上海踩死刹车，房价变天了？

9 月，上海住建局扔出一份文件。

《城市更新和住房发展“十五五”规划》。

里面有一个关键信息，十五五期间，新增商品房缩减到2500万-2800万平米，

很多人不懂，

这有啥，现在全国哪个城市不再缩减土地供应

但我告诉你，这次不一样

我查了一下数据

上一个五年，上海实际新增供应商品住房约4200万平方米。

这是什么概念？

相当于直接砍了三分之一以上

按一套房100平米算，就是14-17万套。

上海常住人口2485万，17万套，够一个小县城的人住了。

这不是微调。

这是踩刹车。

而且不是轻点刹车，是一脚踩死。

但其实，这还不是最重要的

但凡认真看了这个文件全文，就会发现一个问题，

这次上海把城市更新和老旧小区改造，

放在了新增供应商品房前面

什么意思，

说白了，上海高层把城市更新和老旧小区改造

当成一个更加重要的事在做。

总结一句话，就是加快实施城市更新，同时缩减新房供应

这个政策背后意味着啥呢？

01

我认为有两个，

一个是土地财政的终结

另一个是房价的逻辑正在发生根本变化，

这里，我专门统计了过去10年全国出让土地收入，以及一般公共预算收入、政府性基金收入制作了下图

混知房产制图，数据来源：国家统计局，部分数据为推算值，仅供参考

可以看到，

2016 年，全国卖地收入 3.75 万亿。

2020 年，干到了 8.41 万亿。

五年翻了 1.2 倍。

最高的时候，全国卖地收入达到 8.70 万亿。

占一般公共预算收入的比重，从 2016 年的 23.5%，一路涨到 2020 年的 46%。

什么概念？

2020 年，政府每收入 100 块钱，接近一半是卖地卖来的。

这就是土地财政依赖度的历史巅峰。

然后呢？

2021 年楼市见顶之后，全民开始去杠杆。

卖地收入一路下滑。

到 2025 年末，这个数字已经降到 4.15 万亿。

占一般公共预算收入的比重，不到五分之一。

五年时间，土地财政依赖度砍了一多半。

从“半壁江山”变成 “补充财源”。

政府没钱了。

或者说，靠卖地搞钱这条路，走不通了。

那城市更新的钱从哪来？

老旧小区改造、城中村拆除、基础设施升级，哪一样不需要真金白银？

政府掏不出那么多钱了。

所以你看，这次政策的提法变了。

以前是 “棚改货币化”，政府主导，央行放水，拆迁户拿着钱去买房，房价被推着往上走。

现在是“城市更新”，先稳住房价，再吸引民间资本。

所以，缩减新房供应，不是目的。

稳住房价，才是目的。

稳住房价，也不是最终目的。

吸引民间资本进来托盘城市更新，才是真正的底层逻辑。

这就是房价逻辑的根本切换。

旧公式是什么？

人口涌入 + 土地扩张 + 新房增量 + 棚改货币化 = 房价普涨。

政府印钱，货币化安置，拆迁户拿着现金冲进售楼处，全国房价一起涨。

那个年代，买房的逻辑很简单：城市一直在扩张，远郊迟早能被填满，闭眼买新城就行。

新公式是什么？

存量更新 + 供给收缩 + 产业收入 = 核心区稀缺定价，外围分化。

政府不再大水漫灌，

而是通过缩供制造稀缺性，托住核心区房价，给民间资本创造盈利预期，

让资本自己跑进城市更新的赛道里。

一句话：以前是政府推着房价涨，

现在是政府托着房价稳，等民间资本来接力。

而这一切的前提，是房价不能跌。

一旦跌了，民间资本就跑了。

所以 “缩供稳价” 这四个字，本质是托底，不是收紧。

房子成交量一直在波动，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

说到这里，我提个问题

过去楼市冷了，政策工具箱里掏出来的是什么？

降利率、降首付、放开限购、发购房补贴。

全是需求端刺激。

意思是：求求你们了，快来买房吧。

现在呢？

需求端刺激的边际效应已经很弱了。

居民收入预期偏弱，该买的买不起，不该买的不敢买。

混知房产制图，数据来源，上海住房公积金管理中心官网

我查了上海的公积金实缴职工人数，

2024年减少13万，

2025年再减少8万，

两年累计少了21万人。

北京两年累计减少14.37万，

广州减少4.7万。

需求端在萎缩，再怎么刺激也拉不动。

不如换个思路。

从供给端下手。

直接减少新房供给，让市场自己消化存量，用供需关系托住价格。

这就是上海这次政策的真正含义。

不是打压楼市，也不是刺激楼市。

是切换调控逻辑。

从“需求端刺激”转向“供给端管理”。

以缩供稳价，本质是托底。

而且，你以为只有上海这么干？

错了。

四大一线城市，全在踩。

下面这张图把四大一线城市过去两年商品住宅用地供应收缩幅度放在一起看

混知房产制图，数据来源：各城市建设用地供应计划报告，部分数据为推算值，仅供参考。

2026 年商品住宅供地，四大一线城市全线收缩。

广州砍得最狠，一年少了近 300 公顷，降幅接近六成。

北京降约 18.5%。

上海降 23.3%。

深圳绝对量只减少了 5 公顷，但它本来总量就小，每一寸都金贵。

一线城市集体说：我不盖了。

不是不想盖，是盖了也未必卖得动，不如少盖点，把价格托住。

而且上海是全国第一个，在官方文件里明确减少商品房供应的城市。

这种事，正式写进五年规划，上海是头一份。

在楼市，这是一个里程碑事件。

不过，这招也不是谁都能用的。

它有一个前提条件：

你的存量房得有价值，

你的城市得有让人愿意留下来的理由。

民间资本不是傻子。

我投钱，是因为我相信未来你这里的房子，能卖个好价钱，能租个好价钱。

这个信心从哪来？

从产业来，从人口来，从收入来。

这一点可以从各个城市的税收收入中看出端倪

税收越强，产业越强

对土地财政的依赖性越小

上海为什么能缩供？

因为上海有金融、有贸易、有高端制造、有全国最密集的高收入人群。

深圳也是一个道理。

总量本来就小，产业又强，稀缺性摆在那。

北京更不用说，疏解非核心功能搞了这么多年，核心区的房子本来就是卖一套少一套。

广州虽然砍得最狠，但珠三角的产业集群还在，底子还在。

这些城市有一个共同点：存量有价值，核心区有稀缺性，高收入人群有购买力。

缩供之后，稀缺性进一步放大，房价有支撑，民间资本愿意来。

强二线呢？

杭州已经在走这条路了。

缩量供地，只拿核心地块出来拍。

上半年土拍溢价率 36%，冷热极端分化。

核心地块抢破头，远郊地块没人要。

和上海的逻辑，完全一致。

成都、武汉会逐步跟进。

它们有高校、有产业、有省内人口虹吸效应，底子比三四线厚得多。

但产业和收入支撑弱于上海杭州，缩供的效果会打折扣。

那三四线城市呢？

它们能学吗？

我告诉你，学不了。

非但学不了，硬学反而会死得更快。

为什么？

因为三四线城市的问题，根本不是供给太多。

是需求没了。

人口在持续流出，年轻人用脚投票，往省会、往一线跑。

你本来就在人口流出，再主动缩减供应，等于告诉所有人：这个城市没有未来了，连房子都不盖了。

只会加速空心化。

更关键的是，三四线的存量房，没有升值预期。

民间资本为什么要去你那参与城市更新？

改造完了，房子卖给谁？

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03

最后，简单说几句，

未来的楼市，真的彻底变了。

土地财政的时代，正在落幕。

房价的逻辑，已经从“政府货币化推涨”，切换成“缩供稳价、吸引民间资本托盘”。

而民间资本只去一个地方：有涨价预期的地方。

能不能跟上这个变化，取决于你在哪个城市，买的是什么位置的房子。

选对了，资产保值增值。

选错了，可能就是漫长的等待。

这不是危言耸听。

这是正在发生的现实。

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