孙莉：从“预售”到“交付” 房地产基础制度重构的深意丨专家解读

山东省住房和城乡建设发展研究院住房研究所所长孙莉

传统循环被实质性打破，企业必须从“速度竞赛”转向“能力竞赛”，比拼产品力、成本管控和运营效率。

山东省住房和城乡建设发展研究院

住房研究所所长孙莉/文

近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会五部门集中发布了八份重磅文件，从销售制度、信贷管理、资本市场、专项贷款到信托业务，系统性重构了房地产基础制度体系。面对这套“政策组合拳”，既感震撼，亦觉必然——震撼于改革力度之大、覆盖范围之广，必然于市场形势之变、转型需求之切。
新政出台是顺应时代发展的必然要求。要理解这八份文件的意义，首先要看清当下房地产市场所处的真实位置。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，旧的发展模式难以为继，新的制度框架亟待建立。而恒大集团的破产清算及许家印案的公开宣判，则以最具警示意义的方式宣告了旧模式的彻底终结，为这场深刻的制度重构写下了最具说服力的注脚。正是在这一背景下，五部门同一天集中发力，通过1项销售制度改革破局、“1项信贷基础制度定调、1项资本市场政策赋能、5项专项贷款细则兜底”，为新发展模式铺就了制度轨道。
八份文件的逻辑主线高度一致。以保护购房人权益为出发点，以防控风险为底线，以推动行业转型为目标，销售制度从“期房”向“现房”稳步过渡，通过提高预售门槛、强化资金监管、推行现房销售及定金制，实现制度“平稳过渡”；信贷管理构建全周期、封闭式、重匹配的产品体系，实行主办银行制和资金封闭运行，调整贷款期限与发放时点；资本市场从依赖主体信用转向基于项目质量，拓宽优质房企融资渠道；五个专项管理办法则细化操作规则，统一推行资金封闭、单独建账、不跨城贷款等制度，形成严密的资金防火墙。四个层面环环相扣、层层递进。
这些制度创新的深层逻辑，可进一步凝练为三重根本性转型：
第一重转型，是发展逻辑从“高杠杆快周转”转向“精细化稳健经营”。以往行业依赖“以快制胜”，依托房价持续上涨的预期和预售提供的无息杠杆，形成“拿地—开工—预售—回款—再拿地”的高速循环。新政精准抓住这两个支点加以规范，将预售门槛提至主体结构封顶，缩短购房到交付的时间，降低安全风险；有序推行现房销售，所见即所得，从根源上化解交付风险；将开发贷款的首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后，压缩不合规的资金腾挪空间。传统循环被实质性打破，企业必须从“速度竞赛”转向“能力竞赛”，比拼产品力、成本管控和运营效率。
第二重转型，是风险识别逻辑从“看企业主体资质”转向“看项目自身质地”。过去信贷决策过度依赖企业集团整体信用，导致优质项目因集团问题无法融资，劣质项目却因集团背书而存续，风险在体系内不断积聚。新政通过主办银行制和项目资金封闭管理，将风险管理单元下沉到单个项目，要求项目独立建账、资金封闭运行，资本市场融资也同步转向以项目实际情况为依据。由此，优质项目无论开发主体是谁都能获得合理支持，劣质项目无法再依托集团信用蒙混过关，不同所有制企业在项目层面实现公平竞争。
第三重转型，是制度重心从“侧重促进销售”转向“着力保障交付”。商品房预售制度最初是为了解决我国城镇化快速推进中住房供给不足、房地产开发资金短缺的问题，通过提前回笼销售资金缓解房企资金压力，从而推动房地产市场快速发展，但实践中销售被误认为终点，交付反而沦为次要目标，购房人承担了烂尾、延期、质量缺陷等全部风险。新政从根本上校正了这一失衡，预售资金监管必须专款专用，从源头阻断挪用渠道；将个人住房贷款发放时点延后至项目竣工备案后（预售项目）或销售备案后（现房销售），彻底切断“未拿房先还贷”的不合理链条；同时推行“交房即交证”，将产权保障与交付直接挂钩。三项制度共同明确：交付才是销售的真正终点，购房者权益保护贯穿资金监管、贷款发放、产权登记全流程。
三重转型共同指向一个核心命题——推动房地产回归居住属性，让行业发展建立在更加稳健、公平、可持续的制度基础之上。方向已经明确，路径已经清晰，一个更加规范、更加公平、更加可持续的房地产发展新模式，正在从蓝图走向现实。

来源：中国建设报

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