只有1人竞拍！海南三亚一栋酒店大楼被拍卖，最终以底价1.3278亿成交

9月7日，阿里拍卖后台跳出一条不算起眼的结果：三亚玛瑞纳酒店，一个人报名，出价13278.832万元，按起拍价拿走。

这栋楼坐落在三亚天涯区南边海路半岛龙湾二期，鹿回头的西侧，背靠山、面朝海，远处就是凤凰岛。 建筑面积11422.06平方米，土地面积3367.96平方米，楼高10层，2009年开业，是一家一线海景酒店。

这样的房子，按常理应该是抢手货。 但它走到这一次"一个人报名"的局面，用了大概两年。

2025年6月15日，玛瑞纳酒店第一次走上拍卖台，起拍价1.66亿元，评估价2.37亿元。 结果无人出价，流拍。

2025年7月，第二次拍卖，起拍价降到1.32亿元区间，仍然没能拍出。

随后标的转入变卖程序。 2025年12月12日至2026年2月10日，第一次变卖期，最终拍卖中止无效，原因是被执行人及案外人提出异议。 2026年9月6日，法院再次挂出变卖公告，变卖周期60天，到11月5日10时结束，变卖价13278.83万元，评估价23712.2万元，相当于5.6折。

也就是说，从首拍的1.66亿到这次的1.3278亿，价格缩水了约20%；比起2.37亿元的评估价，打了个5.6折。

折成单价看：13278.832万元 ÷ 11422.06㎡ ≈ 1.16万元/㎡。 在三亚这个位置，这个单价并不高。

玛瑞纳酒店不是烂尾楼，也不是破旧物业。 10层楼，101间客房，配有餐厅、行政酒廊、会议室、多功能厅、泳池、儿童乐园，2009年开业，2019年做过装修，原承租方经营到2025年5月31日租约届满，之后转为自营。

位置放在三亚整个版图里看，属于鹿回头—大东海—半山半岛核心旅游带，是三亚开发最早、配套最成熟的滨海度假板块。 鹿回头风景区、大东海浴场步行可达，半山半岛帆船港250个全天候泊位，南边海渔村做海鲜餐饮。 景点、交通、商业、客源，条件都齐。

但标的页面写得很清楚：原租赁合同为抵押后签订。

这句话在法律上的分量很重。 根据《民法典》相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 这意味着新业主接手后，清理租约、腾退清场、处理与原承租方的法律关系，都是实打实的麻烦事。 如果原承租方不配合，还得走诉讼和执行程序。

玛瑞纳不是孤例。 这两年三亚走上法拍台的酒店，大多走得磕磕绊绊。

2024年7月，三亚南海方舟旅游度假酒店（金都蔚景温德姆酒店）二拍，起拍价4.2037亿元。 已经有一个竞买人交了4200万元保证金、在拍卖结束前出价到起拍价，眼看就要成交，结果拍卖突然中止——当事人和利害关系人提出了异议。 这家酒店总建筑面积31694.26㎡，五星级标准，190间客房，光是银行本金就欠了9000多万元。

同样是南边海路片区，玛瑞纳的"一个人报名底价拿走"，和南海方舟的"临门中止"，本质上是同一件事的两面：卖家急着脱手，买家心里打鼓。

三亚酒店资产这一轮集中浮出水面，背后是重资产酒店在地产下行周期里的资金链压力。 酒店是出了名的回报周期长、淡旺季明显的生意，一旦母公司资金链出问题，整栋酒店就成了被切出来的抵债资产。

但买家算的是另一笔账。 5.6折的账面价格看着诱人，可接手之后：

抵押后租赁关系要清理

被执行人欠税要核实清偿

可能存在的债权人异议要应对

酒店重新筹备运营需要追加投入

账面便宜，不等于实际便宜。

这次以13278.832万元拿下玛瑞纳酒店的，是三亚本地一家国际贸易公司，成立于2025年。

贸易公司接手酒店，在三亚这地方并不算太违和。 海南自贸港建设推进到现在，封关运作临近，文旅资产的价值重估是很多产业资本都在盯的事。 贸易公司背后可能是酒店集团借道布局，也可能是关联方代持，或者就是看好这块一线海景资产的长期持有价值。

1.3278亿元的对价，配上加价幅度50万元、保证金2500万元的门槛，对具备资金实力的产业资本来说，是一个可以坐下来谈的数字。 市面上已经有不良资产服务商在推这个标的，给出"70%融资配资、全程负责清场交付"的交易条款，相当于把资金门槛又压低了一截。

把视野拉到整个三亚的酒店资产市场：

三亚商品住宅均价在2-3万元/㎡区间

三亚酒店式公寓挂牌单价多在1.5-2.5万元/㎡

玛瑞纳这次5.6折后的单价约1.16万元/㎡

作为对照，三亚凤凰岛海景房巅峰期单价18万元/㎡，2025年法拍单价跌到1万元出头

半山半岛2017年高端房源单价突破10万元/㎡，2025年法拍成交多在2-3万元/㎡

玛瑞纳的1.16万元/㎡，处在一线海景酒店资产的相对低位。 但这个"低位"是建立在"5.6折甩卖+抵押后租赁+被执行人异议"这一串包袱之上的。

同样在南边海路，南海方舟酒店从5.25亿降到4.2亿 still 没拍出去，说明市场对"三亚+海景+酒店"这个组合的定价，已经从过去的"稀缺即溢价"，转向了"现金流折现+处置成本抵扣"的冷静算法。

玛瑞纳这次能等到一个报名竞买人，5.6折是关键。 再往上加价，可能就继续流拍。

拍卖页面上，变卖周期还在继续，60天的时间里，理论上还可以有第二个、第三个报名者进场。 但从前两轮流拍的历史看，这种可能性不大。 一个人报名、底价拿走，更像是这栋楼在这轮周期里能拿到的最现实的结局。