倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。
传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。倒按揭贷款则不同，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
倒按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。
美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，有三种形式：
1.联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。
2.联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。
3.放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％—30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。
倒按揭贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。
倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。
通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄（通常62岁或以上）；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。倒按揭贷款的收入比一般按揭贷款收入稍高一点。实际上，倒按揭贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就会低于预期，甚至连本金都收不回来；相反，银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。
借款人对待倒按揭贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还要被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外，房主最好以保留一部分房产权为宜，这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。
本文来源：网易财经综合
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王晓易_NE0011
