北京
图：noa1008xx
有个事情正在慢慢发酵。
值得聊聊。
它会极大冲击“好铺养三代”、“买车位”、“商住公寓收租金”....这些过往的理财观念。
这些观念之前深深印在许多人脑海。
咱普通住宅使用权是70年，商业地产使用权一般是40年 / 50年
上海近期出了一个《工商业土地使用权续期意见》，明确说了：40年 / 50年到期后，续期要交钱。
交多少呢？
总之不便宜——“不低于基准地价70%”
“续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%” 根据社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期；对产业用地综合绩效评估被评定为C、D类的项目，从严加强监管和管理。
目前官方网站还没有刊发相关文件。但澎湃等权威媒体，已经报道验证了这个事情。
WOW，冲击太大了。
很多业主原来以为「40年产权」的说法只是说说而已。
要么可以到期免费续，要么交点小钱能续。
但现在这个认知摇摇欲坠。
按基准地价“不低于70%”，是笔大钱了。
当然，目前这只是上海的办法，别的城市不一定依样画葫芦。但是呢，其它城市经济实力弱。
会不会效仿？
二
这意味着啥？
商业地产要认真考虑寿命期了。
之前很多人问：“我看到一套商住房，自己算了下，它的收益有4%，很心动。”
要不要下手呢？
假如土地年限是40年，假如到期要按原价来续，不是“永久收息”。
那它IRR口径的收益是2.52%
再考虑到买房时剩余土地年限可能已不足40年，空置、折旧、税费等等...问题会更复杂些，收益会进一步削弱；
之前老一辈说的“买商铺挣了大钱”，往往是赶上了时代红利。
但现在更残酷，咱们要更严谨地推敲成本与寿命。
40年 / 50年不是超长期。
北京、上海、深圳许多沿街商铺，写字楼呀，车位呀...等等，已经有10多年、20来年的历史。
那还剩余10来年，20来年使用权。
所以聊这个不是杞人忧天。
包括，北京这边很多人喜欢去北戴河阿那亚玩，阿那亚暑期时民宿酒店爆满，一房难求。
早期民宿业主们收益不菲。
我之前好奇地查询过——
阿那亚房子普遍是40年产权的商业性房产，如果产权要考虑“有效期”，真实回报会被打低。
又包括：
A股有很多REITs，存续期标注了20年、40年。
我以前苦苦搞不明白，到期之后呢？
它们不分红了么？
现在明白了。
原来默认了：到期之后有“变数”。所以就只约定了存续期，免得将来有争议、有麻烦。
说白了。
商业性质的地产不是“无偿的永续资产”。
收息收息，要区分一辈子的“永续收息”。
还是一个阶段的“收息”。
三
大家可能会担忧。
70年产权的房子呢？
40年产权、50年产权的商业地产续期存在变数、要补交一笔钱。
70年产权普通商品房会不会也面临麻烦？
咱《物权法》第149条规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
清清爽爽许多。
不用像商业地产续期一样，申请、评估。
那，自动续期的费用呢？
官方对此公开做过“承诺”：
“没有做出法律安排前，少数已经到期的用地，按过渡性办法处理”
不用提交续期申请。
不收取费用。
总体感受下来，普通商品房VS商业地产，不是简单的70年和40年、50年持有时间差。
更多是原始性质 就有差异。
四
再补充两条新闻。
周五美国8月非农就业出炉。
非农就业16.2万人，远高于市场预期。
市场对9月加息的预期上升了。但这个预期一直在变化，目前仍没有定数。
黄金跌了1.38%，跌幅有限。
按理说美股科技股会受影响，但周五美股还算“坚挺”，费城半导体还涨了3.37%。
特朗普再次呼吁降息。之前沃什上任后，他一直保持缄默，现在有点按捺不住。
工行拟募集资金1千亿，农行募集1600亿补充资本。
财政部、中国烟草参与认购。
几家大银行如果“缺钱用”，完全可以减少每年分红。
但它们没有这么做，一边坚持分钱，一边持续找大金主拿钱。
听起来很奇怪。但这生动说明了「大银行」和「中小银行」有区别。买银行股收息，尽量选大银行和优质股份行。
大银行不断有大金主撑腰，小银行没这种好命。
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