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早报记者 王齐
恒大地产（03333.HK）在年末突然掀起一波抢地潮。
12月4日，恒大在上海和南京连拿6幅地块，总价高达96.86亿元。当日上海出让的4幅纯宅地，被恒大以41.76亿元总价悉数纳入囊中；在南京，恒大则斥资55.1亿元连下两城——拿下一幅宅地，以及一幅商住用地。
再算上今年恒大在北京土地市场掷出的逾百亿元，一名央企开发商认为，这象征着恒大的战略导向正在转型。此前，恒大一直在三四线城市和二线城市郊区拿地，现在已转向一线城市和二线城市核心地段疯狂拿地。
对此，恒大地产昨日回复早报记者称，这并不是战略转移。这次是有计划、有准备的拿地，在管理、资金和人才配备方面都准备充分，“适度发力一线城市，深耕具有发展潜力的二三线重点城市。”
在沪拿4宅地“包场”
虽然在上海早有项目布局，但近年来恒大在上海土地市场少有动作。
昨日恒大则全面发力，摘走当天上海出让的4幅纯宅地。一名行业人士笑称，昨日的上海土地市场被恒大“包场”了。
这4幅地块中，1幅宅地位于嘉定，3幅位于松江。根据上海市规土局的公告，昨日出让的嘉定区马陆镇43-05地块，被恒大旗下的上海盛建置业有限公司以18.6亿元总价摘得，成交楼板价为14598元/平方米，溢价率为82.48%。
从报价上看，恒大对该地块是志在必得。据了解，该地块采用暗标形式出让，恒大的报价比第二名的报价高出2亿元。而在今年7月末，安徽省高速地产集团摘得的马陆镇42-05地块，成交楼板价为12600元/平方米。
需要指出的是，马陆镇43-05地块还需要配建一个服务范围在2万人的邻里中心，该中心内配建的文体医疗设施、市政及其他管理设施和菜场要无偿提供给政府管理。
抛开上述成本不谈，马陆镇43-05地块14598元/平方米的成交楼板价，也已创出嘉定区宅地成交单价的新高。综合上海中原和德佑地产的统计，今年以来，马陆的主要楼盘好世皇马苑成交均价为1.94万元/平方米，另一个主力楼盘佳兆业壹号的均价则为2.17万元/平方米。这意味着，马陆镇43-05地块上的项目建成后，售价很可能冲高至2.5万元/平方米以上。
“现在拿地的成本一般占三至四成，恒大这次占到一半以上。”前述央企开发商称，现在不少公司已不愿再在二级市场拿地，太累，价格太高。
另外3幅松江地块的成交溢价率更高。据上海市规土局公布，普通商品房用地佘山北大型居住社区36A-04A号地块，被盛建置业以9亿元摘得，成交溢价率高达149%。
德佑地产称，该地块所处的佘山北大型居住社区是上海保障型住房建设的重要基地，保障房面积占到2/3，该地块也是这一区域首次推出的商品房用地。
松江区中山街道SJC10010单元26-02和27-02两幅纯宅地，则被恒大分别以7.84亿元和6.32亿元竞得，溢价率分别为126.6%和134.0%，成交楼板价分别为12461元和12903元/平方米。
德佑地产称，这两幅地块临近松江大学城，周边教育资源，生活配套在松江区都属上乘，因此溢价率相对较高。11月初，同处于中山街道的松江区中山街道国际生态商务区13号地块为上海上坤置业摘得，成交楼板价为10686元/平方米。
“发力一线城市”
恒大对上海土地市场的“突袭”，被视为其“适度发力一线城市”战略的一部分。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏称，恒大昨日在上海连拿4幅宅地，更多体现的是企业战略。
今年年中，恒大提出，提出“一个优化、一个降低、两个提高”的“112计划”，即优化住宅地产项目区位布局，持续降低资本负债比率，提高现金总额和主营业务净利润率。所谓“优化住宅地产项目区位布局”，包括项目拓展向一二线城市适度倾斜，以及精选具有发展潜力的三线城市项目。今年11月，恒大在一则新闻稿中重申，目前，公司正适度发力一线城市，树立品牌价值，大力实施 “112计划”。
事实上，在出击上海之前，恒大已在北京土地市场掷出百亿元。7月，恒大进京首战以35.6亿元价格揽入昌平沙河地块。9月，以40.4亿元总价拍得豆各庄地块。11月，又以51.35亿元摘得东坝地块。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，一线城市的土地稀缺性，决定了它的价值，开发商在一线城市拿地也能获取银行较大的资金支持。而且，开发商在一线城市拥有大量的土地储备，也可以提升品牌形象，这也是它们热衷一线城市土地市场的重要原因。
而此前恒大的布局主要在三四线城市。
今年1-11月，恒大旗下项目的销售均价为6735元/平方米，较2012年同期增长13.5%。
值得一提的是，今年前11个月，恒大已实现合约销售总金额983.8亿元，较2012年同期增长16.3%，年内进入“千亿军团”几无悬念。
土地市场翘尾成定局
开发商扎堆入驻一线城市，正在催热当地楼市。
21世纪不动产分析师罗寅申称，由于土地市场整体氛围依然火热，开发商拿地热情较高，年末土地市场翘尾收官几成定局，预计2013年全年上海经营性用地出让金额有望冲击2000亿元的大关。
据21世纪不动产统计，今年12月，上海计划出让经营性用地33幅，其中19幅为宅地，合计出让面积为67.5万平方米，起拍总价为133亿元。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
