长安街再无宝地可供 北京商业地产现回暖迹象

英皇集团中心亮相，北京商业地产项目扎堆入市

本报记者  郭少丹  北京报道

位于北京商务中心区（CBD）的长安街再无宝地可供。

6月11日，位于北京长安街最后一块宝地上的国际顶级办公商业综合体——英皇集团中心以沙盘形式在英皇集团举行的推介会上正式亮相。届时，英皇集团中国总部将入驻于此，成为雄踞长安街的新地标。

英皇（北京）房地产开发有限公司高级市场经理王帅在接受《中国经营报》记者采访时表示，“目前楼体已进入封顶阶段，争取明年早期实楼将和大家见面”。

据介绍，英皇集团中心占地面积8800多平方米，总建筑面积10万平方米。由6层商业娱乐和20层甲级写字楼组成。

“目前，北京写字楼、商铺等商业物业已经有不同程度的回温迹象。”业内人士表示，在此背景下，上述项目顺势而为入市后将有利于缓解北京核心商业区同类项目供应紧张的状况。

项目扎堆不易消化  市场竞争加剧

个别项目在前期预租阶段进度良好，这从侧面反映出市场需求旺盛。新增供应将一定程度上暂时缓解传统商务区持续供应短缺的局面，但也给新兴区域带来竞争压力。

“目前，北京写字楼、商铺等商业物业已经有不同程度的回温迹象。”业内人士表示，在此背景下，上述项目顺势而为，入市后将有利于缓解北京核心商业区同类项目供应紧张的状况。

入市项目扎堆  回温迹象显现

如上述业内人士表示，多方数据显示，近期住宅楼市回温的同时，北京的写字楼、商铺等商业物业，也一起变暖。

根据易居智库研究中心数据库的数据显示，北京2015年1~5月份商业营业用房成交面积为21万平方米，同比跌幅为52%。而办公用房成交面积为28万平方米，同比跌幅为44%。

但如果观察5月份的数据，就能看出已经有了明显增长。5月份两个指标成交面积分别为6万平方米和10万平方米，两个指标环比分别增长了42%和58%。

据媒体公开报道，北京住建委网站公布的5月份写字楼成交数据显示，5月成交量环比上涨6%；成交面积与成交金额分别环比上涨84%、33%。

搜房网数据监控中心统计的数据显示，4月份北京写字楼成交面积82959.65平方米，环比上涨34.07%，成交均价为33679元/平方米，环比上涨71.05%。

同时，根据上述中心统计的数据，记者梳理发现，4月到5月，北京市的商铺在价格不断下行的情况下成交量持续攀升。

数据显示，5月份，北京市商铺成交套数191套，环比上涨105.38%；成交面积24751.84平方米，环比上涨20.65%；成交均价25082元/平方米，环比下降18.27%。

4月份，商铺成交套数93套，环比上涨66.07%；成交面积20515.86平方米，环比上涨327.56%；成交均价30688元/平方米，环比下降33.98%。

记者从第一太平戴维斯研究部发布的2015年第一季度北京商铺市场简报中获悉，今年第一季度，仅有一个现存商铺项目推出，受新增供给有限的影响，全北京市中高端购物中心出租率环比上升0.4 个百分点至95.5%，同比上升1.5个百分点。

随后，随着成交量的上升，观望了四个月的商铺项目纷纷在5月扎堆入市。公开资料显示，5月份北京散售型商铺市场中共有包括金融街融汇等在内的11个项目获批入市，新增房源128套，项目分布于大兴、海淀、朝阳、大兴、门头沟、顺义、东城。

“部分非核心区域和近郊的项目将会为争取引入优质零售商以优化租户组合而展开激烈竞争。”业内人士表示，

而坐落于北京核心区域的商业项目由于地理位置的优势，拥有大量的客户需求。上述简报数据显示，诸如位于王府井、西单和三里屯商圈项目的出租率分别为97.1%、97.0%和 98.4%。

同样坐落在北京商务核心区的英皇集团中心，也将于明年正式投入使用。据了解，英皇集团于1942年成立，为业务多元化的综合企业集团，核心业务包括金融、地产、酒店、传媒等。

“本次推出的项目是英皇集团首次入京的地产项目，目前正处于招商引资签订意向协议阶段。同时第二个地产项目也在规划当中，具体地址等信息暂未定。”王帅接受记者采访时透露。

“目前，北京写字楼、商铺等商业物业已经有不同程度的回温迹象。”业内人士表示，在此背景下，上述项目顺势而为，入市后将有利于缓解北京核心商业区同类项目供应紧张的状况。

近几年，作为商业地产重要一环，北京写字楼的空置率备受关注。多家机构曾发布数据并被媒体报道，2014年年底北京写字楼空置率低于5%，为全国最低。

据《证券日报》报道，2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为24万平方米。2009年，北京写字楼市场的空置率为23.0%。而第一太平戴维斯研究部的数据显示，截至2014年年底，北京全市写字楼的空置率为4.8%，空置率降低了18个以上的百分点。

但到2015年一季度，北京写字楼的空置率又反弹回升。

世邦魏理仕本周发布《2015年第一季度北京优质物业市场回顾及展望》显示，今年第一季度，北京写字楼市场平均空置率环比微升1.4%，原因是季度内有两个写字楼项目落成，新增供应15.5万平方米，但市场吸纳量并未同步增长。据悉，上述两个项目分别是位于CBD光华路的SOHO二期，以及位于望京的浦项中心。

租金方面上涨略承压。高力国际统计显示，一季度北京市甲级写字楼租金环比下跌0.2%至310元/月/平方米。

“吸纳量跟不上，与增加量失衡，空置率自然就会上下浮动。”业内专家表示，“这是一个过程，需要一定的周期消化。但上涨1.4%后的空置率还是在正常数值范围之内的，属于较低值。”

易居智库研究中心研究总监严跃进也指出，“即便目前市场有所复苏，也不可能马上得到消化。而且随着过去商业用地项目陆续到了交付期，新增供应量会继续增加，这会带来北京相应项目空置率压力增加的现象。”

据媒体2015年4月份报道，未来6个月，北京写字楼市场将迎来落成高峰，预计将有6个项目落成，为市场提供约29.5万平方米写字楼面积。落成项目选址较为分散，如新兴区域的望京、奥运村地区，传统商务区的金融街、中关村地区等。

相较于写字楼的低值空置率浮动而言，以商铺为主的零售市场竞争略显激烈。

据戴德梁行监测，2015年一季度北京商铺市场总存量达718万平方米。由于部分商铺处于装修尚未开业，北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。

上述研究部4月发布的2015年一季度北京商铺简报称，2015 年未来九个月，预计将有9个新项目入市，合计为市场带来93.5 万平方米新增供给。预计充足的供给在短时间内不易被市场吸收，特别是位于非核心区域的项目。所以受新项目空置面积影响，全市出租率将出现小幅下降。

业内人士分析，个别项目在前期预租阶段进度良好，这从侧面反映出市场需求旺盛。新增供应将一定程度上暂时缓解传统商务区持续供应短缺的局面，但也给新兴区域带来竞争压力。

业内人士表示，英皇集团中心位于寸土寸金的CBD区域，将会吸引跨国企业和金融集团的注意，市场前景比较看好。但是因为CBD区域内高端商务办公项目存有量并不少，加之高端消费设施配套也很齐全，因此英皇集团中心或多或少仍会受到来自市场的竞争和挑战。

严跃进接受记者采访时分析，“从前5月的市场成交状况看并不如预期，说明北京包括写字楼和商品在内的物业还是面临着一定的去库存压力。当然，对于目前北京市场来说，后续的问题并不会太大。第一，房地产市场走势总体向好，所以市场预期看好下会加速此类物业的去库存。第二，随着宏观经济逐渐复苏，北京一些郊区物业的租赁情况也会比较好，而且租金方面会得到改善。第三，部分物业和政府创业投资计划若能够有效衔接，那么后续可以创客空间的名义进行开发，这会带来市场更好的认可。”