并举，住建部新闻发布会上提出，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。诚然，公共服务短板是培育租赁市场的最大“痛点”，若租房不能享受教育服务，谁还愿意长期租房？租售并举也很难实现。

公共服务“补短板”，这涉及到教育、文化、卫生、体育、社保等很多部门，显然不是住建部一家能搞定的。因此，此前住建部新闻发布会上，对于下一步租售并举的工作安排，首先强调租赁市场立法。显然，只有以法律的形式提出原则要求，才能通过各部门动员、综合施策，增加公共服务供给。同时，公共服务“补短板”，还涉及政府职能的转变。相比新房市场，租赁市场建设需要投入非常多的管理，且对当前地方经济和税收贡献少，地方政府推进此项改革的积极性就很低。因此，还需要推进公共财政建设、政府职能转变，这是长期要开展的改革事项。

短期看，租赁市场的“痛点”在监管不足。据住建部调研，目前大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，2.5亿流动人口（占城镇人口40%）多数租房，城镇常住人口中，选择“先租后买”的是大多数。北京每天约有20万人在找房子租住，深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。因此，租赁已成为重要的住房选择模式，政府监管重点也应该由新房转向存量房。不难理解，为何在新闻发布会上，住建部将规范住房租赁市场秩序作为今年重点。

据悉，大城市47%的租客遇到过“黑中介”或权益被侵害。近年来，租赁市场一直在野蛮生长。租金披露和控制、中介服务管理、租赁权益保障等等基础工作，一无数据、二无规范、三无管理。试想，如此恶劣的环境下，谁会将长期租房作为选择呢？显然，政府不能再基于GDP、税收考虑将监管重点依旧放在新房上。住建部已明确违规行为和秩序整顿具体内容，并作为重点工作。2016年底，各大城市掀起一波急风暴雨式的市场秩序整顿潮，希望不要沦为“运动式”整顿。监管是政府的基本职责，市场秩序是长效机制建设的基础，也是短期内可以有作为的。