开盘时间被人为延后 楼市高成交量难掩高库存事实

进入2014年的最后一个月，武汉楼市延续了11月的火爆态势。12月的第一周，该市合计卖房4466套，日均成交638套，仍居高位。

与此同时，被市场忽视的，还有高企不下的库存量。新建住宅的高成交量，难掩高库存的残酷事实。

“很多地方不少商品房项目早就达到预售标准，但一直没有入市。新增楼盘上市时间被人为推后，真正的供应量远大于已经披露的。”一位不愿具名的业内分析人士透露，房地产行业更现实的问题一直还未得到解决，未来仍处于去库存期。

开盘时间被人为延后

从单日成交数据来看，上周武汉市最高单日成交量也高达859套，出现在12月6日，这一数据与此前的10月、11月最高单日成交量相差无几。自全面取消限购之后，之后的每个月几乎都是“金九银十”。

然而，上周，武汉仅有6个项目开盘，较前一周减少4个，总推盘量较前一周减少1000余套。

“武汉市有很多项目都跟我们一样，达到了预售标准，但是一直没有入市。”武汉一楼盘负责人透露，开发商拿到预售许可证，就没有更多的时间，必须按要求入市，而现有库存压力依旧维持高位的情况下，新增楼盘上市时间被人为推后，“很多城市实际楼盘供应量远大于已经披露的。”

截至2014年11月末，中指监测的主要城市库存量较上月有少许上升——环比上涨0.1%。11月，虽然各地去化情况良好，但库存量仍处于近年高位。

在库存回升的城市中，一线城市除北京外，上海、广州及深圳的可售面积纷纷上涨，其中深圳增幅最多，达9.17%。二线城市中，杭州库存也有超过3%的增幅。

“不仅是库存增大，与此同时，二线城市的成交面积也在缩窄。”上述人士透露，二线代表城市成交面积环比上涨3%，较上月增幅有所缩窄，同比下降3%。

多个二三线城市库存周期约18个月

尽管在利好政策的刺激下，不少城市的住宅成交量屡创新高，但由于供应量远大于去化量，也有城市11月库存量仍旧高居不下，杭州就是一个典型，11月，该城市创下了15万套库存量。

“二三线城市陷入这样的状态不会是一年半载，也不可能是短期的几个月。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲曾公开表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样一个新常态，可能会持续相当长一段时间。

某机构副总裁张志杰表示，放松限购限贷、调整公积金及补贴税费调整等政策对市场有短时刺激作用，但市场供求矛盾并未解决，“很多城市高库存的现状仍未改变。未来仍处于去库存期时间段。”

杭州可以说是二线城市中，库存压力较为明显的城市，11月，杭州市区新房签约1.13万套，主城区以及余杭、萧山的签约套数均创下了5年来的同期最高值。

但是，在成交面积超70%的增幅下，库存仍旧有超3%的增幅。

同期，该区11月去化周期较10月大幅减少21%，但截止到11月底，杭州的去库存周期仍约13.7个月。

成交量火爆的背景下，仍面临库存压力，杭州的“难关”并非个例。记者在采访中了解到，多个二三线城市库存周期在11月底都接近或超过了18个月。

同样受库存压力困扰的长三角城市无锡，11月新房成交面积约58万平方米，同比上涨36%。但在成交量大幅上扬的时候，库存量也同比增加了25%。据了解，无锡目前的库存面积约1028万平方米，去库存周期长达19.8个月。

新盘成交价

低于区域指导价

“在这样拥有深厚文化底蕴的区域，商品房的价值还有提升空间，我们建议置业者入手。”日前，在月湖滨江生态人居高峰论坛上，不少专家都强烈推荐月湖片区楼盘，更有开发商将区域文化同企业文化相结合，提升资深品牌优势。

事实上，不论以何种形势推广，都无法掩饰区域房价持续低位的情况，记者了解到，该区域楼市成交价低于区域指导价(即最低过户价)8%，在新开楼盘中十分少见。

业内人士认为，“9·30”房贷新政后，房企销售明显好转，但大部分企业依然面临巨大的去库存压力。这种情况下，短期内特别是12月，房企依然将采取以价换量的策略去库存。

面对年度销售业绩指标的压力，不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。为了提振销售，包括万科、方兴、远洋、碧桂园等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动。

库存高压

或成房产“新常态”

截至11月底，全国待售商品住宅面积约3.8亿平方米，库存量还在增加。而全国在建施工商品房面积直线上升，现已超过69亿平方米，其中住宅施工面积达49亿平方米。任兴洲表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样的新常态，可能会持续相当长一段时间。

一位分析师指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成库存压力的一个部分，“一些城市前几年出让的大量土地，未来仍将形成持续的商品房供应，对去库存造成不小挑战。”

“很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市，已经出现了新增常住人口数量下降的情况。这意味着在这些城市已经或即将形成供应的新建商品房会出现供应过量的情况。”该人士指出。

统计数据显示，截至12月7日，已公布11月销售业绩的上市企业有21家。其中，6家已完成年度销售目标的90%以上，剩余17家公司恐怕难以完成今年销售目标任务，完不成任务的公司可能高达七成。